창원지방법원 2025타경2281. 창녕읍 교하리 245-2의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택(공가)과 행랑(공가)으로 이용되고 있으며, 두 건물 모두 목조 기와지붕 단층입니다. 감정가 97,273,700원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 47,664,000원입니다.
등기 흐름에서는 과거 가압류·압류·임의경매개시결정 등이 있었지만 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 기준 권리는 2025.12.04. 강제경매개시결정이며, 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경2281 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 245-2 · 봉천4길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택(공가) · 행랑(공가) |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 · 외벽 몰탈위페인팅 등 · 내벽 벽지 등 · 샷시창 |
| 토지 | 대 · 172.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사창민개발 |
| 감정가 / 최저가 | 97,273,700원 / 47,664,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수일 / 15,263,013원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 대부분 정리, 현재 인수 0원
과거 국민은행 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 국·국민건강보험공단·부산광역시동래구의 압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2003년 설정된 창녕농업협동조합 근저당권도 2008년 해지로 말소됐고, 2022년 임의경매개시결정 역시 2024년 매각 과정에서 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.12.04. 김수일의 강제경매개시결정으로 진행 중이며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 실거래 비교자료는 없다
현재 최저매각가 47,664,000원은 감정가 97,273,700원의 49%입니다. 가격만 놓고 보면 두 차례 유찰로 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 47,664,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 33,364,799원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 23,355,359원 | 0원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 청구액 15,263,013원은 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액도 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 단순한 감정가 할인율보다 목조 건물 상태, 실측면적, 토지 경계와 실제 이용현황을 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,257,952원 |
| 2. 갑구 21번 경매개시결정 · 김수일 | 15,263,013원 | 15,263,013원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,143,035원 |
현재 최저가 기준 신청채권자 청구액은 전액 배당되는 계산이며 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여 예상액은 31,143,035원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 주택과 행랑 모두 목조 기와지붕 단층이며 현재 이용상태는 공가입니다.
- 설비. 기본적인 급배수 위생설비와 난방설비는 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
- 토지. 172.0㎡의 대지로 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역이며 공시지가는 257,900원/㎡입니다.
- 경계. 인접필지와의 경계가 불분명해 정확한 위치와 경계 확인에는 지적측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실측면적 확인. 목조 기와지붕 단층주택은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 달라 정확한 면적 확인을 위한 측량이 필요합니다.
- 토지 경계 확인. 인접필지와 경계가 불분명하므로 지적측량 결과에 따라 이용상황과 점유현황이 달라질 수 있습니다.
- 건물 상태 확인. 주택·행랑이 공가이고 급배수·난방설비의 정상 작동 여부도 불분명하므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기 이력이 있으므로 관련 진행 이력을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없어 감정가의 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 현재 최저가도 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 측면에서는 부담이 크지 않습니다. 그러나 실제 투자 판단의 중심은 권리보다 현황에 있습니다. 주택·행랑이 모두 공가이고, 목조 건물의 실제 면적과 공부상 면적이 다소 다르며, 토지 경계도 불분명합니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 47,664,000원이 시장가격 대비 싼지 확인할 근거도 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 측량·건물 상태·현장 시세 확인 전에는 가격 메리트를 확정하기 어려운 물건입니다.
