창원지방법원 2025타경654. 경상남도 거제시 연초면 죽토리 501-5 소재 연립/다세대 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 세멘 블럭조 세멘기와즙 구조로 기재되어 있습니다. 현재 최저매각가는 87,794,000원으로 감정가 125,420,000원의 70%입니다.

등기부상 말소기준권리는 2015.02.05 범어새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 남양산새마을금고의 근저당권과 임의경매개시결정이 등기되어 있으며, 이들 담보권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

다만 2021.06.03 옥재승을 수탁자로 하는 소유권이전 신탁등기가 존재합니다. 신탁등기가 있는 부동산은 신탁원부를 확인하여 신탁 목적, 수익자, 재산의 관리·처분 권한 및 매각과의 관계를 별도로 검토해야 합니다. 특히 이 물건은 토지의 지적재조사와 제시외 건물 문제도 함께 확인해야 하므로, 일반적인 주택 경매보다 현장조사와 서류 대조의 중요성이 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인이 필요

말소기준권리는 2015.02.05 접수된 범어새마을금고의 근저당권입니다. 채권최고액은 286,000,000원이며 공동담보목록 제2015-115호가 기재되어 있습니다. 2016.01.06 설정된 남양산새마을금고의 채권최고액 19,500,000원 근저당권은 후순위로서 매각 시 소멸하는 구조입니다.

기존 부산거제신용협동조합의 채권최고액 104,000,000원 근저당권은 2015.02.05 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 배당 계산에서는 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권이 핵심 담보권입니다.

② 가격과 시세 — 70% 할인율만으로 저렴하다고 할 수 없다

최저매각가는 87,794,000원으로 감정가 125,420,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰된 상태이므로 감정가 대비 상당한 가격 조정이 이루어진 것은 사실입니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다릅니다.

후속 회차 가격은 유찰 시나리오이며 실제 매각 일정이나 가격 확정을 의미하지 않습니다. 특히 이 물건은 일반적인 아파트의 동일 평형 실거래 비교처럼 접근하기 어렵습니다. 주택과 여러 토지, 제시외 건물 및 지적재조사 관련 조건을 함께 평가해야 하므로 단순한 가격 할인율보다 전체 매각재산의 활용 가능성과 시장가치가 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,794,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,980,292원을 공제한 금액인 85,813,708원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 근저당권은 배당받지 못하고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권자 전체 채권최고액 기준 미배당액은 219,686,292원입니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다릅니다. 담보권이 매각으로 소멸하는 구조라면 채권 미회수액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다.

배당액은 집행비용 추정치와 채권최고액을 사용한 모의계산입니다. 실제 채권잔액, 이자, 당해세, 우선변제권 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권자 명칭 변경과 신청채권의 귀속도 원본 대조가 필요합니다.

④ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 연초면 죽토리 야부노인정 북측 및 북동측 인근과 죽토저수지 남측 인근에 위치합니다. 주택, 농경지, 목전 및 묵답 등의 휴경지가 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 이용. 주택으로 이용 중이며 세멘 블럭조 세멘기와즙 구조입니다. 급배수설비와 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 중요합니다.
• 차량 접근. 일련번호 1 토지에는 소형 차량 접근이 가능하지만, 일련번호 3~5 토지에는 차량 접근이 불가능한 것으로 조사되었습니다. 전체 토지에 동일한 접근성을 적용해서는 안 됩니다.
• 토지 현황. 죽토리 501-5의 토지면적은 289.0㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·사다리형으로 기재되어 있습니다. 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 용도지역. 일련번호 1은 제1종일반주거지역, 일련번호 3은 자연녹지지역, 일련번호 4·5는 농림지역으로 조사되었습니다. 일부 토지는 농업보호구역 및 영농여건불리 농지와 관련됩니다.
• 지적재조사. 목록 1은 지적불부합지역으로 지적재조사 지구에 지정되어 있습니다. 지적측량 결과 면적이 증감할 수 있으며, 변동이 발생하면 정산 절차가 수반될 수 있습니다.
• 지하수 설비. 지하수는 모터 고장으로 현재 사용하지 않는 것으로 조사되었으며, 토지가격에 포함하여 평가되었습니다. 복구 여부와 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 제시외 건물. 목록 2의 감정서상 ㉠~㉤ 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 현황, 이용 가능성, 관리 상태 및 실제 매각 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 토지가 함께 매각되며, 일부 토지의 차량 진입이 제한되고 용도지역도 다릅니다. 개별 활용성에 차이가 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-662호를 열람하여 신탁 목적, 수익자, 처분 권한 및 경매로 인한 신탁관계 정리 여부를 확인하세요.
• 말소기준 및 신청채권 확인. 2015.02.05 근저당권과 2016.01.06 후순위 근저당권의 관계, 채권자 명칭 변경, 공동담보 및 실제 채권잔액을 대조하세요.
• 임대관계·점유 조사. 확인된 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 계약관계, 전입일, 확정일자, 임차보증금 및 신탁재산 임대차의 유효성을 검토하세요.
• 지적재조사 확인. 목록 1의 지적불부합 상태, 경계 확정 여부, 면적 증감 및 정산 가능성을 확인하세요.
• 토지별 접근성 점검. 일련번호 1과 일련번호 3~5의 위치, 도로 접속, 통행권 및 실제 이용 가능성을 현장에서 조사하세요.
• 제시외 건물 확인. 목록 2의 ㉠~㉤ 건물이 실제로 존재하는지, 구조와 상태가 어떠한지, 매각 범위에 정확히 포함되는지 감정서 및 현황과 대조하세요.
• 지하수 모터 상태 확인. 현재 사용하지 않는 지하수 시설의 고장 상태와 향후 활용 가능성을 확인하세요.
• 시세 조사. 동일 지역의 유사 주택 및 토지 거래를 조사하고, 개별 토지의 용도지역과 접근성 차이를 반영하여 적정 입찰가를 산정하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가 87,794,000원 외에 2회 유찰 61,455,799원, 3회 유찰 43,019,059원 시나리오를 검토하되, 낮은 가격이 모든 위험을 상쇄한다고 가정하지 마세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 신탁원부, 감정평가서, 현황조사서, 토지대장 및 지적 관련 자료를 직접 확인하세요.

맺으며 — “감정가 70% ≠ 안전한 저가 매수”

이 물건은 감정가 125,420,000원에서 최저가 87,794,000원까지 내려온 1회 유찰 경매입니다. 선순위 근저당권을 중심으로 한 말소 구조는 비교적 명확하고, 배당 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원으로 추정됩니다.

하지만 권리 말소와 실제 취득 안전성은 동일하지 않습니다. 2021년 소유권이전 신탁등기가 있고, 임대관계는 미상입니다. 또한 일괄매각 대상에 지적재조사 지구의 토지와 차량 접근이 어려운 토지, 제시외 건물이 함께 포함되어 있습니다.

여기에 실거래 시세 비교까지 확인되지 않았으므로 현재 가격이 시장가치보다 낮다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 말소 권리 구조는 비교적 명확하지만, 취득대상과 이용가치의 불확실성이 남아 있는 물건입니다.

종합 판단은 C등급입니다. 신탁원부·임대관계·지적재조사·토지 접근성 확인 전에는 적극적인 입찰보다 보수적인 접근이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 단순히 얼마나 할인되었는지가 아니라, 실제로 어떤 부동산을 인수하고 어느 정도 활용할 수 있는지를 확인하는 데 있습니다.