53,307,000원
부산지방법원 2025타경1534. 부산 연제구 연산동 행복드림주건축물 1동 4층 402호, 전용면적 19.25㎡의 다세대주택·도시형생활주택입니다. 소유자는 임미자이며, 2018.04.26. 매매로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 660,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
앞선 2017.12.29. 연산6동새마을금고 근저당권 450,000,000원은 2018.04.26. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 부산은행 근저당 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수 권리는 확인되지 않지만, 이 물건의 핵심은 등기보다 현황과 건축 적법성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1534 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 658-59 행복드림주건축물 제1동 제4층 제402호 도로명: 부산광역시 연제구 쌍미천로73번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택·도시형생활주택) · 전용 19.25㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 · 행복드림 10세대 · 사용승인 2017.12.18. |
| 소유자 | 임미자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 108,790,000원 / 53,307,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 467,541,562원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없지만 현황 확인이 필요하다
말소기준은 2018.04.26. 접수된 부산은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 660,000,000원이었고, 2024.02.01. 변경등기로 583,000,000원으로 변경됐습니다. 이후의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경모 | 202호 | 2024.04.18. | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 제석민 | 203호 | 2020.11.30. | 2025.06.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김향심 | 302호 | 2019.12.02. | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황지현 | 401호 | 2025.03.31. | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이시원 | 402호 | 2022.03.29. | 2025.05.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민호 | 501호 | 2018.04.23. | 2025.05.19. | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박진영 | 502호 | 2024.08.16. | 2025.05.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사상 실제 전입자는 7명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 대상 402호 전입자 이시원은 2022.03.29. 전입해 2018.04.26. 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 2025.05.26. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다. 권리상 보증금 승계는 확인되지 않지만 실제 점유와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본이 1건이다
행복드림의 최근 거래는 2025.04. 전용 21.13㎡, 2층 거래 99,000,000원 1건입니다. 대상 물건은 전용 19.25㎡이며, 최저가 53,307,000원은 이 최근 거래 및 최근 12개월 평균의 53.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04. | 21.13㎡ | 2층 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 99,000,000원 |
최저가가 최근 거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 대상 물건과 전용면적 및 층이 다릅니다. 따라서 53.8%라는 비율만으로 정상 시세 대비 할인폭을 확정하기 어렵습니다. 특히 402호는 일반적인 면적·층 조정 이전에 제시외건물과 출입구 문제가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,307,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,359,526원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 660,000,000원 | 51,947,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 부산은행 채권에 51,947,474원이 배당되고 608,052,526원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자 청구액 467,541,562원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인에게 확정적으로 인수되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 53,307,000원 | 51,947,474원 | 608,052,526원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 37,314,900원 | 36,243,232원 | 623,756,768원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 26,120,430원 | 25,250,262원 | 634,749,738원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다.
- 입지. 부산도시철도 3호선 물만골역 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 물만골역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 설비. 위생설비, 화재탐지·경보설비, 공동현관기와 가스난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 제2종일반주거지역·교육환경보호구역으로, 토지자료에는 제3종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역·교육환경보호구역으로 표시돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 140.2㎡, 공시지가는 1,949,000원/㎡입니다.
- 환금성. 행복드림은 10세대 소규모 건물이고 최근 거래는 1건뿐이며, 대상 물건은 이미 2회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 402호 출입구 확인. 공부상 복도 서측 입구와 실제 사용하는 북측 입구의 구조·전유부분 경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 제시외건물 권리 확인. 경량철골조 판넬지붕 단층 주택 일부의 소유권과 일괄매각 포함 여부를 매각물건명세서와 현황조사서에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물·이행강제금 확인. 무단 증축 여부, 건축허가 또는 신고 여부, 위반건축물 등재 및 이행강제금 부과 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란해 외부관찰과 탐문에 의한 통상 상태를 상정해 감정했습니다.
- 대상 전입자 확인. 402호 이시원의 보증금·확정일자·현재 점유 여부와 배당요구 내용을 원본 문건에서 대조해야 합니다.
- 다른 호실과 매각 범위 구분. 감정평가가 총 8개호를 다루고 있고 501호에는 말소기준 전 전입자가 있으므로 호실별 매각 범위와 임차관계를 분리해 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 660,000,000원에서 583,000,000원으로 변경된 등기와 배당 시나리오의 채권액 차이를 확인해야 합니다.
- 거래가 보수적 적용. 최근 거래 99,000,000원은 전용 21.13㎡·2층 1건뿐이므로 대상 19.25㎡·4층의 확정 시세로 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — 할인보다 건축 리스크가 먼저다
최저가 53,307,000원은 감정가의 49%이고 최근 12개월 거래 99,000,000원의 53.8%입니다. 대상 402호 전입자는 말소기준 이후 전입자이며, 현재 배당 시나리오상 확정 인수액도 0원입니다. 표면적인 가격과 등기만 보면 관심을 가질 만합니다.
하지만 402호는 공부상 현관문과 실제 출입구가 다르고, 별도의 제시외건물이 존재합니다. 그 제시외건물의 소유권·일괄매각 여부와 위반건축물·이행강제금 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 내부도 직접 확인되지 않았고, 최근 거래 표본은 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 가격은 매력적일 수 있으나 현황확인 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없는 유형입니다. 권리상 인수 0원보다 먼저 확인할 것은 건축물 적법성과 실제 전유부분입니다.