창원지방법원 2022타경2266. 밀양시 삼랑진읍 우곡리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층으로 사용승인일은 2021.05.10.이며, 일반건축물대장 건축물현황도상 방2·거실·주방·욕실2·다용도실 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.10.19. 동래농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사대원메탈 근저당권과 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 171,427,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 가격 자체를 두고 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 목록4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 목록3은 지분매각입니다. 여기에 인접 토지와의 경계가 불명확해 전문적인 지적 측량까지 요구되는 물건이므로, 단순한 유찰률보다 물건 구성과 현장 확인이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경2266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 1049-1 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용 중 |
| 소유자 | 구종회 |
| 감정가 / 최저가 | 499,787,120원 / 171,427,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 172,845,399원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인 2021.05.10. |
| 토지 | 486.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 131,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수보다 물건 자체 확인이 중요
말소기준은 2021.10.19. 을구 1번 동래농업협동조합 근저당권입니다. 을구 2번 주식회사대원메탈 근저당권은 말소기준 이후이고, 국의 압류 및 동래농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 소유자 구종회에 대해서는 2022.09.30. 부산지방법원 파산선고가 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 김춘열 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘열 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김춘열 1명입니다. 전입일은 2022.10.24로 말소기준권리인 2021.10.19. 동래농업협동조합 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 매각물건명세서 원본에서 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,427,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,199,978원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동래농업협동조합 | 300,000,000원 | 168,227,022원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대원메탈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 330,000,000원 중 예상 배당액은 168,227,022원이고, 미배당액은 161,772,978원입니다. 동래농업협동조합 신청채권 172,845,399원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격보다 조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 171,427,000원 | 168,227,022원 | 161,772,978원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,998,899원 | 117,518,914원 | 212,481,086원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 83,999,229원 | 82,087,243원 | 247,912,757원 | 0원 |
가격은 유찰에 따라 내려가지만 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 일괄매각 대상에 농지취득자격증명이 필요한 토지, 지분매각 토지, 경계 확인이 필요한 토지와 제시 외 건물 문제가 함께 있어 낮은 최저가 자체가 위험을 제거해 주지는 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 ‘덕촌마을’ 남서측 인근으로 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 기호 1), 3), 4) 토지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다.
- 주택. 경량철골구조 기타지붕 단층, 사용승인 2021.05.10.이며 방2·거실·주방·욕실2·다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 제반 위생·급배수 설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 토지. 486.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·부정형·세로한면(불)입니다.
- 공부와 현황. 기호 4) 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 건축신고 후 토목 및 건축 공사가 진행돼 대체로 주거용 건부지 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 지분매각. 목록3이 공유지분 토지이므로 매각 범위와 실제 이용관계를 원본 서류 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 지적 측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 본건 건물 및 제시 외 건물 위치를 전문적인 지적 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 제시 외 건물. 목록4 지상 제시 외 건물의 소유권 귀속과 일괄매각 범위를 재확인해야 합니다.
- 임차인. 김춘열은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 유찰률만으로 적정가격을 판단하지 말고 토지·건물 현황과 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸해도 물건 조건은 남는다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 말소기준인 동래농업협동조합 근저당권 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 김춘열도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 5회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액도 모두 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 목록3 지분매각, 불명확한 지적 경계, 목록4 지상의 제시 외 미준공 건물이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 인수는 낮지만 물건 자체 확인 난도는 높다”입니다. 3회 유찰과 감정가 34%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 입찰자격과 매각범위·경계·제시 외 건물 귀속을 먼저 확정해야 합니다.
