창원지방법원 2025타경30676. 산청군 삼장면 대포리 338 소재 부동산 관련 강제경매입니다. 등기상 소유자는 오숙자·조덕래·조봉래· 조종래·조하영·조현옥·조형래이고, 각 지분은 14분의 2로 정리되어 있습니다. 그중 2025.03.12. 경매개시결정은 조형래 지분에 기입돼 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 단독소유 주택을 통째로 취득하는 구조와 달리, 낙찰 뒤에도 다른 공유자들과 함께 소유관계를 유지해야 하는 공유지분 취득형으로 보는 것이 핵심입니다.
권리관계 자체는 복잡한 선순위 담보권 인수형은 아닙니다. 1992년 설정된 덕산농업협동조합 근저당권은 2012년 이미 말소됐고, 2021년 신용보증기금 가처분도 2025년 목적달성으로 말소됐습니다. 현재 권리분석 기준점은 2025.03.12. 신용보증기금의 강제경매개시결정이며, 그 뒤 성동세무서장과 구리세무서장의 압류 2건은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30676 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 삼장면 대포리 338 · 경상남도 산청군 삼장면 대하내원로 62-2 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 10-1, 10-2 주택 |
| 등기상 소유자 | 오숙자, 조덕래, 조봉래, 조종래, 조하영, 조현옥, 조형래 |
| 등기상 경매대상 | 조형래 지분 14분의 2에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 35,865,400원 / 17,574,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 621,685,144원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 핵심은 공유지분
현재 등기에서 살아 있는 선순위 근저당권은 확인되지 않습니다. 1992.06.16. 덕산농업협동조합 근저당권 21,000,000원은 2012.07.31. 해지로 말소됐고, 2021.11.09. 신용보증기금 가처분도 2025.03.05. 말소됐습니다. 이후 조형래에게 14분의 2 지분이 진정명의회복으로 돌아온 뒤 신용보증기금의 강제경매가 시작됐습니다.
② 가격·회차 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 35,865,400원, 현재 최저매각가는 17,574,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 12,301,800원, 4회 유찰 시 8,611,260원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 17,574,000원 | 16,857,668원 | 604,827,476원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 12,301,800원 | 11,680,368원 | 610,004,776원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 8,611,260원 | 8,056,257원 | 613,628,887원 |
다만 이 가격을 인근 시세와 직접 비교할 거래 기준은 확인되지 않습니다. 특히 지분매각은 전체 부동산 거래가와 단순 비교하기도 어렵습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자는 유찰 진행 상황을 보여줄 뿐, 그 자체로 시장가 대비 할인율이나 투자수익성을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 716,332원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 621,685,144원 | 16,857,668원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 미배당액은 604,827,476원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현황·토지·건물 — 주택과 토지가 섞인 농촌형 물건
- 주위환경. 삼장면사무소 서측 및 남서측 인근으로, 농촌마을·펜션·농경지·임야·하천 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 일련번호 10-1, 10-2는 주택으로 이용되고 있으며 위생설비·급배수설비·난방설비가 포함돼 있습니다.
- 건물 구조. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로, 적벽돌쌓기·몰탈 위 페인팅 마감과 새시창 또는 알루미늄 창 구조입니다.
- 토지. 토지면적 856㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 토지계획. 보전관리지역이며 하천구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 지방2급하천 접함으로 정리돼 있습니다.
- 공시지가. 77,200원/㎡입니다.
⑤ 매각범위 — 제시외건물·부합물까지 함께 봐야 한다
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.
- 제시외건물. 목록9 일부 지상 및 타 지상 665-3번지에 소재하는 제시외건물 감정서상 ㄱ~ㅁ이 매각에 포함됩니다.
- 토지 부합물. 목록9 지상의 정원수(대나무 등), 조경석, 담장 등은 토지에 포함 평가됐습니다.
- 건물 부합물. 목록9 지상의 석재데크 및 계단, 목재데크 등은 건물 목록10에 포함됩니다.
- 건물 상태. 목록10은 내용년수가 도과했으나 현상 및 관리상태 등을 참작해 관찰감가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 대조. 등기상 경매개시결정 대상이 조형래 지분 14분의 2이므로, 실제 매각목록별 지분 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수신고가 1회 허용되므로 외부 최고가매수신고인의 최종 취득 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·임대관계. 주택의 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 제시외건물 범위. 목록9 및 665-3번지 관련 제시외건물 ㄱ~ㅁ이 포함되므로 현황과 감정서 도면을 맞춰봐야 합니다.
- 하천·토지규제. 하천구역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 유찰률과 시세 구분. 현재 감정가 49%라는 숫자를 시세 대비 할인율로 오인하지 않아야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다, 지분을 어떻게 쓸지가 먼저다”
현재 최저가는 17,574,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 표면만 보면 가격과 권리 모두 단순해 보입니다. 그러나 이 사건의 본질은 조형래 지분 14분의 2에 대한 강제경매와 공유자우선매수입니다. 낙찰 뒤 곧바로 전체 부동산을 자유롭게 사용·처분하는 구조가 아니며, 주택 임대관계도 미상입니다.
또한 동일 대상의 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가보다 저렴한지 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 낮지만, 지분·점유·환금성 리스크는 높다입니다. 이 사건은 ‘얼마나 할인됐는가’보다 ‘14분의 2 지분을 취득한 뒤 무엇을 할 수 있는가’를 먼저 검토해야 합니다.
