창원지방법원 2025타경30676. 경상남도 산청군 삼장면 대포리 소재 토지와 주택 등을 포함한 경매입니다. 신용보증기금이 조형래의 공유지분에 대해 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 35,865,400원이지만 3회 유찰되면서 최저매각가는 12,302,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 상당한 할인처럼 보입니다.
그러나 등기부의 현재 소유관계를 확인하면 이야기가 달라집니다. 오숙자·조덕래·조봉래·조종래·조하영·조현옥·조형래가 각각 14분의 2 지분을 갖는 공유관계입니다. 강제경매개시결정은 그중 조형래 지분에 기재돼 있습니다. 따라서 건물과 토지의 소유권 전체가 매수인에게 넘어가는 일반적인 단독소유 부동산 경매로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30676 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 산청군 삼장면 대포리 338 도로명주소: 경상남도 산청군 삼장면 대하내원로 62-2 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 농촌주택 및 부속 토지 등 · 지분매각 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택(10-1, 10-2). 위생·급배수·난방설비 포함 |
| 토지 정보 | 대 · 856㎡ · 보전관리지역 · 평지·부정형 · 세로한면(가) 접면 표시 면적이 매수인의 단독 소유면적을 의미하지는 않습니다. |
| 현재 공유자 | 오숙자, 조덕래, 조봉래, 조종래, 조하영, 조현옥, 조형래 |
| 경매 대상 권리 | 조형래 지분 14분의 2에 대한 강제경매개시결정 |
| 감정가 / 최저가 | 35,865,400원 / 12,302,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 신용보증기금 / 621,685,144원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자 우선매수신고 1회 허용 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.05 발행 · 창원지방법원 산청등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 없지만, 공유지분이 핵심
등기상 확인되는 말소기준은 2025.03.12 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 과거 덕산농업협동조합의 근저당권은 2012년에 말소됐고, 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 경매개시결정 이후 조형래 지분에 기재된 국가의 압류도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 공유관계·점유 — 임차인보다 먼저 확인할 사항
현재 등기부상 공유자는 7명이며, 각각 14분의 2 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 상속 및 증여로 지분관계가 형성됐고, 2025.03.05 조형래의 지분이 진정명의회복을 원인으로 다시 등기됐습니다. 신용보증기금이 경매를 신청한 것은 바로 이 조형래 지분입니다.
| 공유자 | 등기상 지분 | 경매와의 관계 |
|---|---|---|
| 오숙자 | 14분의 2 | 다른 공유자 |
| 조덕래 | 14분의 2 | 다른 공유자 |
| 조봉래 | 14분의 2 | 다른 공유자 |
| 조종래 | 14분의 2 | 다른 공유자 |
| 조하영 | 14분의 2 | 다른 공유자 |
| 조현옥 | 14분의 2 | 다른 공유자 |
| 조형래 | 14분의 2 | 강제경매 대상 지분 |
임차인으로 확인된 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 현재 소유자가 점유하고 있다고 단정할 수 없습니다. 실제 거주자, 전입 및 점유 여부, 임대차계약과 보증금 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 34%라는 할인율의 함정
감정가 35,865,400원에 대한 현재 최저매각가 12,302,000원은 약 34.3% 수준입니다. 3회 유찰된 결과이므로 표면적인 가격 인하 폭은 큽니다. 그러나 이 가격이 일반적인 농촌 단독주택의 전체 소유권에 대한 매입가격인 것처럼 판단해서는 안 됩니다.
더구나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 최저매각가가 실제 지분시장 가격보다 저렴한지 검증할 근거가 부족합니다. 공유지분은 전체 부동산의 가격을 지분율로 단순 배분한 금액과 실제 거래가능가격이 크게 다를 수 있습니다. 공동사용 제한, 공유자 협의 가능성, 별도의 분할절차와 환금성 문제가 가격에 직접 영향을 주기 때문입니다.
| 경매 회차 | 예상 최저가 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 12,302,000원 | 34.3% | 지분·환금성 위험 우선 |
| 4회 유찰 시 | 8,611,400원 | 24.01% | 추가 유찰 가정 |
| 5회 유찰 시 | 6,027,980원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
향후 유찰 시 가격은 시나리오이며 실제 매각일정이나 재매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다. 낙찰가가 내려가더라도 공유지분의 사용·처분 제약과 우선매수권 문제는 없어지지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,302,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 621,436원 |
| 1. 신용보증기금 · 강제경매 신청채권 | 621,685,144원 | 11,680,564원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 610,004,580원 |
| 매수인 인수액 | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 621,436원을 제외한 11,680,564원이 신용보증기금에 배당됩니다. 신청채권액이 621,685,144원이므로 미배당액은 610,004,580원에 이릅니다. 하지만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
집행비용은 추정액입니다. 당해세·법정 우선변제·임대차 관련 미확인 사항 등에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당표는 법원의 확정배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 부담 구분
| 구분 | 예상매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 12,302,000원 | 11,680,564원 | 610,004,580원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 8,611,400원 | 8,056,395원 | 613,628,749원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 6,027,980원 | 5,519,476원 | 616,165,668원 | 0원 |
유찰이 계속되면 낙찰자의 예상 취득대금은 줄어듭니다. 그러나 그만큼 신용보증기금에 배당되지 못하는 채권액이 증가합니다. 이 사건에서는 계산상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되지 않으므로 낙찰대금과 미배당액을 합산할 이유는 없습니다.
그렇다고 낮은 가격이 곧 유리한 입찰조건이라는 뜻도 아닙니다. 공유자 우선매수권의 행사 가능성, 타 공유자의 사용관계, 점유 문제와 향후 환금성은 유찰에 따라 자동으로 개선되지 않습니다.
⑥ 입지·건물·토지 규제 (감정평가 요항 및 토지 정보 기준)
- 입지. 산청군 삼장면사무소 서측 및 남서측 인근에 해당하며, 주변에는 농촌마을·펜션·농경지·임야·하천 등이 분포합니다. 일반적인 도시형 주거지와는 다른 수요 구조입니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다. 실제 접근도로의 폭과 차량 진입 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 주택 구조. 감정평가상 10-1과 10-2는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 주택입니다. 내·외벽 마감과 창호 구조가 기재돼 있으며 위생·급배수·난방설비가 포함됩니다.
- 노후도. 목록 10의 건물은 내용년수가 도과했으나 현상과 관리상태를 참작해 관찰감가한 것으로 기재돼 있습니다. 건물의 실제 사용 가능성, 누수·균열 및 수선 부담을 따져야 합니다.
- 토지. 대포리 338 관련 토지 정보는 지목 '대', 면적 856㎡, 보전관리지역, 평지·부정형 및 세로한면(가) 접면입니다. 공시지가는 77,200원/㎡입니다.
- 하천 관련 규제. 토지에는 하천구역 저촉 및 지방2급하천 접함 정보가 있습니다. 관련 목록 중 일부에는 삼장천 하천구역이 기재돼 있어 건축·개발·토지이용 가능범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 기타 토지 규제. 가축사육제한구역이 포함돼 있고, 일괄매각 관련 목록별로 생산관리지역·계획관리지역·보전관리지역, 자연환경보전지역 등 서로 다른 규제가 기재돼 있습니다. 일부 목록에는 지리산국립공원·공익용산지·보전산지 규제도 있습니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 1은 공부상 '전'이나 현황은 전 및 일부 묘지이고, 목록 2는 공부상 '묘지'이나 현황은 전입니다. 목록 1 일부에는 이동식 창고도 소재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 등기상 조형래 14분의 2 지분에 대한 경매개시결정과 일괄매각 목록 1~11을 대조해 각 필지·건물별로 매수인이 정확히 어떤 권리를 취득하는지 확인합니다.
- 공유자 우선매수 여부. 우선매수신고 1회 허용 조건과 행사 여부, 입찰절차상 효과를 법원 원본 서류로 확인합니다.
- 공유자의 의사. 다른 공유자들과 사용·관리·매각·공유물분할에 관한 협의가 가능한지 파악합니다. 단독 소유권 취득을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
- 점유 및 임대차. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임대차계약, 전입·확정일자·보증금 등 대항력 판단에 필요한 사실을 확인합니다.
- 하천구역과 개발 제한. 하천구역 경계와 각 목록별 용도지역을 확인하고, 증축·개축·형질변경·토지활용 가능성을 검토합니다.
- 건물 상태. 내용년수가 도과한 건물의 구조·설비·누수·균열·보수 필요성을 확인합니다.
- 제시외건물과 경계. 타 지번 665-3에 걸친 제시외건물, 데크·담장·정원수 및 실제 경계를 확인합니다. 공부와 현황이 다른 토지도 함께 점검합니다.
- 별도 취득비용. 취득 관련 세금, 등기비용, 점유정리, 공유물분할·소송 등 잠재 비용을 별도로 검토합니다. 배당상 인수액 0원과 총 투자비용 0원은 다른 개념입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만 활용하지 말고, 실제 처분 가능한 지분가치와 공유자 매수 가능성을 기준으로 입찰가를 검토합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 확인합니다.
맺으며 — “채무를 인수하지 않는 것과 안전하게 취득하는 것은 다르다”
이 사건은 등기상 말소권리만 본다면 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 강제경매개시결정 이후의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 예상배당 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다. 신용보증기금의 거액 미배당 채권을 매수인이 그대로 떠안는 구조도 아닙니다.
문제는 매수 이후입니다. 7명 공유관계 중 조형래의 14분의 2 지분이 경매 대상이고, 공유자 우선매수권이 존재합니다. 실제 점유와 임대관계는 확인이 필요하며, 토지는 하천 관련 규제와 목록별 이용 제한을 받습니다. 주택은 내용년수가 도과한 건물이고, 일부 제시외건물은 타 지번에 걸쳐 있습니다.
최저매각가 12,302,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 싸게 산다고 판단할 수 없습니다. 최근 실거래 비교 근거도 없어 가격 우위를 확인하기 어렵습니다. 여기에 3회 유찰·공유지분·공유자 우선매수권·농촌지역 환금성·토지 규제가 겹쳐 일반 투자자에게는 상당히 높은 난도의 물건입니다.
결론은 적극 입찰보다 보수적 검토입니다. 공유자와의 지분 정리 가능성, 매각범위, 실제 점유와 법적 제약을 먼저 해결할 수 있는 경우에만 취득가치를 평가해야 합니다. 권리 인수액이 0원이어도 공유관계 자체에서 발생하는 비용과 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
