창원지방법원 2025타경575. 경상남도 고성군 고성읍 신월리 583 소재 물건으로, 감정평가상 일련번호 2), 4)는 숙박시설(현 폐업 상태)로 이용 중입니다. 토지는 437.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 자연녹지지역입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브붕 4층 구조이고 사용승인일은 2001.12.28.입니다.
권리의 중심은 2020.05.12. 설정된 부경원예농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 585,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.11.07. 고성군 압류와 2025.08.12. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 근저당권은 2025.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.13. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 고성읍 신월리 583 · 신월로 63-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 숙박시설(현 폐업 상태) |
| 소유자 | 오션뷰타운주식회사 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브붕 4층 · 사용승인일 2001.12.28. |
| 토지 | 437.0㎡ · 대 · 주상용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 794,395,520원 / 389,254,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 489,291,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 오션뷰타운주식회사이고, 2020.05.12. 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.11.07. 고성군 압류와 2025.08.12. 임의경매개시결정은 그 뒤에 발생해 매각으로 소멸합니다. 과거 압류와 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성호섭 | 미상 | 10,000,000원 | 2023.02.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
성호섭의 전입일은 2023.02.03.으로, 말소기준권리인 2020.05.12. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 매수인이 보증금을 인수하는 구조로 보지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 794,395,520원이고 현재 최저매각가는 389,254,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 272,477,800원(감정가 34%), 4회 유찰 시 190,734,460원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 389,254,000원 | 383,004,444원 | 201,995,556원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 272,477,800원 | 267,863,111원 | 317,136,889원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 190,734,460원 | 187,264,178원 | 397,735,822원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 389,254,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,249,556원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 부경원예농업협동조합 | 585,000,000원 | 383,004,444원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 389,254,000원 가정 시 근저당권에 383,004,444원이 배당되고 201,995,556원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신부마을 남측 인근으로, 주위는 해안가 주변 숙박시설·전원주택·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 일련번호 2), 4)는 숙박시설로 이용 중이나 현재 폐업 상태입니다.
- 토지. 437.0㎡, 지목 대, 주상용, 자연녹지지역이며 지형은 완경사·사다리형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다. 공시지가는 142,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브붕 4층 건물로 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창입니다. 급·배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되므로 실제 점유·경계·부속시설을 현장에서 대조하세요.
- 숙박시설 현황. 현재 폐업 상태인 숙박시설이므로 내부 상태와 재사용 가능 여부를 직접 확인하세요.
- 지적경계. 인접필지와 경계가 불분명하다고 평가돼 있으므로 필요 시 전문적인 지적측량을 검토하세요.
- 임차인. 성호섭의 전입일 2023.02.03.은 말소기준일 2020.05.12.보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유부분은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 채권자 변동. 말소기준 근저당권은 2025.08.28. 확정채권양도를 원인으로 2025.10.13. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐으므로 최신 등기 상태를 대조하세요.
- 가격 판단. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 접근하지 말고 폐업 숙박시설의 활용성과 자연녹지지역 토지의 조건을 함께 평가하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체를 봐야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.05.12. 부경원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 성호섭 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
반대로 입찰 판단의 무게중심은 물건 자체에 있습니다. 감정가 794,395,520원에서 2회 유찰돼 최저가가 389,254,000원, 감정가 49%까지 내려왔지만, 대상은 현재 폐업 상태의 숙박시설과 437.0㎡ 토지를 포함한 일괄매각입니다. 인접필지와 지적경계 확인도 불분명합니다. 권리 인수는 가볍지만 활용성·환금성·현장 확인은 무겁게 봐야 하는 물건입니다.
