창원지방법원 2022타경2266. 밀양시 삼랑진읍 우곡리 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 약 5억 원에 가까웠던 물건이 반복 유찰로 8,399만 9,000원까지 내려왔습니다. 건물은 2021년 사용승인된 경량철골구조 단층 주택이며, 인근은 단독주택·농경지·묘지·임야가 혼재한 지역입니다.
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.19. 동래농업협동조합의 300,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 대원메탈 근저당과 국가 압류 등이 설정되었습니다. 해당 후순위 담보권·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 소유자 구종회에 대한 파산선고 등기가 있어 파산절차와 매각 진행 관계를 별도로 확인해야 합니다.
또한 이 사건에서 가장 중요한 것은 담보권 자체보다 무엇을 온전히 취득할 수 있는지입니다. 일부 토지는 공유지분이고, 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 건물과 토지 경계도 명확하지 않습니다. 저렴해 보이는 입찰가격보다 소유권 범위·토지 이용 가능성·매각조건 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경2266 (임의경매) |
|---|---|
| 관할 | 창원지방법원 밀양지원 |
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 1049-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인 2021.05.10. |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 방 2, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등 |
| 토지 현황 | 우곡리 1049-1 토지 486.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지·부정형 |
| 소유자 | 구종회 |
| 감정가 | 499,787,120원 |
| 최저매각가 | 83,999,000원 (5회 유찰 · 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 | 동래농업협동조합 |
| 청구금액 | 172,845,399원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.19. 동래농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 특별매각조건 | 목록 4 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 몰수 · 목록 3 공유지분 매각 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 특수사항은 별도 확인
말소기준은 2021.10.19. 을구 1번 동래농업협동조합 근저당권입니다. 같은 채무자 구종회에 대해 설정된 대원메탈 근저당권 30,000,000원은 후순위이며, 북부산세무서장 및 김해세무서장의 국가 압류도 말소기준 이후 등기되었습니다. 후순위 담보권·압류는 매각으로 소멸할 예정이므로 이들의 채권최고액이나 체납채권을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 2022.09.30. 파산선고가 등기되어 있습니다. 파산선고를 일반적인 후순위 근저당이나 압류와 동일하게 자동 소멸하는 권리라고 단정해서는 안 됩니다. 파산절차 관계와 매각의 적법한 진행 상태를 확인할 필요가 있습니다. 또한 동래농업협동조합 근저당에는 우곡리 1049-1, 1049-5 및 1049-4 지분 등에 걸친 공동담보 관계가 나타납니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘열 점유 부분 미상 |
2022.10.24. | 보증금 미상 확정일자 미상 |
대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유 관련 인원은 김춘열 1명입니다. 다만 임대차계약과 점유 부분, 보증금은 확정적으로 확인되지 않았습니다. 전입일인 2022.10.24.는 말소기준일 2021.10.19.보다 늦어, 현재 확인되는 전입일을 기준으로는 대항력이 없습니다.
③ 가격 분석 — 83,999,000원이 정말 저렴한가?
현재 최저가는 감정가 499,787,120원의 16.81%입니다. 5회 유찰로 가격이 큰 폭으로 내려갔다는 것은 분명합니다. 그러나 감정가 대비 할인율을 현재 시장가치 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
이 물건은 단독주택과 여러 토지가 일괄매각되고 일부가 공유지분입니다. 농지취득자격증명, 경계 측량, 미준공 제시외 건물 문제까지 있어서 단순한 주택 매매사례와의 비교도 어렵습니다. 실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 83,999,000원 | 16.81% | 247,912,982원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,799,299원 | 11.76% | 272,659,088원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 41,159,509원 | 8.24% | 289,981,362원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제공된 매각가와 예상 배당액 기준입니다. 미배당액은 근저당 채권최고액 합계 330,000,000원을 기준으로 추정한 수치이며 실제 확정채무나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,911,982원 |
| 1. 을구 1번 · 동래농업협동조합 | 300,000,000원 | 82,087,018원 |
| 2. 을구 2번 · 주식회사대원메탈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 배당·집행비용 | — | 83,999,000원 |
최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,911,982원을 제외한 82,087,018원이 동래농업협동조합에 배당되는 시나리오입니다. 후순위 대원메탈 근저당에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.
근저당 채권최고액 합계 330,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 247,912,982원입니다. 그러나 채권최고액은 실제 채권잔액과 다르며, 신청채권자의 청구금액은 172,845,399원입니다. 따라서 미배당액 전체를 확정 미상환채무로 해석할 수 없고, 이 금액을 매수인이 인수하는 것도 아닙니다.
배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정이며 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 국가 압류의 실제 배당순위와 세액에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 밀양시 삼랑진읍 우곡리 덕촌마을 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 기호 1, 3, 4 토지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 주택 구조. 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, 2021.05.10. 사용승인되었습니다. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 PVC 창호입니다.
- 주택 이용. 방 2, 거실, 주방, 욕실 2, 다용도실 등의 구조이며 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 현황. 우곡리 1049-1의 토지면적은 486.0㎡, 지목은 대이며 계획관리지역에 속합니다. 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)로 조사되었습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 131,200원/㎡입니다.
- 공유지분. 목록 3은 지분매각 대상입니다. 공유지분별 정확한 위치와 경계가 불명확하므로 지분 취득이 특정 토지 부분에 대한 단독소유를 의미하지 않습니다.
- 지적 경계. 대상 토지와 인접 토지 사이 지적 경계가 불명확합니다. 건물 위치와 경계의 정확한 확인을 위해 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 기호 4 토지 지상에 제시외 건물 1개 동이 있으며, 2016.07.07. 신축신고된 건축면적 81.34㎡의 미준공 건물입니다. 감정평가에는 개략 실측에 따른 평가가 반영되어 있으나 소유권 귀속과 일괄매각 여부는 재확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 기호 4 토지는 공부상 지목이 전이나 건축신고 후 토목·건축공사가 진행되어 대체로 주거용 건부지 상태입니다. 이는 농지취득자격증명 제출 조건이 면제되었다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 확보. 목록 4에 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으므로 입찰 전 발급 가능성과 발급 절차를 반드시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 각 토지 목록의 매각 범위, 공유지분, 제시외 건물의 포함 여부를 매각물건명세서와 감정평가명세표에서 대조해야 합니다.
- 공유지분 권리관계. 목록 3의 실제 공유지분 비율과 공동소유자 관계를 확인해야 합니다. 지분만 취득하는 경우 전체 토지를 단독으로 처분하거나 이용할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
- 전문 지적 측량. 토지 경계가 불명확하므로 건물과 제시외 건물의 위치, 인접 토지 침범 여부, 실제 이용 가능 면적을 확인해야 합니다.
- 미준공 제시외 건물. 목록 4 지상의 제시외 건물은 소유권 귀속과 매각 포함 여부를 확인해야 합니다. 미준공 상태가 향후 이용에 미치는 영향도 검토해야 합니다.
- 파산선고 관계. 구종회에 대한 2022.09.30. 파산선고가 등기되어 있으므로 경매절차와 파산절차의 관계, 매각 진행 상태를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 김춘열 점유·명도. 전입은 말소기준 이후이나 점유 부분과 보증금·임대차관계는 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 세금과 배당. 국가 압류가 존재하므로 실제 조세채권의 내용, 배당순위 및 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 확인해야 합니다.
- 현장 가격 검증. 건물 상태, 토지 활용도, 접도 조건, 공유지분, 제시외 건물 문제를 반영하여 시장가치를 별도로 검증해야 합니다. 감정가의 16.81%라는 수치만으로 적정 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건과 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “가격이 내려온 이유를 먼저 확인해야 한다”
이 물건은 겉으로 보면 매우 저렴합니다. 감정가 499,787,120원에 대한 최저가가 83,999,000원이기 때문입니다. 그러나 단순한 가격 차이만으로 이 물건의 투자 매력을 판단하는 것은 위험합니다.
담보권 측면에서는 동래농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리될 예정이고, 전입자 김춘열도 말소기준 이후 전입해 보증금 인수 위험은 낮은 구조입니다. 반면 실제 취득과 이용에 관한 위험은 상당합니다. 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 입찰 위험이 있으며, 공유지분·경계 측량·미준공 제시외 건물·파산선고 문제도 남아 있습니다.
5회 유찰이 투자 기회인지, 해결하기 어려운 조건이 가격에 반영된 것인지는 아직 단정할 수 없습니다. 거래시세가 검증되지 않았으므로 가격이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 등기상 인수는 제한적이지만, 취득조건과 환금성 위험은 높습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 농취증 발급 가능성, 정확한 토지·건물 권리범위, 현장 실측 및 실제 시장가치를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.
