창원지방법원 2025타경1929. 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 소재 토지와 축사·창고·관리사 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 축사, 부속창고, 퇴비사, 창고·화장실, 관리사 용도로 등재되어 있으나 현재는 모두 공실 상태로 조사됐습니다. 등기상 말소기준은 2020.09.01. 경남단감원예농업협동조합 근저당권 845,000,000원이며, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 채권보다 농지 및 현황 리스크입니다. 목록 1~8은 농지취득자격증명원 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건이 있으며, 목록 3은 농지 성토 과정의 부적합 성토재 사용으로 이행강제금이 부과된 것으로 조사됐습니다. 목록 6에는 건축신고와 착공신고가, 목록 12에는 1층 일부 멸실이 확인돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1929 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 407 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 축사·부속창고·퇴비사·창고·화장실·관리사 · 현황 공실 |
| 소유자 | 김영돈 |
| 감정가 / 최저가 | 1,329,009,940원 / 651,215,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 815,347,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 농림지역 · 지목 답 · 토지이용상황 답 · 1,342㎡ · 공시지가 13,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으나 별도 임차인 신고 내역은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2020.09.01. 설정된 경남단감원예농업협동조합의 채권최고액 845,000,000원 근저당권입니다. 이후 최윤덕 근저당 180,000,000원, 김성순 등 가압류 850,000,000원, 정윤재 근저당 60,000,000원, 국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 물건 리스크 — 가격보다 먼저 볼 항목
- 농지취득자격증명원. 목록 1~8은 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 부적합 성토재·이행강제금. 목록 3은 농지 성토 등에 따른 부적합 성토재 사용으로 이행강제금이 부과된 것으로 조사됐습니다. 원상회복 여부와 비용, 이행강제금 납부 여부를 주무관서에 확인해야 합니다.
- 성토된 토지. 본건 토지 일부는 성토 중이거나 성토된 상태로, 토지 내부 성토재 사용 위반 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축신고·착공신고. 목록 6은 건축신고(2017-주택산림과-건축신고-191)와 착공신고가 된 것으로 조사됐으며, 신고의 유효성과 승계 여부를 재확인해야 합니다.
- 일부 멸실. 목록 12는 1층 일부 계단 4.78㎡가 멸실되어 실측면적으로 감정평가됐습니다.
- 지분매각. 목록 2는 지분매각입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 3-1, 5-1, 5-2와 제시외 물건 3-2가 포함됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 651,215,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,912,150원 |
| 2. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 845,000,000원 | 642,302,850원 |
| 3. 근저당 · 최윤덕 | 180,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김성순 등 | 850,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 정윤재 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권총액 1,935,000,000원 중 642,302,850원이 배당되고, 미배당액은 1,292,697,150원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 구조 — 내려가는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 651,215,000원 | 642,302,850원 | 1,292,697,150원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 455,850,500원 | 448,891,995원 | 1,486,108,005원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 319,095,350원 | 313,828,015원 | 1,621,171,985원 | 0원 |
신청채권 815,347,000원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 현재 회차의 신청채권자 배당은 642,302,850원, 3회 유찰 시 448,891,995원, 4회 유찰 시 313,828,015원입니다. 그러나 이 부족액 자체가 매수인에게 이전되는 것은 아니므로 권리 인수 0원과 채권 미배당 발생을 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 아지리마을회관 남동측 인근의 마을주변 농경지대로, 농경지와 농가주택 등이 위치하며 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 위치와 대중교통수단 통행횟수를 고려한 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물 현황. 축사·부속창고·퇴비사·창고·화장실·관리사로 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다.
- 용도지역. 토지는 농림지역이며 농업보호구역·공장설립승인지역· 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목과 토지이용상황은 답, 지형높이는 저지, 지형은 부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물 구조. 축사 건물은 경량철골구조 패널지붕, 부속창고·퇴비사는 일반철골구조 패널지붕, 창고·관리사 건물은 일반철골구조 패널지붕 2층입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록 1~8의 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 이행강제금. 목록 3의 부적합 성토재 사용과 관련한 이행강제금 납부 여부, 원상회복 명령 여부 및 비용을 주무관서에서 확인해야 합니다.
- 성토재 조사. 일부 토지가 성토 중이거나 성토된 상태이므로 토지 내부 성토재의 위반 여부를 확인해야 합니다.
- 건축신고 승계. 목록 6의 건축신고와 착공신고의 현재 유효성, 낙찰 후 승계 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 멸실 부분. 목록 12의 1층 계단 4.78㎡ 멸실 상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 포함. 제시외 건물 3-1·5-1·5-2와 제시외 물건 3-2의 현황·점유·관리상태를 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록 2가 지분매각이라는 점을 매각목록과 현황에서 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 주무관서 확인사항을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”만으로는 부족하다
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2020.09.01. 경남단감원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 651,215,000원까지 낮아졌지만, 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 몰수, 부적합 성토재와 이행강제금, 원상회복 가능성, 건축신고·착공신고 승계 여부, 일부 멸실과 지분매각이 동시에 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 “49%니까 싸다”는 결론을 낼 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 행정·현황 확인이 먼저인 사건입니다.
