창원지방법원 2025타경30946. 경남 진주시 충무공동 토원빌딩 2층 201호입니다. 감정평가 당시 근린생활시설(음식점)으로 이용되는 상업용 집합건물입니다. 소유자 최성욱은 2022년 8월 4일 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 885,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 경남은행의 추가 근저당권과 가압류, 국세 압류가 차례로 붙었으며, 경남은행 신청으로 현재의 임의경매가 진행되고 있습니다.

이 사건의 특징은 권리보다 가격과 점유관계를 함께 검토해야 한다는 점입니다. 현재 최저가는 감정가의 약 34.3%로 크게 내려왔지만, 감정가가 현재 시장에서 거래 가능한 가격과 같다는 근거는 없습니다. 특히 음식점 용도로 이용되는 상가이므로 주거용 아파트처럼 감정가와 최저가만 비교해 저가매수 여부를 판정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인

말소기준권리는 2022년 8월 4일 설정된 경남은행의 을구 8번 근저당권입니다. 같은 은행의 을구 9번·10번 추가 근저당권과 경남신용보증재단·신용보증기금의 가압류, 경매개시결정 및 국세 압류는 모두 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 따라서 해당 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2017년부터 2020년까지 설정됐던 종전 근저당권·가압류·압류 등은 2022년 8월 4일의 이전 임의경매 매각을 통해 이미 말소됐습니다. 과거 등기기록에 큰 채권액이 등장하더라도 이를 현재 매수인이 인수하는 채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 먼저 확인할 변수

현재 신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있습니다. 음식점으로 이용 중이라는 사실만으로 소유자가 직접 영업하는지, 임차인이 점유하는지 판단할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

감정가 1,278,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 438,354,000원입니다. 3회 유찰을 거치며 감정가 대비 약 34.3%까지 내려온 상태입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이것은 감정가 대비 하락을 뜻할 뿐 실제 거래시장에서 그만큼 저렴하다는 의미가 아닙니다.

각 회차는 제시된 매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 등기권리 기준이며, 별도로 확인되지 않은 점유·임대차와 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 438,354,000원 가정)

매각대금 438,354,000원 중 추정 집행비용 6,783,540원을 제외한 금액이 선순위 경남은행 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 을구 8번 근저당권조차 전액 배당받지 못하고, 후순위 경남은행 근저당권과 가압류 채권자들에게는 배당이 돌아가지 않습니다.

배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 911,810,620원입니다. 그러나 여기서 구분해야 할 사실이 있습니다. 채권자가 배당받지 못하는 금액과 매수인이 인수하는 금액은 다릅니다. 말소되는 근저당권·가압류의 미배당액이 그대로 매수인의 채무로 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 미배당은 늘어난다

시나리오에서 일관되게 나타나는 점은 매각대금 하락과 채권자 미배당 확대입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 911,810,620원이지만, 추가 유찰 시에는 1,041,629,149원, 1,132,394,728원으로 증가합니다.

반면 말소되는 등기권리의 미배당액은 매수인에게 승계되는 구조가 아니므로 시뮬레이션상의 인수액은 계속 0원입니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았다는 문제는 유찰이 반복돼도 자동으로 해결되지 않습니다. 실제 점유자의 대항력과 보증금 인수 여부는 낙찰가격과 별개로 검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한국토지주택공사 남서측 인근. 주위는 근린생활시설과 업무시설 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측에는 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로가 접하고, 건물 출입구는 동측과 북측에 있습니다.
• 건물. 2017.09.26 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 11층 건물 중 2층 201호입니다. 내부는 타일 및 인테리어 마감 등이 적용됐습니다.
• 설비. 위생·급배수 설비, 소화전, 화재경보 및 탐지설비, 승강기, 스프링클러, 시스템 냉난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 토지 전체 면적은 1,257.1㎡, 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다. 해당 집합건물 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 근린생활시설 중 음식점 용도로 이용되는 상업용 공간입니다. 3회 유찰 이력이 있으므로 상가의 실제 거래수요, 임대수익, 공실 가능성 및 재매각 여건을 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차 최우선 확인. 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 음식점 영업자와 점유자를 확인하고 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
• 말소기준과 점유 시점 대조. 말소기준일인 2022.08.04를 중심으로 실제 임차인의 대항요건 구비 시점과 권리의 선후관계를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리나 임대차 관련 특별한 기재가 있는지 최종 원본을 대조해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 현재 최저가 438,354,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거를 확보해야 합니다. 비교 가능한 인근 상가의 매매가격과 실현 가능한 임대수익을 확인하기 전에는 가격상 이익을 확정할 수 없습니다.
• 상가 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성과 승계범위, 개별 점포에 부과되는 관리비 및 관리규약을 확인해야 합니다.
• 건축·시설 상태 확인. 음식점 영업에 사용된 시설의 현황, 설비 유지보수 필요성, 냉난방·소방설비의 상태와 인도 시 처리 문제를 확인해야 합니다.
• 세금·배당순위 확인. 진주세무서장과 통영세무서장의 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위를 검토해야 합니다.
• 현장 명도 가능성 확인. 점유자가 소유자인지 임차인인지, 실제 영업 중인지, 인도 협의나 법적 절차가 필요한지 파악해야 합니다.
• 추가 유찰 여부 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행상태와 매각조건, 입찰보증금 및 변경·정지·취하 여부를 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 공적 장부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 취득가격과 환금성

진주 토원빌딩 201호는 감정가 1,278,000,000원의 상가가 3회 유찰되면서 최저매각가 438,354,000원까지 내려온 사건입니다. 현재 등기상 권리들은 경남은행의 2022년 근저당권을 말소기준으로 매각에 따라 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서도 예상 인수액 0원으로 분석됩니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 현재 최저가를 직접 비교할 실거래 기준도 확보되지 않았습니다. 여기에 음식점으로 이용되는 상업용 집합건물이라는 특성과 3회 유찰 이력이 겹칩니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 저가매수 기회라고 판단하기는 어렵습니다.

예상 인수액이 0원이라는 계산 역시 실제 임차관계가 확인됐을 때 비로소 신뢰도를 높일 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 발견되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면, 실제 취득에 필요한 총액은 낙찰가격보다 커질 수 있습니다.

결론은 ‘등기권리 소멸 가능, 임대차·가격 검증 전 입찰 보류’입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 대비 얼마나 내려왔는지가 아니라, 실제 점유관계 확인 후의 총취득비용이 검증된 시장가치보다 충분히 낮은가에 있습니다. 그 확인이 끝나기 전에는 큰 할인율 자체를 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.