창원지방법원 2025타경10517. 창녕군 남지읍 남지리 589-8 토지와 단독주택 관련 지분경매입니다. 등기부상 현재 공유자는 신경열·신윤희·신장미·신지민·신호기이며, 이번 경매는 그중 신호기 지분에 대한 강제경매입니다. 현재 신호기 지분은 22분의 4로 기재돼 있습니다. 전체 부동산을 단독으로 취득하는 사건이 아니라는 점부터 일반 단독주택 경매와 성격이 다릅니다.

더 중요한 것은 말소기준입니다. 현재 살아 있는 근저당권이 말소기준이 아니라 2025.09.19. 강제경매개시결정이 말소기준이고, 그보다 앞서 2024년에 설정된 가처분 2건은 매각으로 지워지는 권리가 아닙니다. 등기 분석상 두 가처분 모두 말소기준 이전 → 매수인 인수로 분류되어 있습니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자는 권리부담을 제거한 순수 매입가격으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 가처분 2건

과거 남지농업협동조합의 근저당과 신용태·신용호·신용주 관련 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.04.15. 와이앤케이파트너스대부주식회사 가처분, 2024.09.12. 희망1자산대부관리유한회사 가처분입니다. 두 권리는 모두 2025.09.19. 경매개시결정보다 선순위이고, 등기 분석상 매수인 인수입니다.

② 임차인 — 실제 2명, 보증금·확정일자 미상

김종임과 신병곤 모두 전입일은 말소기준인 2025.09.19.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 두 사람 모두 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부와 낙찰자가 실제로 승계할 보증금도 현재는 산정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 회차 최저가는 11,746,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세를 전제로 한 가격 판단보다 먼저 지분매각, 선순위 가처분, 미상 임차보증금 문제를 해소해야 합니다. 특히 전체 소유권이 아니라 신호기 지분만 취득하기 때문에 감정가 대비 할인율 자체를 일반적인 단독주택의 시세 할인율처럼 해석하면 곤란합니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,746,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권 총 청구액 16,101,486원 중 11,134,572원이 배당되고 4,966,914원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 배당표는 선순위 가처분의 법률상 부담과 보증금 미상 임차인의 승계 가능성을 금액으로 확정하는 자료가 아닙니다.

⑤ 지분·토지·건물 리스크

• 지분매각. 신호기 지분만 매각됩니다. 전체 부동산을 단독으로 취득하는 구조가 아니며 공유관계가 그대로 남습니다.
• 공유자 우선매수. 공유자 우선매수는 1회에 한합니다. 외부 입찰자는 공유자의 우선매수 행사 가능성을 함께 고려해야 합니다.
• 토지 현황. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 단독주택 건부지 및 일부 도로입니다.
• 건물 경계. 블록조 스레트지붕 단층주택은 남지리 589-8과 589-9 양 지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사돼 정확한 위치와 경계는 측량이 필요합니다.
• 지적경계. 인접 토지와 지적경계가 다소 불분명하고, 측량 결과에 따라 이용상황과 점유현황이 달라질 수 있습니다.
• 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물 1-1, 2-1이 포함됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 동포초등학교 남서측 인근으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 건물은 단독주택 상태이며 급배수·위생설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 321.0㎡, 지목 전, 평지·사다리형, 세로한면(불), 공시지가 257,900원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 환금성. 일반적인 단독소유 주택이 아니라 공유지분 매각이고 권리·경계 확인 과제가 겹쳐 매수층이 제한될 수 있는 구조입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가처분 원인사건 확인. 와이앤케이파트너스대부주식회사와 희망1자산대부관리유한회사의 선순위 가처분이 낙찰 후 지분권에 미치는 영향을 원인사건과 확정판결까지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 김종임·신병곤의 보증금, 확정일자, 점유범위와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
• 지분 범위 확인. 낙찰 대상은 신호기 지분입니다. 공유물 사용·수익과 향후 공유물분할 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 공유자 우선매수 대비. 공유자 우선매수는 1회에 한하므로 실제 매각기일의 행사 여부를 확인해야 합니다.
• 측량 확인. 토지 경계가 불분명하고 일부 건물이 589-8과 589-9에 걸쳐 있는 것으로 조사돼 측량 전에는 점유·경계 리스크가 남습니다.
• 낮은 최저가 착시 경계. 감정가의 49%라는 숫자보다 선순위 권리·임차보증금·지분매각 조건을 먼저 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다

겉으로 보면 감정가 23,971,250원짜리 물건이 2회 유찰돼 11,746,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 이 가격만으로 매력을 판단하면 핵심을 놓칩니다. 낙찰 대상은 신호기 지분 22분의 4이고, 말소기준보다 앞선 가처분 2건이 인수 대상입니다. 김종임과 신병곤도 전입일은 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 남습니다.

여기에 공부상 ‘전’과 현황 단독주택 건부지·일부 도로의 차이, 589-8과 589-9 양 지상에 걸친 건물, 불분명한 지적경계, 공유자 우선매수까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아서 접근하는 물건이 아니라, 선순위 가처분과 임차·지분·경계를 먼저 해소할 수 있을 때만 검토할 물건입니다. 현재 단계에서는 실질취득비용을 확정할 수 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.