창원지방법원 2025타경30946. 진주시 충무공동 토원빌딩 2층 201호로, 감정평가상 근린생활시설(음식점)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자 최성욱은 2022.08.04 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 경남은행이 채권최고액 885,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 경남은행의 추가 근저당 2건, 경남신용보증재단·신용보증기금 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유·사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30946 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 충무공동 289-4 토원빌딩 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 진주시 에나로128번길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상11층 · 대상 2층 201호 · 사용승인일 2017.09.26 |
| 소유자 | 최성욱 · 2022.08.04 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 1,278,000,000원 / 626,220,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,248,850,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.08.04 을구 8번 경남은행 근저당권입니다. 이후 2022.09.08과 2023.01.13 설정된 경남은행 근저당권, 2025년의 가압류 2건, 경매개시결정과 국세 압류 2건은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현 배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 산정됐습니다.
② 가격 흐름 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰
이 물건의 감정가는 1,278,000,000원이고 현재 최저매각가는 626,220,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 3회 유찰 438,354,000원, 4회 유찰 306,847,800원으로 산정돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 626,220,000원 | 725,823,280원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 438,354,000원 | 911,810,620원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 306,847,800원 | 1,041,629,149원 |
현재 회차에서도 채권총액 1,343,381,080원 가운데 예상 배당은 617,557,800원에 그치고, 725,823,280원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰될수록 미배당액은 더 커집니다. 이는 매수인의 인수금 증가를 뜻하는 것이 아니라, 채권자 측 회수 부족이 확대되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 626,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,662,200원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 주식회사경남은행 | 885,600,000원 | 617,557,800원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 주식회사경남은행 | 311,200,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 23,144,280원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 13,436,800원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 626,220,000원 가정 시 집행비용 8,662,200원을 제외한 617,557,800원이 말소기준 근저당권에 배당되고 이후 권리는 배당받지 못합니다. 채권자 총 미배당은 725,823,280원이며 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 진주시 충무공동 소재 한국토지주택공사 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현재 감정평가상 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상11층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2017.09.26입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재경보·탐지, 승강기, 스프링쿨러, 시스템냉난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 동측 및 북측에 건물 출입구가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,681,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자·영업자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.08.04 을구 8번 경남은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 2025.06.25 진주세무서장 압류와 2025.11.04 통영세무서장 압류가 있으므로 실제 배당 시 당해세 등 변동요인을 확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 2회 유찰된 근린생활시설이라는 점을 함께 보고 응찰가를 정하세요.
- 시설 상태. 음식점 인테리어와 시스템냉난방·급배수·소방설비 등 현재 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 2회 유찰된 상업용 호실
이번 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.08.04 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 이 물건의 판단 포인트는 권리표 하나로 끝나지 않습니다. 감정가 1,278,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 626,220,000원, 감정가의 49%입니다. 이용상태가 근린생활시설(음식점)이고 임대관계가 미상인 만큼, 권리 인수는 0원이지만 실제 점유·영업 상태와 2회 유찰의 의미를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
