창원지방법원 2025타경10533. 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리에 있는 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 건물은 조적조 기와지붕 단층주택으로, 차량 접근이 가능한 농촌 취락지에 위치합니다. 소유자는 곽정기이며, 2018년 설정된 구지새마을금고 근저당권(채권최고액 130,000,000원)을 기초로 임의경매가 진행됐습니다.

이 물건의 가장 눈에 띄는 특징은 가격입니다. 감정가 189,087,670원에서 두 차례 유찰되어 최저가가 92,653,000원까지 내려왔습니다. 하지만 시세를 확인할 수 있는 비교 실거래가가 없어 실제 시장가치보다 저렴한지는 판단하기 어렵습니다. 더욱이 재매각·지분매각·임대관계 확인이라는 별도의 검토 과제가 있으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

이 사건의 말소기준권리는 2018.06.18 설정된 을구 1번 구지새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 해당 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2024년 설정된 가압류 중 경남신용보증재단과 중소기업은행의 가압류는 이미 등기부상 말소되었습니다. 아직 남아 있는 케이비국민카드 가압류 8,475,613원과 구지새마을금고의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

또 하나의 중요한 부분은 공동담보입니다. 구지새마을금고 근저당권에는 덕곡리 680-4 토지와 680-11 토지의 곽정기 지분이 공동담보로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 목록2의 지분매각을 명시하고 있으므로 토지별 매각 범위와 공유지분 이용관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%, 시세 대비 저가인지는 미확인

현재 최저매각가격은 감정가의 49% 수준입니다. 감정가와의 차이가 크다는 것은 분명하지만, 감정가가 현재 시장에서 실제로 거래될 수 있는 가격을 보장하지는 않습니다. 특히 농촌 단독주택은 건물 상태, 토지 접근성, 지분 구성, 지역 수요에 따라 환금성이 달라집니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 매각기일과 최저가는 법원의 진행 결과에 따라 확인해야 합니다. 감정가 대비 비율은 표시용 반올림 값입니다.

③ 예상배당표 (매각가 92,653,000원 가정)

구지새마을금고 채권액은 실제 확정채권액이 아닌 근저당권 채권최고액 130,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당은 확정채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 최저가로 매각되면 집행비용 2,067,754원을 제외한 90,585,246원이 구지새마을금고에 배당되는 계산입니다. 구지새마을금고의 경매 신청 청구액은 91,432,470원으로, 이 가정에서는 신청 청구액도 전액 충족되지 않습니다.

전체 채권자 기준 미배당액은 47,890,367원입니다. 그러나 등기상 채권이 매각으로 소멸하는 구조라면, 이 미배당액을 낙찰자가 그대로 부담하는 것은 아닙니다.

④ 회차별 배당과 실질취득 비교

현재 확인된 권리와 배당 시나리오에 따르면 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 인수권리가 없는 것을 전제로 한 실질취득액은 낙찰대금과 같고, 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등은 별도입니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 창녕군 도천면 덕곡리 덕곡마을 북측 인근에 있으며, 주변은 근교 농촌 취락지대로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다. 실제 진입도로의 폭과 차량 교행 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 건물. 조적조(에이엘씨블록) 기와지붕 단층 단독주택으로, 외벽은 치장벽돌 및 돌붙임, 내부는 벽지 등의 마감이며 새시창이 설치되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 382㎡입니다. 완경사의 정방형 토지로 조사되었으며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역이면서 성장관리계획구역(도천3 혼합형)에 속합니다. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 72,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가와 실제 매매가능가격은 구분해야 합니다.
• 공부상 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다. 다만 실제 시설 상태와 건물 노후도는 별도 점검 대상입니다.
• 환금성. 농촌 단독주택 및 토지는 아파트와 달리 표준화된 가격 비교가 어렵고, 매수층이 지역 수요에 좌우될 수 있습니다. 일부 토지 지분매각이 포함되어 개별 토지의 사용·처분 가능성도 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 재매각 보증금. 최저매각가 92,653,000원 기준 보증금은 18,530,600원입니다. 입찰 당일 최저가와 보증금 비율을 재확인하세요.
• 이전 매각 경과. 재매각으로 지정된 경위, 이전 최고가매수신고 이후의 진행상황, 법원 매각조건을 확인하세요.
• 토지 지분. 목록2의 지분비율과 680-11 토지의 공동담보·매각 범위를 대조하고 공유자 관계를 살펴보세요.
• 임대·점유관계. 임대관계가 미상입니다. 실제 거주자와 전입세대, 확정일자, 점유 원인 및 명도 가능성을 반드시 조사하세요.
• 현장 상태. 단층 조적조 주택의 지붕·누수·균열·난방·급배수 설비 등을 확인하고 수선비를 입찰가 판단에 반영하세요.
• 제시외 수목. 수목의 실제 분포와 관리상태, 토지 활용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 유사 토지 및 단독주택의 거래가격과 매물 호가를 따로 조사해 감정가와 현재 최저가를 검증하세요.
• 자금과 환금성. 입찰보증금 외에 잔금·세금·등기·명도·수선비를 준비하고, 향후 매각에 필요한 기간과 지역 매수 수요를 고려하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건물·토지 등기부, 지적도, 토지이용계획을 직접 대조하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 매각조건과 실제 가치

창녕 덕곡리 단독주택은 등기상 말소 구조가 비교적 명확한 사건입니다. 구지새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되며, 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 2회 유찰된 재매각 물건이고, 입찰보증금이 20%로 높으며, 토지 지분매각이 포함되어 있습니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로 실질적인 점유 위험을 아직 배제할 수 없습니다. 지역 실거래 비교자료가 없어 92,653,000원이라는 최저가가 현재 시장가치에 비해 유리한지도 입증되지 않았습니다.

권리의 말소 구조는 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 입찰 조건과 환금성은 주의. 현지 시세와 점유·지분관계를 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다. 감정가의 49%라는 숫자 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.