부산지방법원 2025타경2155. 부산 영도구 청학동 미주비치아파트 101동 24층 2415호, 전용 59.95㎡ 아파트입니다. 소유자 최은주는 2016.12.15. 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 127,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 106,800,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 케이비국민카드, 부산신용보증재단, 흥국화재해상보험의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 중요한 문제는 신건 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 113,000,000원인데, 최근 12개월 동일면적 거래 3건의 평균은 105,000,000원, 가장 최신인 2026.07 거래는 100,000,000원입니다. 전체 12건 평균 108,416,666원보다도 높지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.2%의 하락 추세입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2155 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 69-83 미주비치아파트 101동 24층 2415호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.95㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 25층 중 24층 |
| 소유자 | 최은주 (2016.12.15. 소유권이전, 거래가액 127,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 64,949,341원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.15. 을구 11번 국민은행 근저당권 106,800,000원입니다. 그 뒤의 케이비국민카드 가압류 17,943,613원, 부산신용보증재단 가압류 9,575,836원, 흥국화재해상보험 가압류 3,881,319원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 신건이 높다
미주비치 동일면적 59.95㎡ 거래 중 최근 자료입니다. 가격 판단에서는 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 105,000,000원, 최신 거래 100,000,000원, 그리고 최근 추세 -4.2%를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.95㎡ | 18 | 108,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 18 | 107,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 17 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 18 | 113,000,000원 |
| 2024.04 | 59.95㎡ | 1 | 88,000,000원 |
| 2024.01 | 59.95㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2023.12 | 59.95㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2023.11 | 59.95㎡ | 17 | 135,000,000원 |
| 2023.09 | 59.95㎡ | 11 | 117,000,000원 |
| 2023.07 | 59.95㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.05 | 59.95㎡ | 20 | 103,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 3건 | 105,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득 기준 금액은 113,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 최신 거래 100,000,000원과 비교해도 현재 가격이 높습니다. 따라서 과거 전체 평균 대비 수치만 보고 할인 매물로 평가해서는 안 됩니다. 최근 추세까지 -4.2%이므로 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 106,800,000원 | 106,800,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 17,943,613원 | 3,818,000원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,575,836원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 흥국화재해상보험 주식회사 | 3,881,319원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 138,200,768원 중 예상 배당액은 110,618,000원, 미배당액은 27,582,768원입니다. 배당 부족분이 생기더라도 현재 분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 영도구 청학동 소재 청동초등학교 서측 인근으로, 주위는 아파트단지·주택·근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 25층 건물의 24층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다. 급배수·위생·승강기·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 경사지에 조성된 부정형 토지이며 단지 내 가로망이 정비돼 있습니다. 제2종일반주거지역이고 교육환경 관련 상대·절대보호구역 사항이 있습니다. 공시지가는 523,900원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 미주비치는 418세대, 사용승인일은 1999.08.02입니다. 동일면적 최근 거래가 이어지고 있으나 최근 12개월 평균은 105,000,000원이고 최근 가격 추세는 -4.2%입니다.
- 공부 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 108,416,666원보다 최근 12개월 평균 105,000,000원과 최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -4.2% 낮습니다. 현재 신건 113,000,000원을 과거 고가 거래만으로 정당화하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유관계 확인. 예상 인수액은 0원이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차 여부를 입찰 전에 재확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 가정에서는 채권 미배당 27,582,768원이 발생하지만 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 승계부담을 혼동하지 마세요.
- 회차별 가격 확인. 현재 113,000,000원, 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원 시나리오를 각각 별도로 비교하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “권리 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 등기상 핵심은 간단합니다. 2016.12.15. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 113,000,000원을 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 105,000,000원, 최신 거래는 100,000,000원이며 최근 추세는 -4.2%입니다. 현재 신건 실질취득액은 최근 12개월 평균의 107.6%로, 최근 시세 이상입니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 무난하지만 현재 회차의 가격 경쟁력은 낮은 사건으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
