창원지방법원 2025타경636. 장목면 외포리의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 문수자이고, 말소기준권리는 2019.04.05 접수된 새고성농업협동조합 근저당권 852,000,000원입니다. 이후 2020.10.05 설정된 이재훈의 소유권이전청구권가등기와 2025.10.22 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
권리 자체보다 실무 조건을 더 무겁게 봐야 합니다. 목록 1·2는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금이 반환되지 않으며, 제시외 건물·구축물·기계기구·수목까지 일괄매각에 포함됩니다. 목록 4는 일반건축물대장상 단독주택(다가구주택)이지만 현황은 펜션이고, 감정조사 시점에는 휴업 중이었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경636 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장목면 외포리 540-2 · 경상남도 거제시 장목면 외포리 541-6 주2동 · 경상남도 거제시 장목면 옥포대첩로 1117-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 펜션으로 이용중이었으나 조사시점 현재 휴업중 |
| 소유자 | 문수자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 849,246,200원 / 416,130,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새고성농업협동조합 / 797,461,949원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.05 새고성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 852,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2018.04.12 거제수산업협동조합 근저당권 192,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2019.04.05 새고성농업협동조합 근저당입니다. 2019.06.28 박정민의 가등기는 2020.10.05 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 이재훈의 가등기는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이재훈 | 2020.07.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이재훈의 전입일 2020.07.24는 말소기준권리 2019.04.05보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또 이재훈은 등기부상 근저당권 변경의 채무자이자 가등기권자와 같은 이름으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있으므로, 매각물건명세서와 점유관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 849,246,200원, 현재 최저매각가는 416,130,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,561,300원 |
| 2. 근저당 · 새고성농업협동조합 | 852,000,000원 | 409,568,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 416,130,000원을 매각가로 가정하면 새고성농업협동조합의 852,000,000원 채권최고액 중 409,568,700원이 배당되고, 미배당액은 442,431,300원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 416,130,000원 | 409,568,700원 | 442,431,300원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 291,291,000원 | 286,412,926원 | 565,587,074원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 203,903,700원 | 200,249,048원 | 651,750,952원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 거제시 장목면 시방리 시방선착장 남측 인근으로, 주위에는 펜션·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕의 2층 건물이며, 1·2층 펜션으로 이용중이었으나 조사시점 현재 휴업중입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 태양광설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목과 토지이용상황은 모두 답이며, 면적 415.0㎡·공시지가 61,200원/㎡·완경사·부정형·세로한면(불)입니다.
- 규제. 보전관리지역과 가축사육제한구역에 포함되고 계획관리지역에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 1·2는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·구축물·기계기구·수목이 매각에 포함됩니다. 제시외 건물 중 하나는 외포리 541-6과 541-3 양 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
- 용도 차이. 목록 4는 일반건축물대장상 용도가 단독주택(다가구주택)이지만 현황은 펜션입니다. 전면부 데크시설도 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 임차인 관계. 이재훈은 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 등기부상 권리자·채무자와 같은 이름으로 나타납니다. 점유·계약관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기. 2020.10.05 이재훈 가등기는 말소기준 이후로 소멸하지만, 가등기 종류 확인 필요가 별도로 지적돼 있습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%이나 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 할인율 자체를 시세 메리트로 해석하지 말고 현장 가치와 용도·토지를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 입찰”
말소기준권리는 2019.04.05 새고성농업협동조합 근저당이고, 이후 가등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이재훈도 2020.07.24 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수만 보면 비교적 정리돼 있습니다.
하지만 감정가 849,246,200원에서 2회 유찰돼 416,130,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료가 없고, 목록 1·2의 농지취득자격증명원, 일괄매각되는 제시외 물건, 현황 펜션과 공부상 단독주택(다가구주택)의 차이가 함께 존재합니다. 인수는 0원, 실무 확인은 필수. 이 사건은 낮아진 최저가보다 입찰요건과 실제 이용상태를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
