창원지방법원 2025타경10308. 밀양시 단장면 범도리 171-1을 중심으로 한 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정평가상 기호 ②·③·④·⑤는 단독주택, ③-1·④-1은 관리사 상태이고, 매각물건명세서에는 본건이 현재 ‘밀양아리랑펜션’으로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 감정가 1,000,485,100원에서 세 차례 유찰돼 최저매각가는 343,167,000원까지 낮아졌습니다.
권리의 기준점은 2022.06.24 설정된 사천축산업협동조합 근저당권 672,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 류미업 근저당권 240,000,000원, 고은개발 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10308 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 범도리 171-1 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택·관리사 · 현재 밀양아리랑펜션 이용 |
| 소유자 | 김성근 |
| 감정가 / 최저가 | 1,000,485,100원 / 343,167,000원 |
| 유찰 | 3회 · 재매각 |
| 청구금액 | 126,232,876원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유권은 2022.06.24 김성근에게 이전됐고, 같은 날 사천축산업협동조합의 채권최고액 672,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 류미업 근저당권 240,000,000원과 2024.07.08 고은개발 주식회사 가압류 125,000,000원, 이후 강제·임의경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 104호 (주)블레썸
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)블레썸 | 104호 | 2024.03.29 | 미상 | 없음 | 미상 |
조사된 점유자는 (주)블레썸으로 104호에 2024.03.29 전입신고가 되어 있습니다. 말소기준권리인 2022.06.24 사천축산업협동조합 근저당권보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 34%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 343,167,000원으로 감정가 1,000,485,100원의 34% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.
특히 본건은 단순한 공동주택 한 세대가 아니라 토지와 여러 건물, 제시외 건물·관정이 일괄매각되고, 현황은 펜션으로 이용되고 있습니다. 여기에 이미 3회 유찰됐고 재매각이라는 점도 가격 자체보다 환금성과 물건 특성을 먼저 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 343,167,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,604,338원 |
| 2. 근저당 · 사천축산업협동조합 | 672,000,000원 | 337,562,662원 |
| 3. 근저당 · 류미업 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 고은개발 주식회사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 고은개발주식회사 | 미상 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 사천축산업 협동조합 | 126,232,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 미배당은 825,670,214원입니다. 배당 부족액이 크더라도 후순위 등기권리가 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 범도마을회관 북서측 원거리에 위치하며 주위는 마을취락과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 현황. 단독주택과 관리사 상태이며, 경량철골구조 판넬위싱글잇기지붕 단층 건물로 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 보전관리지역 · 지목 대 · 토지면적 581.0㎡ · 평지 · 부정형 · 소로각지입니다.
- 공법상 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 일부 접도구역에 저촉돼 토지 사용·수익에 영향을 받습니다.
- 경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명해 정확한 확인을 위해 지적측량이 필요할 수 있습니다.
- 조경수. 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 점유 확인. 104호 (주)블레썸의 실제 사용범위와 현재 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 매각에 포함되는 제시외 건물들과 관정의 위치·상태·사용가치를 현장에서 대조해야 합니다.
- 현황 용도. 공부상 건물 상태와 현재 밀양아리랑펜션 이용 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 토지 제한. 접도구역 저촉과 역사문화환경보존지역·가축사육제한구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 지적측량. 인접 토지와 경계가 다소 불분명하므로 필요 시 지적측량 결과를 입찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34%라는 비율만으로 시세보다 싸다고 단정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형 ≠ 단순한 물건”
이 사건은 권리만 보면 말소기준 이후 등기가 소멸하고 확인된 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 감정가 1,000,485,100원에서 343,167,000원까지 내려온 3회 유찰·재매각이고, 현재 펜션으로 이용되는 여러 건물과 토지, 제시외 건물·관정이 일괄매각됩니다. 접도구역 저촉과 지적경계 확인도 남아 있습니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “34%니까 싸다”가 아니라, 현황·이용성·환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
