부산지방법원 2025타경1244. 부산 동래구 온천동 영남어반시티 5층 502호에 대한 강제경매 사건입니다. 소유자는 윤옥경이며, 등기부상 2016년 11월 16일 매매로 취득한 거래가액은 144,504,592원입니다. 말소기준권리는 2023년 4월 5일 설정된 신용범의 근저당권으로, 채권최고액은 84,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것이 원칙입니다.

하지만 등기부의 소멸 관계와 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 이준혁의 전입일은 2021년 1월 8일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 우선변제권을 확정할 수 없으며, 실제 임대차가 유효하고 대항력이 인정된다면 보증금 인수 문제가 생길 수 있습니다. 따라서 최저매각가 766만 7,000원이 곧 매수인의 총취득비용이라고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수 위험은 구분해야 한다

말소기준권리는 2023년 4월 5일 신용범의 근저당권입니다. 그보다 앞선 우상진의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 말소기준권리 이후의 정영희 근저당권, 교보생명보험주식회사의 가압류 및 이준혁의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 임차인의 권리는 등기부상 근저당권 소멸 여부만으로 결론 내릴 수 없습니다. 이준혁은 2021년 1월 8일 전입했고 2025년 5월 28일 배당요구를 했습니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로, 현재 자료만으로 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 임대차의 실재 여부, 보증금 액수, 점유 상태, 배당 결과를 확인해야 합니다.

임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없다

신고 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되는 별도 임차인 자료는 없습니다. 보증금·확정일자 미상인 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없으므로, 임차관계 확인 전까지 인수 위험을 열어 두어야 합니다.

② 시세 비교 — 낮은 최저가를 가격 메리트로 단정할 수 없다

확인되는 비교 거래는 영남어반시티의 2023년 4월 거래 1건입니다. 비교면적은 48.13㎡, 거래층은 8층이며 거래금액은 140,000,000원입니다. 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 오래되어, 이 금액을 현재 시세로 그대로 적용하기에는 한계가 있습니다.

현재 최저가 7,667,000원은 확인 거래가의 단순 비율로 약 5.5%입니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수 가능성과 실제 취득비용을 반영하지 않습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서 최저가와 거래가를 나란히 놓고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 7,667,000원 가정)

채권액 합계 279,214,168원, 채권자 예상배당 합계 7,128,994원, 미배당 채권액 272,085,174원입니다. 집행비용 추정액 538,006원을 제외하면 현재 가정 매각대금은 신용범 근저당권 배당에 사용됩니다. 정영희 근저당권은 배당 시뮬레이션에서 26,000,000원으로 계산되어 있으나, 등기부에는 2024.03.04 변경등기와 13,000,000원 기재가 있으므로 변경 내용과 실제 채권액을 원본으로 확인해야 합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득비용은 별개

위 금액은 회차별 최저매각가 시나리오입니다. 유찰이 추가되어 입찰가격이 낮아지더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만으로 결정되지 않습니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득액이 보증금 수준에 가까워질 수 있다는 점을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.

⑤ 입지·물건 특성·환금성 메모

• 용도. 대상은 오피스텔입니다. 아파트를 전제로 한 시세나 환금성 판단을 적용해서는 안 됩니다.
• 건물 정보. 영남어반시티는 2016.07.27 준공으로 기록되어 있고, 단지 세대수는 8세대입니다. 소규모 집합건물이라는 점을 고려해야 합니다.
• 토지 용도. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지면적은 289.6㎡, 공시지가는 2,970,000원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 세로장방으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 일반상업지역 및 방화지구에 포함되는 것으로 기록되어 있습니다. 구체적인 적용 범위와 건축 관련 사항은 원본 및 관계기관 자료로 확인해야 합니다.
• 환금성. 비교 가능한 거래는 2023.04 1건이며, 단지 평균 유찰 횟수는 6.7회, 낙찰률은 0.0%로 제시됩니다. 거래 표본과 매각 실적이 제한적이므로 빠른 매도나 안정적인 재매각을 전제로 해서는 안 됩니다.
• 현황 확인. 내부 상태, 실제 점유, 관리비 체납, 시설 상태 및 현재 거래 수준은 별도로 확인해야 합니다. 해당 사항을 확인하지 않은 채 수익성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 이준혁의 임대차계약서 원본, 보증금 지급 내역, 실제 점유 여부를 확인해 유효한 임대차인지 판단하세요.
• 전입·확정일자 확인. 전입일은 2021.01.08로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자 및 보증금 자료를 확보하기 전에는 대항력과 우선변제권을 확정하지 마세요.
• 신청채권자와 임차인의 관계 확인. 이준혁이라는 이름이 임차인과 강제경매 신청채권자 양쪽에 나타납니다. 이름 일치만으로 가장임차인이라고 단정하지 말고 관계 및 실제 임대차 사실을 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 유효한 대항력과 미배당 보증금이 확인되면 최저매각가에 미배당 인수액을 더해 총취득비용을 산정하세요. 보증금이 미상인 현재는 입찰 상한을 확정하기 어렵습니다.
• 근저당권 변경 확인. 정영희 근저당권은 배당 시뮬레이션의 26,000,000원과 변경등기 기재 13,000,000원의 관계를 등기부 원본으로 대조하세요.
• 실거래 재확인. 2023.04 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하지 마세요. 최신 거래, 면적, 층 및 실제 물건 상태를 비교해 가격 기준을 다시 설정하세요.
• 낙찰가와 배당의 구분. 배당 시뮬레이션은 임차인 보증금 및 최우선변제 가능성을 반영하지 않습니다. 배당표의 인수액 0원 표기만으로 인수 위험이 없다고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 감정평가 자료를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “최저가가 낮다”와 “실질취득비용이 낮다”는 다르다

이 물건은 감정가 133,000,000원에서 최저매각가 7,667,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락이지만, 그것만으로 저가 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 이준혁의 보증금이 미상이고, 대항력과 우선변제 여부도 확정되지 않았기 때문입니다.

임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 일치한다는 점은 추가 검증이 필요한 사유입니다. 실제 임대차관계와 보증금이 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 가정하면 총취득비용을 잘못 계산할 수 있습니다. 확인 거래는 2023.04 1건뿐이고 단지 통계상 낙찰률은 0.0%로 제시되어 환금성 판단에도 주의가 필요합니다.

결론은 입찰가부터 정하는 것이 아니라 임차보증금부터 확인하는 것입니다. 대항력과 미배당 보증금이 확인되기 전에는 최저가를 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차관계의 실체와 매수인 인수액입니다.