창원지방법원 2025타경2281. 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리 245-2에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있지만, 감정평가의 실제 이용상태는 목조 기와지붕 단층주택과 행랑, 모두 공가입니다. 따라서 일반적인 공동주택 경매와 동일한 방식으로 시세와 환금성을 판단해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사창민개발입니다. 이 회사는 2024년 8월 30일 공유물분할을 위한 경매에서 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 2024년 9월 19일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 채권자 김수일이 청구금액 15,263,013원으로 강제경매를 진행했습니다. 과거에도 압류와 공매·경매 관련 등기가 있었던 물건으로, 단순히 현재 등기상 담보권이 없다는 이유만으로 현황조사까지 생략할 수 있는 사건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 강제경매개시결정

이 사건의 말소기준권리는 2025년 12월 4일 접수된 갑구 21번 강제경매개시결정입니다. 현재 등기상 존속하는 근저당권이나 압류는 확인되지 않습니다. 과거 창녕농업협동조합의 채권최고액 5,400,000원 근저당권은 2008년에 말소되었고, 과거 지분 압류들도 2022년에 말소되었습니다. 현재 경매개시결정등기는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 등기 이력에는 한국자산관리공사의 공매공고 부기등기와 과거 공매·경매 절차가 나타납니다. 공매 관련 등기의 현재 효력과 절차 진행 여부는 별도로 교차 확인해야 합니다. 과거 공매공고가 있었다는 사실만으로 현재 공매가 진행 중이라고 단정할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다

감정가 97,273,700원에서 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 23,356,000원입니다. 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 금액만 보면 큰 폭의 하락이지만, 이것은 감정가 대비 매각가격의 변화일 뿐입니다. 실제 시장에서 이 토지와 건물이 얼마에 거래될 수 있는지를 의미하지 않습니다.

현재 확인 가능한 동일 조건의 최근 실거래가격이 없으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다. 이 물건은 토지 경계가 불분명하고 건물 면적 실측이 필요하며, 공가인 목조 건물의 설비 작동 여부도 확인되지 않았습니다. 이런 요소는 실사용 가능성과 향후 매도 과정에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 23,356,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 신청채권자 청구금액을 기준으로 계산한 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당금과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 820,408원을 제외하고도 신청채권자 김수일의 청구액 15,263,013원이 전액 배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 7,272,579원입니다. 신청채권자에게 미배당되는 금액은 없으며, 매수인 인수액 역시 현재 확인된 권리 기준 0원입니다.

유찰 시나리오 — 채권자 회수액과 매수인 인수액

현재 회차와 5회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액이 전액 배당됩니다. 5회 유찰 시 소유자 예상 잔여금은 391,900원입니다. 6회 유찰 시나리오에서는 채권자에게 4,424,574원이 미배당되고 소유자 잔여금은 0원이 됩니다.

중요한 것은 채권자의 미배당액과 낙찰자의 인수액은 다르다는 점입니다. 현재 파악된 권리관계에서는 6회 유찰 시에도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 각 회차 가격에 실제로 낙찰되거나, 확인되지 않은 점유·임차 문제가 없다는 것을 보장하는 계산은 아닙니다.

④ 입지·건물·토지 리스크 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창녕군 창녕읍 교하리에 위치합니다. 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다. 토지는 도로접면이 '세로한면(불)'로 기재되어 있어 실제 진입 조건과 도로 이용 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 172㎡, 지목 대, 평지·사다리형입니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 257,900원/㎡입니다. 도시지역 및 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건물. 주택과 행랑은 목조 기와지붕 단층 건물입니다. 모두 공가로 평가되었으며, 기본 급배수 위생설비와 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 불분명합니다.
• 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물(1-1~1-5)이 포함됩니다. 제시외 건물의 위치와 실제 현황, 이용 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 면적. 목록2 중 목조 기와지붕 단층주택은 공부상 면적과 실제 면적이 다소 상이하여 실측 면적으로 평가되었습니다. 정확한 면적은 측량이 필요합니다.
• 경계. 토지와 인접 필지의 경계가 불분명합니다. 지적측량 결과에 따라 이용상황 또는 점유 현황이 달라질 수 있다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 환금성. 최근 비교 실거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 공가인 목조 주택, 면적·경계의 불확실성, 설비 상태 등을 고려하면 매각 이후 재판매 가능성과 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물(1-1~1-5)이 실제 어디까지 포함되는지 매각물건명세서, 감정평가도면 및 현장에서 일치 여부를 확인하세요.
• 토지 경계 측량. 인접 필지와 경계가 불분명하므로 지적도와 현황을 대조하고, 필요한 경우 실제 경계와 점유 범위를 측량으로 확인하세요.
• 건물 면적 차이. 목록2 목조 기와지붕 단층주택의 공부상 면적과 실측 면적 차이를 확인하고, 실제 사용 가능 면적 및 건축물 현황을 점검하세요.
• 공가·임대관계 확인. 감정평가상 공가이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 주민등록, 임차권 등기 및 매각물건명세서상 인수 사항을 재확인하세요.
• 공매공고 이력 점검. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 관련 등기의 현재 효력과 공매 진행 여부를 교차 확인하세요.
• 설비·수선 상태. 급배수·위생·난방설비의 정상 작동 여부가 불분명합니다. 현장 점검 후 수선·철거·재사용 가능성을 판단하세요.
• 시세 및 출구 검증. 감정가의 24.01%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 마세요. 주변 비교 거래, 토지가치, 건물 활용 가능성, 향후 매도 수요를 함께 검증하세요.
• 권리 원본 재확인. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 재열람하고 당해세 및 추가 부담 가능성을 점검하세요.

맺으며 — “24% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 가치”

이 사건은 숫자만 놓고 보면 눈길을 끕니다. 감정가 97,273,700원, 현재 최저가 23,356,000원, 4회 유찰 후 감정가의 24.01%입니다. 등기상 현재 근저당권·압류가 남아 있지 않고, 확인된 권리 기준 예상 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 가격에 대한 결론은 다릅니다. 시세를 확인하지 못했으므로 저렴하다는 평가를 할 수 없습니다. 실제 건물은 목조 단층주택과 행랑으로 모두 공가이며, 토지 경계와 건물 면적에 관한 측량 필요성이 명시되어 있습니다. 여기에 과거 공매공고 이력과 임대관계 미상이라는 확인 사항까지 남아 있습니다.

따라서 이 물건은 등기상 권리 부담은 상대적으로 단순하지만, 현물 확인과 환금성 검증의 비중이 매우 큰 경매입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 서둘러 응찰할 상황은 아닙니다. 권리는 조건부 양호, 가격 메리트는 미확인, 입찰은 현장·측량·시세 검증 후 판단이 적절합니다.