창원지방법원 2025타경21433. 이 사건의 권리축은 2015년 7월 23일 설정된 고성군수산업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 김말희 가등기·변방섭 가처분 및 가압류·국의 압류·현재의 강제경매와 후행 임의경매는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 이철호이고, 2017년 7월 26일 유증으로 소유권을 취득한 뒤 같은 해 근저당 채무자도 이철호로 계약인수됐습니다.

임차인은 실제 5명이 확인됩니다. 김말희는 2021년 4월 23일, 김도현·김태희·김태리는 2024년 4월 25일, 이규빈은 2024년 12월 13일 전입했습니다. 전부 말소기준일보다 늦어 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 김말희의 보증금은 100,000,000원, 월차임은 1,200,000원이며 나머지 4명의 보증금은 확인이 필요하지만, 전입일 자체가 말소기준권리 뒤이므로 현재 자료상 대항력 인수 구조로 보이지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

2015.07.23 고성군수산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2021년 김말희 명의 소유권이전청구권가등기, 그 가등기에 대한 2022년 변방섭의 가처분, 2022년 변방섭 가압류 72,250,000원, 2025년 국의 압류와 경매개시결정은 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 등기상 후순위 권리를 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.

② 임차인 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후 전입

실제 임차인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 다섯 명 모두 전입일이 2015.07.23 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다. 다만 김도현·김태희·김태리·이규빈의 보증금과 확정일자, 배당요구 내용은 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 재확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다

현재 최저매각가는 356,298,000원으로 감정가 727,138,400원의 약 49%입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 유찰 결과입니다. 주유소·사무실·주택·토지가 함께 묶인 물건이고, 일부 기계기구와 제시외 물건의 포함·제외, 일부 소재불명까지 있어 일반 주거상품처럼 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 356,298,000원 가정)

총 채권액 776,250,000원 중 예상배당은 350,509,828원이고, 미배당은 425,740,172원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 추정표에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주유소 캐노피건물, 사무실, 주택, 화장실로 이용 중이며 단순 주거용 부동산이 아닙니다.
• 주위환경. 고성군 상리면 무선리 ‘무선마을’ 북서측 인근으로 국도변 근린생활시설·단독주택·농경지가 주를 이루며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형)이 중심이며, 일부는 중로1류와 접하고 접도구역에 저촉됩니다.
• 현황 차이. 목록 1·13 일부는 현황 ‘도로’이고, 목록 7·11은 일단지로 평가됐습니다.
• 규제. 가축사육제한구역이 포함되며 일부 토지는 모든 축종 제한지역입니다. 목록 1·7·8은 일부 접도구역 저촉을 감안해 평가됐습니다.
• 환금성. 주유소·사무실·주택·토지·기계기구가 함께 묶인 복합 자산이라 일반 주거용보다 매수층이 제한될 수 있어 가격만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 일괄매각 범위 — 현장 확인이 권리분석만큼 중요

• 포함. 공장 및 광업재단법 제6조 목록 제2015-59호 기계기구가 매각에 포함됩니다.
• 소재불명. 감정서상 기계기구 ①, ②, ⑤는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
• 제시외 포함. 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 및 제시외 물건 a는 매각에 포함됩니다.
• 제시외 제외. 감정서상 제시외 기계기구 ⓐ~ⓖ는 매각에서 제외됩니다.
• 토지 현황. 목록 1·13 일부는 현황 도로이며, 목록 7·11은 일단지로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 49% 착시 경계. 356,298,000원은 감정가 대비 약 49%일 뿐입니다. 실질취득도 같은 356,298,000원이며, 시세 대비 할인 근거를 별도로 확인해야 합니다.
• 가등기 원문 확인. 김말희의 2021.04.12 가등기 성격과 담보가등기 여부를 등기 원문·관련 서류에서 확인하세요.
• 임차인 점유 확인. 실제 임차인 5명의 점유 범위와 김말희의 임대차 관계, 관계인 가능성을 현장에서 대조하세요.
• 기계기구 실재 여부. 매각 포함 기계기구와 소재불명 ①·②·⑤, 매각 제외 ⓐ~ⓖ를 현장에서 하나씩 대조해야 합니다.
• 도로·접도구역. 일부 현황 도로 및 접도구역 저촉이 이용·증축·재개발 가치에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
• 배당 변동. 현재 배당추정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건은 권리만 보면 비교적 선명합니다. 2015.07.23 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력과 매수인 승계가 없으며 실질취득가는 현재 최저가와 같은 356,298,000원입니다. 그러나 낙찰 판단의 핵심은 권리보다 물건 구성과 가격입니다. 주유소·사무실·주택·토지가 한꺼번에 묶이고, 기계기구 중 일부는 소재불명, 제시외 건물·물건은 포함되면서 다른 제시외 기계기구는 제외됩니다. 여기에 일부 현황 도로와 접도구역 저촉까지 있습니다.

따라서 감정가 727,138,400원에서 2회 유찰돼 356,298,000원까지 내려왔다는 사실만으로 “반값이니 싸다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 이 물건은 권리 인수보다 현장실사·매각범위 특정·실제 활용가치·환금성 확인이 승부처입니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 아직 검증 필요. 그 구분이 이 사건의 핵심입니다.