창원지방법원 2025타경654. 거제시 연초면 죽토리 501-5 일대의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2015.02.05. 설정된 범어새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 2016.01.06. 남양산새마을금고 근저당권 19,500,000원이 설정됐고, 2025.11.14. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건은 등기부의 근저당 순서만 확인하고 끝낼 성격은 아닙니다. 2021.06.03. 조호연에서 옥재승에게 신탁을 원인으로 소유권이전이 이뤄졌고, 현재 등기상 옥재승이 수탁자로 단독소유하고 있습니다. 등기에는 임대차 등의 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경654 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 501-5 · 경상남도 거제시 연초면 야부길 23-1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 등기상 소유자 | 옥재승 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 125,420,000원 / 125,420,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,963,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 죽토리 501-5 토지 | 289.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 240,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준권리는 2015.02.05. 을구 11번 범어새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 남양산새마을금고 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인의 대항력이나 보증금 존재 여부를 임의로 “없음”이라고 확정해서는 안 되며, 현황과 점유관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 신건 할인은 없고, 유찰 시 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,420,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 125,420,000원입니다. 이 사건은 비교할 실거래 가격 수치가 제시돼 있지 않아 감정가가 현 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하기보다, 권리·물건 특이사항과 각 유찰 회차의 가격 변화를 함께 보는 편이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,420,000원 | 122,864,120원 | 182,635,880원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,336,000원 | 98,131,296원 | 207,368,704원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,268,800원 | 78,423,962원 | 227,076,038원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 125,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,555,880원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 범어새마을금고 | 286,000,000원 | 122,864,120원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 남양산새마을금고 | 19,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 305,500,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당액은 122,864,120원, 미배당은 182,635,880원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·건물 특이사항 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 세멘 블럭조 세멘기와즙 구조입니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 목재후로링 마감, 창호는 샷시 및 목재이중창 구조로 조사됐습니다.
- 설비. 급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 주변환경. 일련번호 1 토지 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하고, 일련번호 3~5 토지 주위는 목전·묵답 등의 휴경지가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 일련번호 1 토지까지는 소형 차량 접근이 가능하지만, 일련번호 3~5 토지는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일련번호 1은 제1종일반주거지역, 일련번호 3은 자연녹지지역, 일련번호 4·5는 농림지역이며 농업보호구역이 포함됩니다.
- 지적재조사. 목록 1은 지적불부합지역으로 지적재조사 지구에 지정돼 있어 지적측량 결과 면적 증감이 있을 수 있고, 증감 시 정산 절차가 수반될 수 있습니다.
- 지하수. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사됐으며 토지가격에 포함 평가됐습니다.
- 제시외 건물. 목록 2의 제시외 건물인 감정서상 ㉠~㉤은 매각에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 현재 소유자가 수탁자 옥재승으로 등기돼 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장점유자와 전입관계 등을 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 지적재조사 확인. 목록 1의 면적 증감 가능성과 증감 시 정산 절차를 관계기관 자료와 측량 결과로 대조해야 합니다.
- 토지 접근성 확인. 일련번호 3~5는 차량 접근이 불가능하다고 평가돼 있으므로 실제 진입로와 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㉠~㉤이 매각에 포함되는 만큼 위치·현황·사용상태를 확인해야 합니다.
- 지하수 상태 확인. 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사된 지하수의 복구 필요성과 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 125,420,000원입니다. 권리 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 물건 특이사항을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 확인이 더 중요한 사건
이 사건의 등기상 기준점은 분명합니다. 2015.02.05. 범어새마을금고 근저당권이 말소기준이고 후순위 남양산새마을금고 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 물건 전체를 보면 신탁 소유, 임대관계 미상, 지적재조사에 따른 면적 변동 가능성, 일부 토지의 차량 접근 불가, 제시외 건물 포함, 고장 난 지하수 설비가 동시에 존재합니다. 현재는 감정가와 최저가가 같은 신건 125,420,000원이므로 가격 할인도 아직 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 실사는 필수”입니다. 이 사건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아니라 신탁원부·점유관계·토지 경계와 접근성까지 실제로 확인한 뒤 그 부담을 응찰가에 반영할 수 있느냐에 있습니다.
