💰 최저가 1,125,938,000원 📉 감정가 64% 👥 점유·임차 신고 10명 🛡️ 매수인 인수 0원

창원지방법원 2025타경183. 거제시 고현동 1015-1 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층이며 1층~4층은 근린생활시설, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 362.9㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사바른홀딩스입니다.

권리관계의 중심은 2021.05.03. 설정된 하동군수산업협동조합의 채권최고액 1,260,000,000원 근저당권입니다. 이를 말소기준으로 보면 이후 설정된 압류와 후순위 근저당권, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차·점유 신고는 10명이지만 가장 빠른 전입도 2021.09.14.로 말소기준보다 늦어, 확인된 자료상 모두 대항력 없음으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021.05.03. 근저당이 기준

현재 소유권은 2021.05.03. 임의경매 매각으로 주식회사바른농업회사법인에 이전됐고, 2021.05.18. 상호변경에 따라 주식회사바른홀딩스로 변경됐습니다. 같은 날 설정된 하동군수산업협동조합 근저당권이 이번 분석의 말소기준입니다. 이후 국 압류, 거제시 압류, 후순위 근저당권과 2025.02.03. 경매개시결정은 모두 이 기준권리 뒤에 위치합니다.

② 임차·점유 관계 — 10명 모두 말소기준 이후 전입

확인된 점유·임차 신고는 총 10명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복된 보증기관 신고를 제외할 사정 없이 10명이 각각 확인 대상입니다. 다만 전입일은 모두 2021.05.03. 말소기준권리보다 뒤이므로 확인 자료상 대항력 없음입니다. 보증금은 모두 미상이라 실제 점유 형태와 계약관계는 입찰 전 대조가 필요합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 64%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 1,759,277,400원, 현재 최저매각가는 1,125,938,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 64% 회차입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 900,750,400원, 4회 유찰 720,600,320원입니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 사건은 실거래 시세와 직접 대조할 수 있는 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 특히 근린생활시설과 단독주택이 결합된 물건은 개별 건물의 임대수익·공실·사용상태가 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,125,938,000원 가정)

채권총액 2,560,000,000원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 1,112,278,620원, 미배당은 1,447,721,380원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 거제시 고현동 중곡초등학교 남측에 위치하며, 주변은 각종 상가와 일부 공동주택이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 양호합니다.
• 이용상태. 1층~4층은 근린생활시설, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층이며 외벽은 석재·스톤코트, 내벽은 몰탈페인트 및 인테리어, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생·전기·난방·방재설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지. 362.9㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 1,315,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제2종일반주거지역에 해당하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 감정평가 범위. 건물 연면적에 산입되지 않은 발코니·다락방 등도 건물에 포함해 감정평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 재확인. 신고된 10명의 사용 부분과 보증금이 미상입니다. 대항력은 없더라도 실제 점유자와 각 층의 인도 대상을 확인해야 합니다.
• 황선재 배당요구 확인. 황선재는 2025.03.17. 확정일자와 배당요구 기록이 있습니다. 실제 계약내용과 배당순위를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되고 발코니·다락방 등이 감정평가에 포함됐으므로 매각대상 범위와 현황을 대조해야 합니다.
• 공매 절차 확인. 2025.06.17. 한국자산관리공사에서 공매대행통지서가 접수된 기록이 있으므로 현재 공매 진행상태와 경매절차의 관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 할인율만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 근린시설·주택의 실제 이용과 수익성을 함께 검토해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구종기 이후 확정된 채권내역을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 점유는 따로 본다”

이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원입니다. 말소기준권리는 2021.05.03. 하동군수산업협동조합 근저당권이고, 확인된 10명의 전입은 모두 그 뒤이므로 대항력 있는 임차인이 확인되지 않습니다. 후순위 압류와 근저당권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 실제 입찰 판단은 권리만 보고 끝낼 수 없습니다. 이미 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 64%인 1,125,938,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세와 직접 대조하지 않은 상태에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 부족합니다. 1층~4층 근린생활시설, 5층 단독주택이라는 혼합용도, 10명의 점유·임차 신고와 미상 보증금, 공매대행통지 기록까지 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 운영·점유·가격 확인을 마친 뒤 접근할 물건입니다.