창원지방법원 2025타경21166. 거제시 옥포동 ‘자유에이스빌’ 5층 502호 아파트입니다. 감정가는 96,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 34,406,000원, 감정가의 35.84%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2016.04.04 설정된 거제중앙신용협동조합 근저당권 185,000,000원입니다. 이후 등기된 거제시 압류, 희망1자산대부관리유한회사 가압류, 대구광역시 수성구·동구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 정리된다는 사실과 실제 점유가 확인됐다는 것은 다른 문제입니다. 감정 당시 점유자의 폐문·부재로 내부와 임대관계를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 신고된 임차인은 없으며 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 현장 확인 전에는 점유자의 대항력 유무를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21166 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 1916-2 자유에이스빌 5층 502호 도로명: 경상남도 거제시 옥포성안로2길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 5층 · 실거래 비교면적 84.61㎡ |
| 현재 소유자 | 김미란·김민균·김수선·김수자·김순이·김이미 각 6분의 1 지분 |
| 소유권 취득 원인 | 2021.07.01 상속 · 2022.12.26 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 34,406,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제중앙신용협동조합 / 187,502,888원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.04 거제중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
현재 소유권은 소정례의 2021.07.01 상속을 원인으로 6명의 공유자에게 각 6분의 1씩 이전됐습니다. 경매를 신청한 거제중앙신용협동조합의 근저당권은 상속보다 앞선 2016.04.04에 설정돼 말소기준이 됩니다. 2021년 이후의 압류 3건과 김민균 지분 가압류, 2025.03.25 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
같은 근저당권을 근거로 2023.01.11에도 임의경매가 개시됐으나 2024.09.10 취하로 해당 등기가 말소됐고, 2025.03.25 현재 사건이 다시 개시됐습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 시장 신호가 약하다
자유에이스빌 동일면적 84.61㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 90,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 84.61㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 84.61㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 84.61㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.61㎡ | 3건 | 90,000,000원 |
현재 최저가 34,406,000원은 전체 평균 90,000,000원의 38.2%, 최근 12개월 평균 75,000,000원의 45.9%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 최신 거래는 2024.11의 75,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건으로 집계돼 표본이 매우 적습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -23.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,019,308원 |
| 1. 근저당 · 거제중앙신용협동조합 | 185,000,000원 | 33,386,692원 |
| 2. 가압류 · 희망1자산대부관리유한회사 | 3,055,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 188,055,574원 중 예상배당은 33,386,692원이며 미배당액은 154,668,882원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 옥포항 북측 인근에 위치하며 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통입니다.
- 건물. 2004.04.29 준공된 26세대 자유에이스빌로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물의 5층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 주상용 건부지이며 북측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,761,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 옥포항항만시가지구역 중점경관관리구역입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 26세대 소규모 단지, 동일면적 실거래 3건, 경매 낙찰률 20.0%로 매수·매도 수요가 두텁다고 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문·부재 상태였으므로 현장 방문, 관리사무소 확인, 전입세대·점유관계 원문 대조가 우선입니다.
- 대항력 판단 보류. 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 유무를 별도로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 거제시·대구광역시 수성구·동구 압류의 체납세액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 공유자와 매각범위. 현재 소유자는 6명이며 각 6분의 1 지분입니다. 매각대상 범위를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 누수·설비·마감·수리비를 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 평균은 1건이고 최신 확인 거래는 2024.11입니다. 현재 호가와 추가 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 5회 유찰 시 27,524,800원, 6회 유찰 시 22,019,840원으로 계산돼 있으나 실제 진행 결과와 변경 공고를 확인해야 합니다.
- 매각기일 결과. 매각기일은 2026.07.27이므로 해당 기일의 낙찰·변경·유찰 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “할인은 크지만, 시장이 보내는 경고도 크다”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2016년 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하고 현재 계산상 인수액은 0원입니다. 가격도 최저가 34,406,000원으로 최신 거래 75,000,000원의 45.9%에 불과합니다.
그러나 4회 유찰, 단지 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 20.0%, 최근 거래 추세 -23.1%, 26세대 소규모 단지, 점유·임대관계 미상이라는 신호를 무시할 수 없습니다. 등기 권리는 정리되지만, 점유와 환금성은 아직 확인되지 않았습니다. 현재 가격은 숫자상 할인 구간이지만, 내부 상태와 점유관계, 체납세금, 실제 거래 가능성을 확인한 뒤에야 할인율의 의미를 판단할 수 있습니다.
