창원지방법원 2025타경30606. 사천시 정동면 장산리 495-2에 있는 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 523.0㎡이고, 감정평가상 건물은 주택으로 이용되는 부분과 가추·창고·계사 등의 부속건물을 포함합니다. 소유자는 김은지이며, 2018년 9월 4일 설정된 사천축산업협동조합 근저당권 104,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 김효지의 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단의 가압류, 김상신의 주택임차권등기, 사천축산업협동조합의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다.

이 물건을 볼 때는 권리의 소멸 여부와 물건 자체의 활용 가능성을 분리해야 합니다. 근저당권과 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인의 전입신고도 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 창고시설의 주택 사용과 부속건물의 실제 구조, 토지 일부의 도로 이용은 낙찰 후 사용·수리·매도 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 3회 유찰로 낮아진 가격이 이러한 부담을 충분히 보상하는지가 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당

말소기준권리는 2018.09.04 설정된 사천축산업협동조합의 을구 3번 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이고, 장산리 495-2 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리입니다.

과거 정동농업협동조합 근저당권은 2011.07.01 이미 말소되었습니다. 말소기준권리 이후의 김효지 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 2,792,405원, 사천축산업협동조합 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 김상신의 주택임차권등기 역시 후순위 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 김상신 1명, 대항력 없음

실제 임차인 1명 · 임차보증금 5,000,000원 · 임차권등기 2025.05.30 · 배당요구 신고 확인. 차임 250,000원은 임차권등기 기재 기준입니다.

김상신은 2022년 9월 28일 전입했고, 2022년 10월 1일 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 사천축산업협동조합 근저당권 설정일 2018년 9월 4일보다 늦게 전입했으므로 선순위 근저당권자 및 경매 매수인에 대하여 임대차 존속을 주장할 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

임차보증금은 5,000,000원이며, 임차권등기상 확정일자는 없습니다. 일반 우선변제권의 성립 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 매수인이 보증금 전액을 인수하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 60,802,000원으로, 감정가 177,264,050원의 약 34.3%입니다. 이미 3회 유찰된 상태입니다.

숫자만 보면 큰 폭으로 가격이 낮아졌지만, 감정가와 실거래 시세는 다릅니다. 특히 이 물건은 토지와 여러 건물을 일괄매각하고, 공부상 창고시설을 주택으로 사용하며, 토지 일부가 도로로 이용되는 특수성이 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래 수준이 확인되지 않아 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

4회·5회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 최저가 확정을 뜻하지 않습니다. 미배당액은 채권자의 배당 부족 추정액으로, 매수인 인수액과 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 60,802,000원 가정)

현재 최저가로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,494,436원을 제외한 59,307,564원이 사천축산업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 다른 채권자와 소유자에게 돌아가는 배당액은 이 시뮬레이션상 0원입니다.

채권 항목별 청구금액을 단순 합산한 금액은 298,043,933원, 총 예상배당액은 59,307,564원, 미배당액은 238,736,369원입니다. 다만 사천축산업협동조합의 근저당권 채권과 별도 임의경매 청구, 그리고 각 경매절차의 채권액은 실제 채권관계에 따라 중복 여부와 잔액을 대조해야 합니다. 따라서 미배당 총액을 확정 채무잔액으로 보아서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권원리금·배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 김상신의 보증금 5,000,000원은 일반 배당항목에 별도로 계상되지 않았으므로 최우선변제 해당 여부를 확인해야 합니다. 미배당액이 발생하더라도 매수인 인수액이 동일하게 증가하는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치와 주위환경. 경상남도 사천시 정동면 장산리 대산마을회관 북서측 인근에 있으며, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 아파트 밀집지와는 수요구조가 다른 주거·농촌 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장까지 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 523.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 일부 도로 이용을 감안하여 감정평가되었습니다.
• 용도지역 및 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역(전부제한구역)에 속합니다. 공시지가 기준은 81,200원/㎡입니다. 향후 건축·증축·용도변경 가능 여부는 관계 법령과 현황을 확인해야 합니다.
• 2-가 건물. 공부상 창고시설이지만 현황은 주택입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 감정평가에서는 실제 2동의 건물이라는 점을 고려하였습니다. 공부상 용도와 실제 이용이 다르므로 용도 적법성을 확인해야 합니다.
• 2-나 건물. 현황 주택으로 이용되며, 공부상 목조 칼라시트지붕과 달리 실제는 목조 및 조적조 칼라시트지붕, 일부 슬래브지붕으로 평가되었습니다.
• 2-다 건물. 공부상 주택(다용도실)이지만 현황은 주방입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층으로 조사되었습니다.
• 제시외건물. ㄱ은 가추, ㄴ은 창고, ㄷ은 계사로 이용되고 있으며 모두 매각에 포함됩니다. 각 시설의 실제 상태와 사용 가능성을 현장에서 점검해야 합니다.
• 설비. 일부 위생설비 및 난방설비 등이 설치되어 있습니다. 실제 작동상태와 보수 필요 여부는 별도 확인 사항입니다.
• 환금성. 단독주택·농경지 혼재 지역이고 여러 건물이 결합된 물건입니다. 표준화된 공동주택과 달리 개별 이용상태의 영향이 크므로 향후 매도 시 수요층과 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다. 3회 유찰 사실도 함께 고려할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 시세 구별. 최저가 60,802,000원은 감정가의 34.3%이지만 실제 시장가치 대비 할인율은 확인되지 않았습니다. 토지와 건물의 현재 이용상태를 기준으로 비교가치를 검토해야 합니다.
• 건물의 실제 용도. 공부상 창고시설인 2-가 건물의 주택 사용 가능성과 필요한 인허가 사항을 확인하세요. 2-나의 구조 차이와 2-다의 주방 사용도 함께 점검해야 합니다.
• 제시외건물 포함 범위. 감정서상 ㄱ~ㄷ이 일괄매각에 포함됩니다. 가추·창고·계사의 현황과 수리·철거 필요성을 확인하세요.
• 도로 이용 부분. 토지 523.0㎡ 중 일부가 도로로 사용됩니다. 실제 사용 가능한 토지 범위와 경계, 통행 관계를 현황도·지적도·현장으로 확인하세요.
• 임차인 김상신. 보증금 5,000,000원, 전입 2022.09.28, 임차권등기 2025.05.30입니다. 대항력은 없으나 실제 점유 여부, 퇴거, 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 공동담보·경매절차 확인. 사천축산업협동조합 근저당권은 토지 공동담보로 기재되어 있습니다. 강제경매 2025타경30606과 별도 임의경매 2025타경871의 절차 관계, 채권 중복 여부와 최신 매각조건을 대조하세요.
• 자금계획. 최저가 낙찰 시 권리상 실질취득액은 60,802,000원으로 추정됩니다. 취득 부대비용, 건물 수선, 용도 정리 및 명도 비용은 별도입니다.
• 현장조사. 건물 상태, 우물과 정원시설, 제시외건물, 도로 이용 상황을 직접 확인하세요. 설비의 실제 사용 가능성도 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “3회 유찰보다 중요한 것은 무엇을 사는가”

이 사건은 권리 인수 위험보다 부동산의 물리적·법적 이용상태가 중요한 물건입니다. 2018년 사천축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 확인된 임차인 김상신도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 감정가 177,264,050원짜리 물건이 3회 유찰 후 60,802,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 창고시설의 주택 이용, 건물 구조와 현황의 차이, 일부 도로 이용 토지, 제시외건물 포함이라는 특수성이 있습니다. 여기에 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 경쟁력과 환금성은 보수적으로 평가해야 한다는 것입니다. 현장 확인과 건축 관련 원본 대조 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 비교적 단순, 물건과 가격 판단은 신중. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수보다 낙찰 후 실제로 활용하고 다시 처분할 수 있는 가치에 있습니다.