창원지방법원 2025타경575. 경상남도 고성군 고성읍 신월리 소재 숙박시설과 토지가 경매로 나왔습니다. 물건은 신부마을 남측 인근 해안가 주변에 있으며, 감정평가상 철근콘크리트조 4층 숙박시설로 확인됩니다. 현재 숙박시설은 폐업 상태입니다. 토지와 건물을 일괄매각하며 감정서상 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다.

등기상 소유자는 오션뷰타운주식회사입니다. 2020년 5월 12일 부경원예농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 585,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이를 말소기준권리로 2025년 임의경매가 개시됐습니다. 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 근저당권 이전은 동일 권리의 승계이므로 별도 채권으로 중복 계산하지 않습니다.

매각가격은 감정가 대비 상당히 낮아졌지만, 이 물건에서 중요한 것은 할인율보다 폐업 시설의 재사용 가능성, 실제 점유관계, 토지 경계, 향후 처분 가능 가격입니다. 특히 주변 실거래 비교자료가 확인되지 않아 최저매각가가 시장가격보다 낮다고 입증할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

핵심 말소기준권리는 2020.05.12 설정된 부경원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이며, 이후 설정된 고성군 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 경남은행·사천축산업협동조합·농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

2025.10.13에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 말소기준일이 새로 정해지거나 채권최고액 585,000,000원이 추가되는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요

현황조사와 매각물건명세서에 성호섭이 확인됩니다. 보증금은 10,000,000원, 전입일은 2023.02.03입니다. 말소기준권리 설정일인 2020.05.12보다 늦게 전입했으므로 조사된 전입관계를 기준으로 대항력이 없는 임차인으로 분류됩니다.

실제 임차인 1명 · 보증기관 대위변제 또는 승계 중복신고 없음 · 보증금 합계 10,000,000원

감정평가상 임대관계는 미상이며 숙박시설은 폐업 상태입니다. 따라서 권리상 보증금 인수액 0원과 현장 명도비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다. 임차인의 현재 점유 여부, 시설 내부 사용 상태, 유치권 등 현장 관련 위험을 입찰 전에 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세는 아니다

이 물건은 이미 3회 유찰돼 최저매각가가 794,395,520원에서 272,478,000원으로 내려왔습니다. 현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다.

하지만 감정가는 시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격과 다를 수 있습니다. 특히 폐업한 숙박시설은 건물의 물리적 상태뿐 아니라 영업 재개 가능성, 용도 활용성, 개보수 비용, 매수자 수요와 향후 처분 가능성에 따라 가치가 달라집니다.

유찰 시나리오는 가정값이며 실제 매각가격이나 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 실질취득 기준액은 매각대금과 권리상 인수액을 합친 금액으로, 취득세·명도·수선·영업 재개 비용 등은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 272,478,000원 가정)

채권최고액 585,000,000원을 비교 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 경매 청구금액은 489,291,802원으로 서로 다르며, 채권최고액은 확정 채권잔액이 아닙니다. 당해세·최우선변제금 등은 미반영돼 실제 배당순서와 배당금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 고성군 고성읍 신월리 신부마을 남측 인근입니다. 주변은 해안가 숙박시설, 전원주택, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브붕 4층 숙박시설로 사용승인일은 2001.12.28입니다. 외벽은 인조석 붙임 마감이며 위생설비와 급·배수설비가 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 숙박시설로 사용됐으나 현재 폐업 상태입니다. 기존 시설의 활용 가능성과 유지보수 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지. 확인된 신월리 583 토지는 면적 437.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 토지이용상황은 주상용입니다. 공시지가는 142,300원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당하며 준보전산지와 접합니다. 사용하려는 시설의 용도와 인허가 가능성은 관계기관에 확인해야 합니다.
• 경계. 인접 필지와의 지적경계가 불분명하다는 감정의견이 있습니다. 정확한 경계확인을 위한 전문 지적측량이 필요합니다.
• 환금성. 폐업한 해안가 숙박시설이라는 특성상 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 처분 가능 가격에 대한 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 전체 확인. 일괄매각 대상인 토지·건물과 제시외 건물(감정서상 ㄱ)의 위치·범위·면적을 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조하세요.
• 토지 경계 측량. 인접 필지와 지적경계가 불분명하므로 경계 확정과 실제 점유·이용 범위 확인이 중요합니다.
• 임차인과 점유 상태. 성호섭의 보증금 10,000,000원, 전입일 2023.02.03을 기준으로 대항력은 없다고 분석되지만, 실제 점유 여부와 명도 가능성은 별도로 확인하세요.
• 배당 관련 확인. 확정일자, 배당요구, 소액임차인 최우선변제 가능성과 체납세금 등 우선배당 사항을 확인하세요.
• 근저당권 이전. 부경원예농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 권리관계와 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 폐업 시설 상태. 건물 누수·설비 작동·전기·급배수 상태와 재사용에 필요한 보수 범위를 현장에서 확인하세요.
• 인허가·사업성. 숙박시설 재운영 또는 다른 용도로 활용하려는 경우 자연녹지지역과 관련 규제, 영업 인허가 가능성을 사전에 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 대비 할인율만 사용하지 말고 비교 가능한 숙박시설·토지의 실제 거래사례와 처분 가능한 가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 설정하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 272,478,000원이며, 추가 유찰 가정액은 190,734,600원 및 133,514,219원입니다. 가격이 더 내려가더라도 유지·명도·활용 비용을 함께 검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 경매 진행 상태를 입찰 전 재확인하세요.

맺으며 — “70% 가까이 할인됐다”는 말보다 중요한 것

이 물건은 권리상 인수액이 0원으로 분석된다는 점에서 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인에게도 말소기준권리에 앞서는 전입관계가 확인되지 않습니다.

하지만 권리 위험이 제한적이라는 사실과 투자 가치가 높다는 사실은 다릅니다. 감정가 794,395,520원짜리 시설을 272,478,000원에 취득할 수 있다는 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 실제 물건은 폐업 상태의 숙박시설이며 토지 경계 문제와 사용 가능성에 대한 검증이 남아 있습니다.

또한 3회 유찰을 거쳤음에도 시장가격을 뒷받침할 비교 실거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 적정한지는 판단하기 어렵습니다. 추가 유찰로 매각가가 낮아지더라도 같은 사업성·환금성 문제가 남습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만 가격·사업성·환금성 위험이 큰 물건입니다. 폐업 시설의 활용 계획과 매각 가능한 시장가격, 토지 경계 및 명도 문제를 확인하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 낙찰 이후 실제로 어떻게 활용하고 처분할 수 있느냐에 있습니다.