창원지방법원 2025타경636. 거제시 장목면 외포리 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물 등기상 소재지는 외포리 541-6 주2동이며, 건축물대장상 용도는 단독주택(다가구주택)이지만 실제로는 펜션으로 이용되었습니다. 감정평가 조사 당시에는 휴업 상태였습니다. 단순한 주거용 다세대주택이 아니라 토지 취득과 펜션 활용 가능성을 함께 살펴야 하는 물건입니다.

감정가 대비 최저가가 크게 낮아진 것은 사실입니다. 그러나 현재 가격이 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 특히 농지취득자격증명 제출 조건은 단순한 부대서류 문제가 아닙니다. 제출하지 못하면 매수신청보증금을 반환받지 못하는 조건이 명시되어 있기 때문입니다. 권리 소멸 여부와 별개로 입찰 가능성부터 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 가등기는 확인

말소기준권리는 2019.04.05 설정된 새고성농업협동조합의 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 852,000,000원이며, 공동담보목록 제2019-174호가 기재되어 있습니다. 해당 근저당권은 이번 경매의 말소기준권리로서 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

그보다 앞선 거제수산업협동조합 근저당권(192,000,000원)은 이미 말소됐고, 새고성농업협동조합의 별도 근저당권(228,000,000원)도 말소됐습니다. 박정민 명의의 기존 가등기 역시 2020.10.05 말소되었습니다. 현재 주의할 부분은 2020.10.05 설정된 이재훈 명의 소유권이전청구권가등기입니다.

② 점유·임차인 — 이재훈과 등기상 권리의 연결

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 전입자는 이재훈 1명입니다. 전입일은 2020.07.24로 말소기준권리 설정일인 2019.04.05보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 임대차보증금, 확정일자, 실제 임대차관계는 확인이 필요합니다.

대항력 판단은 확인된 전입일을 기준으로 합니다. 실제 점유·임대차관계와 우선변제권 여부는 별도 확인이 필요하며, 보증금 미상인 상태를 보증금 0원으로 판단하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 34%가 곧 시세는 아니다

감정가 849,246,200원인 물건이 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 291,291,000원입니다. 감정가 대비 34.3%까지 내려왔지만, 펜션과 농지를 포함한 복합 물건의 시장가치를 감정가 할인율만으로 판단할 수는 없습니다.

유찰될수록 예정 최저가격은 낮아지지만, 그만큼 채권자의 미배당액이 커집니다. 미배당 채권액은 이 사건에서 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 저렴해 보이는 낙찰가격과 별개로 농지취득 요건, 휴업 펜션의 활용비용, 명도 및 시설 정비비용을 합산하여 투자성을 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 291,291,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 채권최고액을 기준으로 배당을 단순 계산했습니다. 실제 피담보채권액은 다를 수 있습니다. 당해세, 우선변제권, 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 토지·펜션 이용상태와 환금성

• 입지. 감정평가상 시방선착장 남측 인근에 위치하며, 주변은 펜션, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재합니다. 지역 특성상 주거용 아파트와는 수요 구조가 다릅니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 토지. 보전관리지역이며 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 특성상 지목은 답, 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 토지면적 415.0㎡로 표시된 토지의 공시지가는 61,200원/㎡입니다.
• 펜션 상태. 건물은 지상 2층 철근콘크리트구조이며 외벽은 페인팅 및 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생설비와 태양광설비가 구비되어 있으나 조사 당시 펜션은 휴업 중이었습니다.
• 제시외 시설. 목록 3의 제시외 건물, 구축물, 기계기구 및 수목이 매각에 포함됩니다. 목록 4의 전면부 데크시설도 건물에 포함하여 평가되었습니다. 실제 현황과 감정평가 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 펜션을 함께 취득하는 형태이고 농지취득 조건까지 붙어 있어 일반 주거용 부동산보다 매수 대상층이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 가격 형성에 신중하게 접근해야 할 근거입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 발급 가능 여부. 목록 1, 2는 농지취득자격증명원 제출 대상입니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로, 입찰 전에 발급 가능성과 제출 요건을 반드시 확인해야 합니다.
• 가등기 원인과 소멸 여부. 이재훈 명의 갑구 4번 가등기의 법적 성격, 담보가등기 해당 여부, 말소 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
• 이재훈의 실제 관계. 전입자·채무자·가등기권자가 동일인입니다. 실제 임차인지, 소유자와 어떤 관계인지, 점유 및 인도 절차에 장애가 없는지 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위. 외포리 540-2, 541-6, 541-3 등 관련 지번과 매각목록의 대응 관계를 확인하고, 제시외 건물이 걸쳐 있는 토지의 경계 및 소유관계를 점검해야 합니다.
• 펜션 운영 가능성. 휴업 상태의 원인, 실제 건물 상태, 시설 정상 작동, 관련 인허가와 영업 재개 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장 실사와 추가 비용. 데크·구축물·기계기구·수목의 상태, 시설 복구와 유지관리, 점유자 인도에 필요한 비용을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율만으로 응찰하지 말고, 인근 토지 거래 및 유사 펜션 거래를 확인하여 실질 취득비용에 맞는 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장·지적도·건축물대장과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 취득조건은 까다롭다”

이 물건은 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 849,246,200원의 감정가가 3회 유찰을 거쳐 291,291,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 근저당과 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다.

그러나 입찰 판단에서 가장 중요한 것은 단순한 권리 소멸 여부가 아닙니다. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환이라는 직접적인 손실 위험이 있고, 이재훈의 가등기 성격과 실제 임대차관계도 확인해야 합니다. 휴업 중인 펜션과 토지의 활용성, 제시외 건물의 범위, 환금성까지 고려하면 낮은 최저가만으로 투자 가치를 인정하기 어렵습니다.

권리상 예상 인수는 제한적이지만, 취득 절차와 활용 위험은 큽니다. 농취증 발급 가능 여부와 가등기·점유관계를 먼저 해결하고, 시세 및 시설 상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 판단해야 합니다. 현재로서는 가격보다 조건 확인이 우선인 고위험 복합 물건으로 평가합니다.