창원지방법원 2025타경30606. 사천시 정동면 장산리 495-2의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 523㎡의 ‘대’이고, 감정평가상 건물은 현황 주택·주방으로 이용되며 제시외 가추·창고·계사도 매각에 포함됩니다. 소유자는 김은지이고, 등기상 핵심은 2018.09.04. 설정된 사천축산업협동조합 채권최고액 104,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤에 붙은 권리들은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 86,860,000원으로 감정가 177,264,050원의 49%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 공동주택과 달리 계획관리지역의 토지와 여러 동의 주택·부속시설을 함께 보는 구조입니다. 일부 토지가 도로로 이용되고 있고, 목록 건물 중 공부상 창고시설인 건물이 현황 주택으로 이용되는 점도 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30606 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 정동면 장산리 495-2 · 경상남도 사천시 정동면 대산2길 32 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 주택·주방·가추·창고·계사 |
| 토지 | 523.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 81,200원/㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김은지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 177,264,050원 / 86,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 95,625,764원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2018.09.04. 사천축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.02.11. 김효지의 강제경매개시결정, 2025.03.10. 소상공인시장진흥공단 가압류 2,792,405원, 2025.05.30. 김상신의 주택임차권등기, 2025.08.12. 사천축산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상신 | 전부 · 주거(임차권등기) | 5,000,000원 | 2022.09.28 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
김상신은 2022.09.27. 임대차계약, 2022.09.28. 주민등록, 2022.10.01. 점유개시로 기재되어 있고 임차보증금은 5,000,000원, 임차권등기에는 차임 250,000원이 기재되어 있습니다. 말소기준인 2018.09.04. 근저당보다 전입이 늦어 대항력이 없으며, 2025.05.30. 배당요구가 확인됩니다. 확정일자는 없습니다. 따라서 임차보증금이 배당에서 전액 회수되지 않더라도 그 부족액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 현재 회차 예상배당 (매각가 86,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,963,480원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 사천축산업협동조합 | 104,000,000원 | 84,896,520원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 김효지 | 95,625,764원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 2,792,405원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 경매개시결정 · 사천축산업협동조합 | 95,625,764원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 298,043,933원 중 현재 회차 예상배당은 84,896,520원이고, 미배당은 213,147,413원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족분으로, 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 49% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정 금지
현재 최저가는 감정가의 49%인 86,860,000원입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 60,801,999원, 4회 유찰 시 42,561,399원입니다. 하지만 이 물건은 토지와 여러 동의 건물을 일괄매각하고, 일부 토지가 도로로 이용되며, 공부상 창고시설인 건물이 현황 주택으로 이용되는 복합 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체보다 현장 이용상태와 재매각 가능성을 함께 봐야 합니다.
⑤ 물건 특성 — 토지·건물 현황을 직접 확인해야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 감정서상 제시외건물 ㄱ~ㄷ도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 523.0㎡의 ‘대’이고 일부가 도로로 이용 중입니다. 정원석·정원수목 등 정원시설과 우물은 토지에 포함 평가되었습니다.
- 건물 2-가. 공부상 창고시설이나 현황은 주택으로 이용 중이며 2동의 건물로 평가되었습니다.
- 건물 2-나. 공부상 목조 칼라시트지붕이나 현황은 목조 및 조적조 칼라시트지붕 및 일부 슬래브지붕입니다.
- 건물 2-다. 공부상 주택(다용도실)이나 현황은 주방으로 이용 중입니다.
- 제시외 시설. ㄱ은 가추, ㄴ은 창고, ㄷ은 계사로 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대산마을회관 북서측 인근이며 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 속하고 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.
- 토지 형태. 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 설비. 일부 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김상신 점유 확인. 임차권등기상 전부를 대상으로 한 주거 임차이고 대항력은 없지만, 실제 점유·퇴거 여부와 명도 상황을 현장에서 확인하세요.
- 도로 이용 부분. 토지 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 위치·면적·사용 형태가 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 건물별 현황 확인. 주택·주방·가추·창고·계사가 각각 어떤 상태인지, 공부상 기재와 현황의 차이를 직접 대조하세요.
- 제시외건물 포함. 감정서상 ㄱ~ㄷ이 매각에 포함되므로 물리적 상태와 철거·보수 필요성을 확인하세요.
- 계획관리지역·가축사육제한. 향후 증축·용도변경·토지 활용을 염두에 둔다면 계획관리지역 및 가축사육제한구역의 제한을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당이 크더라도 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권자의 미회수액을 낙찰자가 떠안는 구조로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘물건 자체’
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2018년 사천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 김상신 임차권을 포함한 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김상신도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 곧바로 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다. 토지 일부의 도로 이용, 공부상 창고시설과 현황 주택의 차이, 여러 동의 건물과 부속시설, 계획관리지역이라는 특성이 한꺼번에 얽혀 있습니다. 이미 2회 유찰된 만큼 이 물건의 핵심은 권리 위험보다 현황·활용성·환금성을 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 통과, 가격과 물건성은 현장 확인 후 판단. 이 결론이 가장 보수적입니다.
