22,353,000원
부산지방법원 2025타경1244. 부산 동래구 온천동 ‘영남어반시티’ 5층 502호, 전용 48.1315㎡ 오피스텔입니다. 감정가 133,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 22,353,000원까지 하락했습니다. 확인된 동일 면적 실거래 140,000,000원과 비교하면 최저가가 16.0%에 불과해 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차관계입니다. 임차인 이준혁은 2021.01.08 전입했고 말소기준권리인 신용범 근저당은 2023.04.05 설정됐습니다. 임차인의 전입이 2년 이상 빠르므로 대항력은 인정되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구는 2025.05.28 접수됐어도 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마나 회수되는지 알 수 없으므로 낙찰자가 승계할 금액 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1244 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1248-9 영남어반시티 5층 502호 도로명: 부산광역시 동래구 사직북로28번길 200 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 48.1315㎡ · 5층 502호 |
| 소유자 | 윤옥경 · 단독소유 · 2016.11.16 매매 · 거래가액 144,504,592원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 22,353,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 151,787,671원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 건물 정보 | 영남어반시티 · 8세대 · 2016.07.27 사용승인 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 임차인은 별도
말소기준권리는 2023.04.05 접수된 신용범 근저당권 84,000,000원입니다. 그 이후 설정된 정영희 근저당권, 교보생명보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.01.06 설정된 우상진 근저당권 60,000,000원은 2023.04.05 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준혁 | 502호 | 2021.01.08 | 미상 | 미상 | 2025.05.28 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차인 이준혁은 등기부상 강제경매 신청채권자와 동일한 이름이며, 경매개시결정의 주소도 영남어반시티 502호로 기재돼 있습니다. 이 때문에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 하지만, 이름이 같다는 사정만으로 임대차가 허위라고 단정할 수는 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 16%는 ‘인수 제외 가격’일 뿐
영남어반시티 전용 48.13㎡의 확인된 거래는 2023.04, 8층, 140,000,000원 1건입니다. 감정가 133,000,000원은 이 거래보다 낮고, 현재 최저가 22,353,000원은 거래가의 16.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 48.13㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 평균 | 48.13㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
하지만 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2023.04입니다. 무엇보다 실질취득가는 22,353,000원＋미배당 임차보증금이므로, 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 140,000,000원과 비교할 하나의 총취득가가 존재하지 않습니다. 따라서 “실거래 대비 84% 할인” 또는 “시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,353,000원 가정 · 임차보증금 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 802,354원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 신용범 | 84,000,000원 | 21,550,646원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 정영희 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 17,426,497원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 이준혁 | 151,787,671원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 총액 279,214,168원 중 예상배당은 21,550,646원, 미배당은 257,663,522원입니다. 이 표에는 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인의 배당과 매수인 승계액이 반영되지 않았습니다. 정영희 근저당권은 2024.03.04 변경등기에 채권최고액 13,000,000원이 표시돼 있어 배당표상 26,000,000원과의 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 위험은 해소되지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 22,353,000원 | 21,550,646원 | 257,663,522원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 15,647,099원 | 14,965,451원 | 264,248,717원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 10,952,969원 | 10,355,816원 | 268,858,352원 | 0원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 등기채권의 미배당액은 더 커집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 늘어 실질취득가가 낮아지지 않을 수 있습니다. 현재는 보증금 미상이라 그 경계금액조차 계산할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 영남어반시티 5층 502호 오피스텔이며 전용면적은 48.1315㎡입니다.
- 규모. 2016.07.27 사용승인, 전체 8세대의 소규모 집합건물입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되며, 토지면적은 289.6㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 세로장방형 토지이며 세로한면 도로에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 2,970,000원이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 환금성 경고. 현재 사건은 5회 유찰됐고 영남어반시티 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확보. 이준혁의 보증금, 계약일, 계약 상대방, 계약금·잔금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자는 미상이고 배당요구일은 2025.05.28입니다. 배당요구서 원문에 기재된 보증금과 권리신고 내용을 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 구분. 강제경매 청구액 151,787,671원이 임차보증금과 같은 채권인지, 별도 채권인지 판결문·집행권원으로 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 이준혁의 실제 점유 여부와 전입 이후의 계속점유 여부를 현장조사와 전입세대확인서로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 정영희 근저당은 최초 26,000,000원에서 2024.03.04 채권최고액 13,000,000원으로 변경된 내용이 있어 원본 등기부를 대조해야 합니다.
- 실질취득가 상한 설정 금지. 임차보증금이 확인되기 전에는 최저가 22,353,000원을 기준으로 수익률이나 응찰가 상한을 계산하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “싼 경매가 아니라, 총가격을 모르는 경매”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 근저당권과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 하지만 2021.01.08 전입한 이준혁은 2023.04.05 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구가 접수됐어도 보증금과 확정일자가 미상인 이상 매수인이 승계할 미배당액을 계산할 수 없습니다.
최저가 22,353,000원은 감정가 133,000,000원의 16.81%, 확인된 실거래 140,000,000원의 16.0%입니다. 그러나 이 할인율은 임차보증금을 제외한 값입니다. 권리 확인 전에는 저가매수 기회가 아니라 총취득원가가 열린 위험물건으로 봐야 합니다. 임대차계약과 강제경매 채권의 실체가 확인되기 전까지 결론은 입찰 보류입니다.