창원지방법원 2025타경1929. 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 일대 농지와 축사, 창고 등으로 이루어진 일괄매각 물건입니다. 감정평가서상 축사와 부속창고, 퇴비사 및 관리사 용도의 건물이 확인되지만 모두 공실 상태로 조사되었습니다. 주위는 농경지와 농가주택이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.
가격만 보면 극적인 하락입니다. 1,329,009,940원의 감정가에서 네 차례 유찰되어 현재 최저가는 319,096,000원. 하지만 이 물건의 감정가 대비 낙폭을 그대로 투자 수익이나 시세 차익으로 해석해서는 안 됩니다. 농지 취득자격, 성토 위반과 원상회복, 건축물 상태, 지분매각 등 낙찰 후 실제 이용·처분을 어렵게 할 수 있는 문제가 명시되어 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경1929 (임의경매) |
|---|---|
| 경매 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 407 |
| 건물 등기 소재지 | 경상남도 창녕군 남지읍 아지리 403 제1동호 도로명주소: 경상남도 창녕군 남지읍 박진로 1197 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 농지·축사·부속창고·퇴비사·창고·관리사 등 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 물건 포함 · 목록 2 지분매각 |
| 토지 참고사항 | 지목 답 · 농림지역 · 농업보호구역 토지 정보상 면적 1,342㎡ · 공시지가 13,900원/㎡ (개별 토지 참고치, 일괄매각 총면적과 구분 필요) |
| 소유자 | 김영돈 · 2020.09.01 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 1,329,009,940원 |
| 최저매각가 | 319,096,000원 (4회 유찰, 감정가의 약 24.01%) |
| 신청채권자 | 경남단감원예농업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 815,347,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.01 경남단감원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 845,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 위험은 별개
말소기준은 2020.09.01 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 경남단감원예농업협동조합을 근저당권자로 하고 채무자를 팽영선으로 하는 채권최고액 845,000,000원의 담보권입니다. 등기에는 공동담보목록 제2020-292호가 기재되어 있습니다.
이후 설정된 최윤덕·정윤재의 근저당권과 김성순 등 채권자의 가압류, 국가 압류, 현재 경매개시결정 등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 창녕군산림조합 및 이창식의 근저당권과 이전 경매개시결정 등기는 이미 말소된 이력입니다. 따라서 제시된 등기권리만으로 산정한 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 신고된 임차인 0명, 현장 확인 필요
| 확인 항목 | 조사 결과 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 신고된 임차인 0명 | 확인된 보증금 인수 0원 |
| 축사·부속건물 | 감정평가상 공실 | 현장 점유 재확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력·우선변제 미확정 |
| 매수인 승계 | 확인된 보증금 승계 없음 | 미확인 점유자 별도 조사 |
감정평가에서는 축사·부속창고·퇴비사·관리사 등 건물의 현황이 공실로 조사되었습니다. 그러나 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 공실 조사 결과가 임차인 부존재를 법적으로 확정하는 것은 아닙니다. 보증금·전입 또는 사업자등록·확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없습니다. 별도 점유자가 발견되면 대항력 가능 여부와 우선변제권 및 매수인 승계 여부를 다시 분석해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
이 물건은 4회 유찰되어 현재 최저매각가가 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 하지만 농지·축사·창고 등이 혼합된 부동산은 감정가격과 실제 처분 가능한 가격 사이에 차이가 발생할 수 있습니다. 동일 조건의 최근 실거래가나 최근 12개월 평균 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 매각 기준가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 319,096,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 223,367,200원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 156,357,040원 | 11.76% | 0원 |
유찰 시나리오는 예상 가격 비교용이며 실제 다음 기일이나 매각조건을 확정하는 것은 아닙니다. 실질취득 기준가는 해당 낙찰가에 확인된 등기상 인수액 0원을 반영한 금액이며, 취득 관련 비용·원상회복비·이행강제금·명도비 등은 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,096,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금은 대부분 선순위 경남단감원예농업협동조합 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자에게 돌아갈 금액이 없고, 전체 미배당 규모도 큽니다. 다만 미배당 채권액과 매수인 인수액은 구분해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,267,344원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 845,000,000원 | 313,828,656원 |
| 2. 근저당 · 최윤덕 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김성순 등 | 850,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정윤재 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 채권액 | 1,935,000,000원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 313,828,656원 |
| 총 미배당액 | 1,621,171,344원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 (확인된 등기권리 기준) |
채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정치입니다. 집행비용은 추정액이며, 당해세·법정 우선채권·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 국세 압류가 확인되므로 세목·법정기일·우선순위를 반드시 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 및 환금성 (감정평가 기준)
- 입지. 창녕군 남지읍 아지리마을회관 남동측 인근으로, 농지와 농가주택이 혼재한 마을 주변 농경지대입니다.
- 교통. 대상 부동산 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지 이용. 지목 답, 농림지역·농업보호구역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다. 토지 이용과 축종 및 시설 설치 가능 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 축사. 목록 9·10·11은 일반건축물대장상 축사로 등재되어 있으나 현황 공실입니다. 경량철골구조 패널지붕 단층 건물입니다.
- 부속시설. 목록 11-1 부속창고, 11-2 퇴비사도 공실 상태로 조사되었으며 일반철골구조 패널지붕 단층 건물입니다.
- 관리사·창고. 목록 12는 일반철골구조 2층 건물로 1층은 창고·화장실, 2층은 관리사로 등재되어 있습니다. 현황 공실이며 계단 일부 멸실 사항이 있습니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 농지 취득자격, 축사 활용 가능성, 행정 위반사항 및 시설 상태에 따라 잠재 매수층이 제한될 수 있습니다. 감정가 대비 낮은 낙찰가는 환금성을 보장하지 않습니다.
⑥ 핵심 특수조건 — 낙찰 전 반드시 해결할 문제
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 1~8에 대해 발급 자격, 필요 절차 및 성토 위반사항이 발급에 미치는 영향을 사전에 확인합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건이 핵심입니다.
- 이행강제금·원상회복. 목록 3의 부과 내역, 납부 여부, 원상회복 명령 및 추후 소유자에게 요구될 의무를 관할 관청에 확인합니다.
- 성토재 검사. 성토 중이거나 성토된 토지의 위치, 사용 재료, 위법 여부 및 복구 범위를 조사합니다.
- 전체 매각목록 확인. 아지리 407과 건물 등기상 아지리 403의 관계, 목록 1~12의 위치, 개별 면적 및 매각 포함 범위를 대조합니다.
- 지분매각 확인. 목록 2의 매각 지분, 다른 공유자, 실제 점유 및 사용관계, 처분 제약을 확인합니다.
- 건축신고 점검. 목록 6의 건축신고·착공신고 유효성 및 지위 승계 여부를 확인합니다.
- 건물 상태 점검. 공실인 축사·창고의 구조와 시설 상태, 관리사의 멸실 계단, 제시외 시설물 현황을 직접 확인합니다.
- 점유관계와 조세채권. 현황조사상 점유자, 임대차 존재 여부, 김해세무서 관련 압류의 세목·법정기일·우선순위를 점검합니다.
- 가격 상한 산정. 감정가의 24.01%라는 비율만 보지 말고 인근 농지·축사 실거래와 원상회복·행정처리 비용, 실제 이용 가능성을 기준으로 응찰 한도를 결정합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도, 농지 관련 행정처분 내역을 확인합니다.
⑧ 종합 판단 — 등기권리는 단순하지만 취득은 어렵다
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 것은 취득 가능한 토지인가
창원지방법원 2025타경1929는 감정가 약 13.29억 원의 물건이 4회 유찰되어 최저가 약 3.19억 원까지 내려온 사례입니다. 그러나 현재 상태에서 이 숫자만으로 저가 낙찰 기회를 논하기는 어렵습니다.
권리 측면에서는 경남단감원예농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 구조이며, 확인된 인수액은 0원입니다. 반면 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 하고, 위반 성토재 관련 이행강제금 및 원상회복 가능성, 지분매각과 건물 상태 문제를 해결해야 할 수 있습니다.
핵심은 가격이 아니라 취득자격·적법한 이용·추가비용의 확정입니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능성을 확인하지 않은 응찰은 보증금 몰수 위험이 있어 피해야 합니다. 원상회복 의무와 비용, 토지·건물의 실제 매각 범위, 활용 가능성과 실거래 수준을 검증하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
최종 판단: 등기상 인수 위험은 낮지만 행정·현장·환금성 위험이 높아 신중한 접근이 필요한 D등급 물건. 네 차례 유찰된 이유를 단순한 시장의 무관심으로 볼 것이 아니라, 농지와 축사 복합 부동산의 특수조건을 중심으로 검토해야 합니다. 이 물건의 투자 판단은 얼마에 낙찰받는가보다, 취득한 뒤 적법하게 활용하거나 처분할 수 있는가에 달려 있습니다.
