창원지방법원 2025타경10533. 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 680-4에 있는 단독주택과 토지입니다. 건물은 조적조 에이엘씨블록 기와지붕 단층건으로, 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다. 소유자는 곽정기이며, 2018년 6월 소유권보존 직후 구지새마을금고가 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당이 말소기준입니다. 2024년 설정된 경남신용보증재단과 중소기업은행 가압류는 경매개시 전에 해제돼 등기부상 이미 말소됐고, 남아 있는 주식회사케이비국민카드 가압류 8,475,613원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순위만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10533 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 도천면 덕곡리 680-4 · 경상남도 창녕군 도천면 덕곡안길 8-54 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 조적조(에이엘씨블록) 기와지붕 단층 · 외벽 치장벽돌 및 돌붙임 · 내벽 벽지 등 · 새시창 |
| 토지 | 382.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 곽정기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 189,087,670원 / 132,361,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구지새마을금고 / 91,432,470원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 수목 포함 · 목록2 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 배당표상 임차보증금이나 매수인이 승계할 임차인 인수액은 반영되지 않았습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 인도 대상은 현장조사와 매각물건명세서 원본을 통해 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 132,361,000원으로 감정가 189,087,670원의 70%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 단독주택의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아, 이 수치만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
특히 본건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 직접 비교하기 어려운 단독주택과 토지이며, 덕곡마을 북측 인근의 농촌 취락지대에 위치합니다. 차량 접근과 대중교통 사정은 보통으로 평가됐지만, 목록2 지분매각까지 포함돼 있어 감정가 할인율보다 실제 사용 가능 범위와 재매각 가능성이 가격 판단에 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,361,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,653,054원 | - |
| 1. 근저당권 · 구지새마을금고 | 130,000,000원 | 129,707,946원 | 292,054원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 8,475,613원 | 0원 | 8,475,613원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 138,475,613원 | 129,707,946원 | 8,767,667원 |
집행비용 2,653,054원을 제외한 매각대금은 구지새마을금고 근저당권에 배당되며, 주식회사케이비국민카드 가압류에는 배당이 예상되지 않습니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 132,361,000원 | 129,707,946원 | 8,767,667원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 92,652,700원 | 90,584,951원 | 47,890,662원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,856,889원 | 63,289,465원 | 75,186,148원 | 0원 |
2회 유찰 시 구지새마을금고의 청구액 91,432,470원도 전액 충족되지 않는 시나리오가 됩니다. 하지만 배당 부족분은 채권자와 채무자 사이에 남는 문제로, 등기상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 따라서 유찰 회차별 핵심 변화는 인수액이 아니라 매각가와 채권 미배당 규모입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창녕군 도천면 덕곡리 덕곡마을 북측 인근의 농촌 취락지대로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 382.0㎡, 지목 대, 완경사 정방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역 도천3 혼합형에 속합니다.
- 제한사항. 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 72,700원입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 농촌 단독주택은 동일 평형 거래가 반복되는 집합건물보다 수요층이 제한적이며, 목록2 지분매각 조건은 재매각 시 추가 확인 요소가 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 원본 대조. 목록2에서 매각되는 정확한 지분과 다른 권리자의 지분 관계를 등기부와 매각목록 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 단독주택·토지·제시외 수목이 어떤 범위로 함께 매각되는지 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 방문으로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 저가 낙찰을 단정하지 말고, 인근 단독주택과 토지의 실제 매매 사례를 별도로 조사하세요.
- 경계·진입 확인. 토지 경계, 실제 도로 이용 상태, 차량 진입 가능 범위와 수목 위치를 현장에서 대조하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 법원 배당요구와 세금 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리 순서는 명확합니다. 2018년 구지새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 남은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다. 매각물건명세서에 목록2 지분매각이 명시돼 있고, 농촌 단독주택은 동일 조건의 최근 실거래 비교가 쉽지 않습니다. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 매각 지분의 정확한 범위, 실제 점유, 토지 경계와 진입 상태, 향후 환금성을 확인하는 것이 우선입니다. 권리 인수는 0원, 물건 확인은 필수. 이 사건의 결론입니다.
