창원지방법원 2025타경10575. 밀양시 삼문동 382-1의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 근린시설(FITNESS382), 3층 근린시설(헤어382), 4층 주택입니다. 토지는 642.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용으로 조사됐습니다. 소유자는 박성희이며, 2023.05.30. 경상남도정치망수산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,860,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 현재 말소기준입니다.
등기부만 보면 기준권리 뒤에 생긴 밀양시·국·경산시 압류와 경남신용보증재단 가압류, 박의석 근저당, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 2017.11.06. 전입한 김기문과 2019.10.30. 전입한 박성희가 말소기준일 2023.05.30.보다 앞서고, 배당자료는 두 사람의 보증금 합계 75,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10575 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 삼문동 382-1 · 경상남도 밀양시 남천강변로2길 4-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 1·2층 근린시설(FITNESS382) · 3층 근린시설(헤어382) · 4층 주택 |
| 토지 | 642.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 박성희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,135,711,600원 / 2,135,711,600원 (신건) |
| 청구액 | 1,433,750,015원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 일괄매각 | 토지와 건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2023.05.30. 설정된 경상남도정치망수산업협동조합 근저당권 1,860,000,000원입니다. 그 뒤의 밀양시 압류, 국 압류, 경산시 압류, 경남신용보증재단 가압류, 박의석 근저당권, 임의·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.09.25. 경산세무서장 관련 압류는 2025.06.23. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 승부처는 선순위 전입 2명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기문 | 101호 · 주거 | 2017.11.06. | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
| 박성희 | 3층 | 2019.10.30. | 70,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 승계 없음 |
| 이귀염 | 미상 | 2023.11.01. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 없음 |
| 송상훈 | 382빌딩 | 2023.10.28. | 5,000,000원 | 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 없음 |
| 이판식 | 미상 | 2023.11.16. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 없음 |
| 고재민 | 1,2층 헬스장 | 2025.09.17. | 30,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 확인 없음 승계 없음 |
김기문과 박성희의 전입은 모두 2023.05.30. 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당계산에서도 두 사람은 각각 보증금 5,000,000원, 70,000,000원을 배당받지 않고 매수인이 전액 인수하는 것으로 잡혔습니다. 반면 이귀염·송상훈·이판식·고재민은 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 7,500만원’
| 현재 회차 최저가 | 2,135,711,600원 |
|---|---|
| 매수인 인수액 | 75,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 2,210,711,600원 |
| 1회 유찰 시 매각가 | 1,708,569,280원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 1,783,569,280원 |
| 2회 유찰 시 매각가 | 1,366,855,424원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 1,441,855,424원 |
이 물건에서 최저가만 보는 것은 위험합니다. 현재 자료 기준으로는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 75,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 신건은 2,135,711,600원이 아니라 2,210,711,600원, 1회 유찰 시는 1,708,569,280원이 아니라 1,783,569,280원, 2회 유찰 시는 1,366,855,424원이 아니라 1,441,855,424원이 실질적인 취득원가 기준입니다.
④ 유치권 신고 — 180,000,000원, 성립 여부 불분명
매각물건명세서 비고에는 김기문이 2026.05.08. 공사대금 및 구상금 180,000,000원으로 유치권 신고를 했으나, 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 유치권이 실제 성립하는지는 점유의 계속성, 피담보채권과 목적물의 견련성 등 별도의 사실관계 확인이 필요하므로, 이 금액을 확정 인수액으로 합산할 수는 없습니다. 그러나 점유·명도 과정에서는 75,000,000원 임차보증금과 별개의 핵심 위험입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,135,711,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,757,116원 |
| 인수 · 김기문 임차보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박성희 임차보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 근저당 · 박의석 | 360,000,000원 | 251,954,484원 |
| 가압류 · 경남신용보증재단 | 24,130,681원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 2,244,130,681원 중 2,111,954,484원이 배당되고, 미배당은 132,176,197원입니다. 임차보증금 75,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 변동될 수 있습니다.
⑥ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,135,711,600원 | 2,111,954,484원 | 132,176,197원 | 75,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,708,569,280원 | 1,689,083,587원 | 555,047,094원 | 75,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,366,855,424원 | 1,350,786,870원 | 893,343,811원 | 75,000,000원 |
유찰될수록 낙찰가 자체는 내려가지만 임차보증금 인수액 75,000,000원은 그대로입니다. 또한 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 1,433,750,015원보다 배당액 1,350,786,870원이 적어져 신청채권자도 전액 회수가 되지 않는 시나리오입니다.
⑦ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1·2층은 근린시설(FITNESS382), 3층은 근린시설(헤어382), 4층은 주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 밀양시 삼문동 남천교 북동측 인근으로 단독주택과 근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 642.0㎡, 제2종일반주거지역, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 625,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구(15m 이하), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 주거환경개선지구, 배출시설설치제한지역이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층으로 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 2,135,711,600원만 보지 말고 임차보증금 75,000,000원을 더한 2,210,711,600원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 김기문 임차·유치권 동시 확인. 김기문은 보증금 5,000,000원의 선순위 전입자로 잡혀 있고 별도로 180,000,000원 유치권도 신고했습니다. 두 권리의 근거 서류를 각각 확인해야 합니다.
- 박성희의 지위. 소유자·채무자와 임차인 박성희가 동일인인지, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 서류와 계좌 흐름으로 확인해야 합니다.
- 조세 압류. 밀양시·국·경산시 압류가 존재하므로 국세·지방세 중 당해세가 있는지 확인해야 합니다.
- 점유 범위. 1·2층 피트니스센터, 3층 미용실, 4층 주택으로 용도가 나뉘어 있으므로 각 점유자의 실제 점유부분과 인도 가능성을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 원본. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 상업·주거 복합건물의 실제 거래와 임대수익을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리가 많아도, 인수 위험까지 사라지는 것은 아니다”
이 사건의 말소기준은 2023.05.30. 경상남도정치망수산업협동조합 근저당입니다. 후순위 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되지만, 그보다 먼저 전입한 김기문과 박성희의 보증금 합계 75,000,000원은 현재 배당자료상 매수인 인수입니다. 신건의 실질취득은 따라서 2,210,711,600원입니다.
여기에 김기문이 신고한 180,000,000원 유치권의 성립 여부가 불분명하고, 박성희의 임차인 지위 역시 소유자·채무자와의 동일성 문제를 확인해야 합니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 가능성도 남아 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 우위까지 확인되지 않았습니다. 결론은 등기 후순위는 정리되지만, 임차·유치권·조세를 확인하기 전에는 안전형으로 볼 수 없는 복합 권리물건입니다.
