창원지방법원 2022타경2266. 밀양시 삼랑진읍 우곡리의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 소유자는 구종회이며, 건물 등기에는 2021년 7월 7일 소유권보존이 기재돼 있습니다. 말소기준은 2021년 10월 19일 동래농업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 대원메탈 근저당권과 두 건의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
가격은 감정가 499,787,120원에서 두 차례 유찰돼 244,896,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 49%라는 숫자는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 비교할 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 주변 시장가격보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경2266 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼랑진읍 우곡리 1049-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 · 사용승인 2021.05.10 |
| 내부 이용 | 방2·거실·주방·욕실2·다용도실 등 |
| 토지 정보 | 486㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 구종회 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 499,787,120원 / 244,896,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 동래농업협동조합 / 172,845,399원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록4 농지취득자격증명 필요 · 목록3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021년 10월 19일 설정된 동래농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다. 2022년 3월 25일 설정된 주식회사대원메탈 근저당권 30,000,000원과 2022년·2023년의 압류, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 점유관계 — 김춘열, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서에는 김춘열이 조사돼 있습니다. 전입일은 2022.10.24로 말소기준일인 2021.10.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 점유 형태와 명도 상황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘열 | 미상 | 2022.10.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 244,896,000원으로 감정가 499,787,120원의 49% 수준입니다. 다만 인근 단독주택·토지의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,228,544원 |
| 1. 근저당 · 동래농업협동조합 | 300,000,000원 | 240,667,456원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대원메탈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 330,000,000원 중 240,667,456원이 배당되고, 89,332,544원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 미배당액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 244,896,000원 | 240,667,456원 | 89,332,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 171,427,200원 | 168,227,219원 | 161,772,781원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 119,999,039원 | 117,519,052원 | 212,480,948원 | 0원 |
⑤ 현장·토지 리스크 — 권리보다 실행이 어렵다
- 농지취득자격증명. 목록4는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.
- 지분매각. 목록3은 공유지분 토지로, 공유지분 사이의 정확한 위치와 경계를 확인하기 어렵습니다.
- 지적 경계. 인접 토지와의 지적 경계가 불명확해 건물과 제시외 건물의 정확한 위치·경계 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 목록4 지상에 제시외 건물 1개 동이 있고, 2016.07.07 신축신고된 건축면적 81.34㎡ 건물로 기준시점 현재 미준공 상태입니다.
- 토지 현황. 목록4 토지의 공부상 지목은 전이지만 건축신고 후 토목·건축공사가 진행돼 대체로 주거용 건부지 상태입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 덕촌마을 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·묘지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 목록1·3·4 토지까지 차량 접근이 가능하고, 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물 상태. 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지와 타일 마감, 창호는 PVC 창호이며 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 형태. 확인된 토지는 평지의 부정형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 환금성 판단. 단독주택과 토지, 공유지분, 농지취득자격증명, 경계 확인이 함께 요구되는 구조이므로 감정가 하락률만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성. 목록4의 농지취득자격증명 발급 요건과 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 전문 지적측량. 본 건 건물과 제시외 건물, 각 토지의 실제 위치와 경계를 측량으로 확인해야 합니다.
- 공유지분 범위. 목록3의 매각 지분과 실제 사용 부분, 공유자 관계를 원본 등기와 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 귀속. 미준공 제시외 건물의 소유권 귀속과 일괄매각 포함 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 김춘열의 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상이므로 실제 점유 형태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세·파산 서류. 두 건의 압류와 파산선고 관련 서류, 당해세와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저가로 단정하지 말고 인근 토지와 단독주택 거래, 건물 상태를 별도로 조사해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “쉬운 물건”은 아니다
등기상 핵심은 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 소멸하고, 조사된 점유자도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 목록4의 농지취득자격증명, 목록3의 공유지분, 불명확한 지적 경계, 미준공 제시외 건물, 파산선고와 조세채권까지 확인해야 합니다. 실거래 시세 근거도 없어 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 제한적이지만, 현장·측량·행정 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.