68,600,000원
부산지방법원 2025타경2025. 부산 연제구 연산동 ‘에스케이뷰’ 101동 3층 303호로, 전용면적은 57.2044㎡입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가 당시에는 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 조향순은 2021년 4월 28일 매매를 원인으로 거래가 167,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 11일 소유권이전과 동시에 하나은행 근저당 120,000,000원을 설정했습니다.
이 하나은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 정행미 근저당 100,000,000원, 신한카드 가압류 6,298,847원, 케이비캐피탈 가압류 10,588,823원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 명확하지만, 점유관계에서는 확인되지 않은 한 건이 남습니다. 따라서 등기권리의 소멸과 점유자의 보증금 인수 가능성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 587-4 연산동에스케이뷰 3층 101-303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용 / 층 | 57.2044㎡ · 지하 4층/지상 35층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 조향순 (2021.04.28. 매매, 거래가 167,000,000원 · 2021.05.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 108,826,981원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 추가 확인
말소기준은 2021.05.11. 하나은행 근저당권입니다. 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 최저가에서는 집행비용을 제외한 66,965,200원이 하나은행에 배당되는 것으로 계산되어, 하나은행의 채권최고액과 신청채권액 모두 전액 충족되지 않습니다. 후순위 권리자는 배당을 받지 못하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
임차인·점유자 분석
| 점유자 | 사용 / 점유 | 보증금·차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채홍묵 | 303호 · 주거 전입 2025.06.13 | 보증금 5,000,000원 차임 100,000원 | 2026.03.12 배당요구 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 점포로 기재된 점유자 | 주거 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 전입일 확인 필요 | 미상 | 가능·미상 |
② 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 하락 추세
에스케이뷰는 329세대, 사용승인일은 2006.04.28.입니다. 비교 면적은 본건과 일치하는 57.2㎡대 중심이며, 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 144,000,000원과 최신 거래 159,000,000원을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 57.2㎡ | 4층 | 159,000,000원 |
| 2025.10 | 57.2㎡ | 2층 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 57.2㎡ | 3층 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 57.2㎡ | 2층 | 145,000,000원 |
| 2024.01 | 59.21㎡ | 3층 | 147,000,000원 |
| 2022.03 | 59.21㎡ | 4층 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 57.2㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 57.2㎡ | 3층 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 144,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 146,250,000원 |
현재 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 47.6%, 전체 거래 평균의 46.9%입니다. 최신 거래가인 159,000,000원보다도 낮습니다. 등기 및 점유 확인 결과 인수액이 최종적으로 0원으로 확정된다면, 실질취득액 역시 68,600,000원이므로 실거래 대비 가격 간격은 분명합니다.
다만 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 -2.0% 낮아진 하락 추세입니다. 감정가 140,000,000원이 최근 12개월 평균 144,000,000원과 비슷한 수준인데도 두 차례 유찰된 점, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.0회이고 낙찰률이 0.0%인 점도 함께 봐야 합니다. 낮은 최저가 자체만으로 환금성과 낙찰 후 매각 가능성까지 보장되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 근저당 · 정행미 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 6,298,847원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 10,588,823원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 대상 채권 합계는 236,887,670원, 예상 배당 합계는 66,965,200원, 미배당액은 169,922,470원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 미상 점유자의 권리관계도 확인 전입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서초등학교 남서측 인근으로, 공동주택·업무시설·상업 및 주상용 건물·점포·상가·숙박시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 승강장과 도시철도 1·3호선 환승역인 연산역이 있습니다. 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 35층 건물로 2006.04.28. 사용승인됐습니다. 승강기·도시가스 난방·급배수·소화전 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 업무시설인 오피스텔이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 입찰 전 현황과 공부상 용도, 실제 점유 형태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 대로1류에 접합니다. 토지는 평탄한 부정형이고 주변 가로망 확보 상태는 양호합니다.
- 공시지가. ㎡당 8,291,000원이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 거래는 129,000,000원부터 159,000,000원까지 형성됐으나 최근 추세는 -2.0%입니다. 단지 경매 통계는 평균 2.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 전입세대확인서·현황조사·매각물건명세서 보완 내용과 현장 탐문을 통해 전입일, 보증금, 점유 개시일을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 현재 산정은 최저가 68,600,000원과 인수액 0원을 전제로 합니다. 미상 점유자의 인수액이 확인되면 그 금액을 최저가에 더해 최근 12개월 평균 144,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 채홍묵 점유·명도. 채홍묵은 대항력이 없지만 실제 점유 중이라면 인도명령과 명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 용도 현황 대조. 공부상 업무시설과 실제 주거용 이용 상태가 일치하지 않으므로 건축물대장·현황·이용 상태를 원본으로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 -2.0% 낮습니다. 최신 거래 159,000,000원 한 건만으로 시세를 낙관하지 말고 최근 평균 144,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각기일 전 최신 배당요구 및 문건 접수 내역을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 인수 위험은 아직 열려 있다”
현재 최저가는 68,600,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 144,000,000원의 47.6%입니다. 말소기준 이후의 등기권리가 모두 소멸하고, 확인된 임차인 채홍묵도 대항력이 없다는 점은 분명한 장점입니다.
그러나 이 물건의 결론은 최저가만으로 정해지지 않습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자가 존재하므로, 인수액 0원과 실질취득액 68,600,000원은 잠정 수치입니다. 여기에 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이, 2회 유찰, 최근 가격 추세 -2.0%도 환금성 판단에 반영해야 합니다. 등기권리는 정리되지만 점유 위험은 미완결. 미상 점유자의 권리가 없다는 사실을 원본과 현장에서 확인한 뒤에야 현재 가격 간격이 실제 매입 메리트로 확정됩니다.
