부산지방법원 2025타경1770. 부산도시철도 1호선 부전역 북서측 인근 부전시장상가의 점포입니다. 공부상 표시는 제2층 제55881-155호이고, 현황상 위치는 B동 제2층 D119호, 상호명은 일화인삼입니다. 감정가 73,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 35,770,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기 권리만 보면 기준은 명확합니다. 2014.01.23. 조옥제의 근저당권 52,000,000원이 말소기준이고, 2014.01.28. 정일복의 소유권이전청구권 가등기와 2025.05.21. 현재 경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인도 조사되지 않아 배당 부족액 17,273,860원이 발생하더라도 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 이 물건의 핵심 위험은 단순한 등기 순위보다 매각 대상의 물리적·법적 범위에 있습니다. 매각물건은 건물만이고 토지에 대한 소유권과 대지권이 수반되지 않습니다. 또한 인접 호와 벽체구분이 없는 오픈상가여서 현장 경계와 독립성, 실제 사용 범위를 반드시 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 573-26, 573-27, 573-28, 573-29, 573-30, 573-31, 573-32, 573-33, 573-34, 573-35, 573-36, 573-37, 573-38, 573-39, 573-40, 573-41, 573-42, 573-43, 573-44, 573-45, 573-46, 573-47, 573-48, 573-49, 573-50, 573-51, 573-52, 573-53, 573-55, 573-56, 573-60, 573-63 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 점포(상호명: 일화인삼) · 철근콩크리트조 스라브가 3층 건물 내 제2층 |
| 공부 / 현황 표시 | 공부상 제2층 제55881-155호 · 현칭 B동 제2층 D119호 |
| 소유자 | 이창규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조옥제 / 52,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 토지 소유권 및 대지권 수반 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2014.01.23. 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자 조옥제의 채권최고액은 52,000,000원이며, 현재 경매도 조옥제가 신청했습니다. 뒤이어 설정된 정일복의 소유권이전청구권 가등기는 매각으로 소멸하는 순위입니다. 다만 가등기의 성격은 원본 등기사항과 매각물건명세서를 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
2015년에는 조옥제가 두 차례 임의경매를 신청했으나 첫 경매는 각하됐고, 두 번째 경매는 취하됐습니다. 2016년 부산광역시부산진구의 압류도 압류해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 경매개시결정은 2025.05.21. 접수된 이번 사건으로, 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 감정가 반값이어도 최근 거래보다 높다
확인된 비교 거래는 부전상가아파트A의 2025.07. 거래 1건입니다. 전용 41.33㎡, 3층이 31,280,000원에 거래됐습니다. 본건과 면적이 일치하는 비교자료는 아니며 표본도 1건뿐이므로, 절대적인 시세로 단정하기에는 한계가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 41.33㎡ | 3 | 31,280,000원 |
현재 최저가 35,770,000원은 이 거래가의 114.4%입니다. 즉 감정가 73,000,000원과 비교하면 크게 할인된 것처럼 보이지만, 확인 가능한 최근 거래와 비교하면 오히려 4,490,000원 높습니다. 표본 차이를 감안하더라도 현재 회차에서 가격이 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 조옥제 | 52,000,000원 | 34,726,140원 |
| 근저당권 미배당 | 52,000,000원 | 17,273,860원 부족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용 1,043,860원을 제외한 34,726,140원이 근저당권자 조옥제에게 배당되는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 17,273,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 27,811,702원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 17,527,300원 | 16,811,809원 | 35,188,191원 | 0원 |
④ 매각 범위·점포 독립성 — 이 물건의 핵심
- 이용상태. 현재 점포로 이용 중이며 상호명은 일화인삼입니다.
- 건물 구조. 철근콩크리트조 스라브가 3층 건물의 제2층 점포로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샤시창호 등입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으나, 공부상 호수와 현칭 호수는 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 부전역 북서측 인근이며, 주변은 시장·업무시설·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부전역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 도로. 소재 필지 북동측으로 폭 약 40m, 북서측으로 폭 약 18m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
- 주변 토지. 인접 필지 대비 평탄한 32필지 일단의 토지로 상업용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 1977.11.22. 준공된 부전상가아파트A는 37세대 규모이고, 확인된 거래가 1건뿐입니다. 건물만 매각되는 오픈상가라는 점까지 고려하면 일반적인 집합상가보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 건물만 매각되고 토지 소유권·대지권이 수반되지 않는 조건을 원문으로 다시 확인하세요.
- 토지 사용관계 확인. 점포가 위치한 토지를 어떤 근거로 사용하고 있는지, 별도의 사용료·분담금 또는 분쟁 가능성이 있는지 확인해야 합니다.
- 현황 경계 측량. 벽체가 없는 오픈상가이므로 D119호의 경계와 면적, 배치도상 위치를 현장에서 대조하세요.
- 경계 복원비 확인. 경계벽과 경계표시 복원이 실제로 가능한지, 공사비와 상가 관리규약상 제한이 있는지 확인하세요.
- 점유·영업 확인. 일화인삼의 실제 점유자와 소유자 관계, 영업 지속 여부, 인도 일정과 집기 처리 범위를 확인하세요.
- 가등기 성격 확인. 정일복 명의 가등기는 후순위 소멸 대상이지만 원본 등기부와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 비교 보수화. 최근 거래는 1건이고 면적도 일치하지 않습니다. 감정가보다 낮다는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 실제 임대수익·관리비·점포 상태를 기준으로 상한을 계산하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 체납 관리비와 시장 상가의 공용시설 비용, 관리규약, 영업 제한을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “반값 낙찰”이라는 표현이 맞지 않는 이유
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 단순한 저가 상가처럼 보입니다. 하지만 확인된 최근 거래 31,280,000원보다 현재 최저가가 14.4% 높고, 그 비교 거래조차 본건과 면적이 일치하지 않는 단일 표본입니다.
더 중요한 것은 매각 대상입니다. 이 물건은 토지 소유권과 대지권이 수반되지 않는 건물만의 매각이고, 인접 호와 벽체가 없는 오픈상가입니다. 권리 순위상 인수금은 없지만 토지 사용관계, 점포 경계, 복원비, 처분성과 담보가치를 별도로 검증해야 합니다. 권리 인수는 0원이지만, 실물·환금성 위험은 큰 물건. 감정가 할인율보다 매각 범위와 실제 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
