🏷 최저가 931,267,000원 📉 감정가의 49% 🧾 인수 0원 🏭 토지 4,837㎡
창원지방법원 2025타경2014. 창녕군 대합면 소야리 125-2 일대의 공장·사무실·화장실 및 토지를 대상으로 한 경매입니다. 토지는 공장용지 4,837㎡이고, 감정평가 이용상태는 공장·사무실 등입니다. 매각물건명세상 제시외 건물 2-1~2-7과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함되며, 지상 컨테이너 박스는 매각에서 제외됩니다.
현재 소유자는 현대권으로, 2019.09.20 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현 소유권 아래 등기된 담보권 중 기준이 되는 권리는 2022.04.04 설정된 다사새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 그 뒤 2022.10.14 추가 근저당권 288,000,000원이 설정됐고, 2025.10.01 경매개시결정과 2025.10.27 창녕군 압류가 이어졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경2014 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 대합면 소야리 125-2 · 경상남도 창녕군 대합면 소야모전길 35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 등 · 화장실 |
| 토지 | 공장용지 4,837㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 현대권 (2019.09.20 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,900,545,300원 / 931,267,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 818,581,548원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 범위 | 제시외 건물(2-1~2-7) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 · 지상 컨테이너 박스 제외 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2022.04.04 을구 17번 다사새마을금고 근저당권 600,000,000원입니다. 2022.10.14 설정된 을구 18번 근저당권 288,000,000원과 2025.10.01 임의경매개시결정, 2025.10.27 창녕군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
2026.02.26에는 17번·18번 근저당권에 관해 회사합병 및 확정채권양도를 원인으로 한 권리이전 등기가 이뤄졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 2022.04.04의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다. 배당 계산상 두 근저당권의 채권최고액 합계는 888,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
감정가는 1,900,545,300원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 931,267,000원으로 감정가의 약 49%입니다. 금액만 보면 감정가에서 969,278,300원 내려온 상태입니다.
그러나 이 물건은 아파트처럼 동일 단지의 반복 실거래를 곧바로 비교할 수 있는 유형이 아니라 공장·사무실·토지·기계기구가 결합된 일괄매각입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 크다고 결론 내리면 안 됩니다. 이미 두 차례 유찰됐다는 사실도 감정가와 실제 응찰시장의 간극을 함께 보여주는 신호로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 931,267,000원 | 888,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 651,886,900원 | 642,968,031원 | 245,031,969원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 456,320,830원 | 449,357,622원 | 438,642,378원 | 0원 |
한 번 더 유찰되면 매각가는 651,886,900원, 네 번째 유찰 단계에서는 456,320,830원으로 내려갑니다. 그 경우 담보채권 미배당은 각각 245,031,969원, 438,642,378원으로 늘어나지만, 시뮬레이션상 그 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 931,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,712,670원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 다사새마을금고 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 을구 18번 근저당 · 다사새마을금고 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,554,330원 |
현재 최저가에서는 집행비용 11,712,670원과 두 근저당권 888,000,000원이 배당된 뒤 31,554,330원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창녕군 대합면 소야리 소야저수지 동측 인근으로, 주변은 취락·농경지·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 4,837㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 93,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 준보전산지·농림지역과는 접합니다.
- 건물 이용. 일반철골조 패널지붕 단층 공장, 경량철골·일반철골조 패널지붕 2층 사무실 등, 강파이프구조 패널지붕 단층 화장실로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 매각 특성. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구는 일괄매각에 포함되지만 지상 컨테이너 박스는 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 2-1~2-7과 기계기구는 포함되고 컨테이너 박스는 제외됩니다. 현장에서 대상과 경계를 대조해야 합니다.
- 기계기구 실물 확인. 공장저당에 포함된 기계기구의 현존 여부, 가동 상태와 경제적 가치가 실질 매수가격 판단에 중요합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 소유자 외 실제 사용자·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 최저가 931,267,000원이 감정가의 49%라는 숫자만 사용하지 말고 토지·건물·설비의 활용가치를 각각 따져 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 용도변경이나 개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순해져도, 공장 가격은 단순하지 않다”
이 사건의 말소기준은 2022.04.04 근저당권이고, 현재 회차 배당 계산상 두 근저당권이 모두 배당되며 매수인 인수는 0원입니다. 권리만 놓고 보면 큰 틀은 비교적 분명합니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 가격입니다. 감정가 1,900,545,300원에서 두 번 유찰돼 931,267,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 숫자처럼 보이지만, 이 물건은 공장·사무실·4,837㎡ 토지와 기계기구까지 함께 평가해야 하는 자산입니다. 감정가 대비 49%를 곧바로 시세 대비 49%로 읽어서는 안 됩니다. 권리는 통과에 가깝지만, 점유와 설비 실사 및 환금성까지 확인하기 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리보다 현장가치가 승부처인 경매입니다.
