841,305,000원
창원지방법원 2025타경30746. 진주시 정촌면 화개리 1378-2, 정촌로 107 소재 물건으로 감정 이용상태는 창고 및 사무실입니다. 토지 2,050㎡가 결합된 물건이고, 건물은 일반철골구조 판넬지붕 단층입니다. 소유자는 손경희이며 경매의 말소기준권리는 2023.04.07 설정된 진주동부농업협동조합의 채권최고액 1,428,000,000원 근저당권입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기순위가 아니라 임차인입니다. (주) 회원은 말소기준보다 훨씬 앞선 2016.11.02 전입으로 대항력이 인정되고, 우선변제권 없이 보증금 30,000,000원이 매수인에게 남습니다. 또 허근택은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 그 영향이 아직 닫히지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30746 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 정촌면 화개리 1378-2 · 경상남도 진주시 정촌면 정촌로 107 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 및 사무실 |
| 토지 | 2,050㎡ · 창고용지 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 판넬잇기 · 샷시창호 · 기본 위생·급배수설비 |
| 소유자 | 손경희 |
| 감정가 / 최저가 | 1,716,948,800원 / 841,305,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주동부농업협동조합 / 1,239,576,696원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
현재 말소기준권리는 2023.04.07 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권입니다. 과거 2016.08.04 진주남부농업협동조합 근저당권, 2017.02.17 진주동부농업협동조합 근저당권, 2019.06.28 진주동부농업협동조합 근저당권, 2020.11.03 및 2021.11.19 진주남부농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리 이후 신용보증기금·농협은행 주식회사의 가압류, 사천시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 확인 인수 3천만원 + 미상 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 회원 | 2016.11.02 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 없음 | 보증금 30,000,000원 전액 인수 |
| 손지운 | 2024.10.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 2023.04.07 이후 전입 |
| 허근택 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 | 전입일·보증금 확인 전 인수 상한 확정 불가 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. (주) 회원은 전입일이 말소기준권리보다 앞서고 보증금 30,000,000원, 월 차임 2,000,000원이 확인됩니다. 손지운은 2024.10.10 전입이라 말소기준보다 뒤지만, 허근택은 전입일 자체가 확인되지 않았습니다. 따라서 허근택은 대항력 가능·미상으로 보고 입찰 전 반드시 범위를 확정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 841,305,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,813,050원 |
| 인수 · (주) 회원 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 진주동부농업협동조합 | 1,428,000,000원 | 830,491,950원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 209,100,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 54,815,657원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,691,915,657원 중 예상배당액은 830,491,950원이며 미배당은 861,423,707원입니다. (주) 회원 보증금 30,000,000원은 배당에서 빠지고 매수인에게 인수됩니다. 사천시 압류 관련 실제 배당 및 조세채권 순위는 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 실질취득 — 최저가가 전부가 아니다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 가능한 실질취득 하한 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 841,305,000원 | 30,000,000원 | 871,305,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 588,913,500원 | 30,000,000원 | 618,913,500원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 412,239,450원 | 30,000,000원 | 442,239,450원 |
⑤ 일괄매각 범위와 현장 리스크
- 일괄매각. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.
- 제시외 포함. 제시외건물 ㄱ~ㄷ, 제시외구축물 ㄹ, 제시외수목 ㅁ이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동가능한 비닐하우스와 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 적치물. 지상 및 제시외건물 ㄱ 내부에 적치물이 있습니다. 명도·반출 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진주시 정촌면 예하리 정촌일반산업단지 북측 인근으로, 주변에 중소규모 공장·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 교통편 및 도로사정을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용. 건물은 창고 및 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 2,050㎡ 창고용지, 평지·부정형·광대로한면이며 공시지가는 301,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 환금성. 창고·사무실과 토지가 결합된 비주거형 자산으로, 아파트처럼 표준화된 가격비교만으로 접근하기보다 실제 사용가치와 임대·사업수요를 함께 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- (주) 회원 인수 반영. 보증금 30,000,000원을 낙찰가와 별도로 취득원가에 포함해야 합니다.
- 허근택 최우선 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 점유 범위와 임대차 원본을 확인하기 전에는 인수 총액을 확정하지 마세요.
- 손지운. 2024.10.10 전입으로 말소기준 2023.04.07보다 뒤지만 보증금 등 임대차 조건 자체는 확인이 필요합니다.
- 적치물·제외물. 지상 및 제시외건물 내부 적치물, 매각 제외 비닐하우스·컨테이너의 소유관계와 반출 책임을 현장에서 확인하세요.
- 용도·규제. 자연녹지지역, 군사시설 보호구역, 비행안전제6구역 등의 사용 제한을 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
이 사건은 감정가 1,716,948,800원에서 최저가 841,305,000원까지 내려와 숫자만 보면 할인 폭이 큽니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 저가매수형이 아닙니다. (주) 회원 보증금 30,000,000원은 확정적으로 매수인에게 남고, 허근택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만 임차관계는 아직 완전히 정리되지 않았습니다.
현재 회차의 확인 가능한 실질취득 하한은 871,305,000원입니다. 여기에 허근택 관련 추가 인수 가능성이 남아 있고, 물건 자체도 창고·사무실과 2,050㎡ 토지가 결합된 비주거형입니다. 따라서 이 사건은 “유찰률이 큰 물건”이 아니라 “임차관계 확정 후 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저입니다.
