창원지방법원 2026타경18. 밀양시 단장면 법흥리 680의 토지와 단독주택·창고시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지면적은 1,187.0㎡, 감정평가상 이용상태는 단독주택과 창고시설·단독주택 등입니다. 말소기준권리는 2016.05.13 밀양축산업협동조합 근저당권 370,000,000원입니다. 그 이후 설정된 경남신용보증재단 가압류, 마산시농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금전 인수는 없습니다. 하지만 이 사건은 권리등기보다 현황상 점유가 더 중요합니다. 매각물건명세서에는 토지 남서측 인접 법흥리 677번지에서 본건 토지 일부를 점유하는 것으로 추정된다고 기재되어 있고, 최저매각가격도 타인 점유의 영향을 받는 가격이라고 명시되어 있습니다. 따라서 2회 유찰과 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경18 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 단장면 법흥리 680 · 경상남도 밀양시 단장면 법사길 160-10 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택, 창고시설·단독주택 등 |
| 토지 | 1,187.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 석광희 |
| 감정가 / 최저가 | 508,796,500원 / 249,311,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 밀양축산업협동조합 / 277,984,747원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
현재 소유자 석광희는 2009.07.08 소유권을 이전받았고, 2016.05.13 설정된 밀양축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 경남신용보증재단 가압류 27,072,000원, 마산시농업협동조합 가압류 15,335,753원, 2026.01.16 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거의 여러 근저당권과 가압류는 이미 등기부상 말소되어 현재 인수판단 대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고대훈 | 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 고대훈의 전입일은 2025.02.11로 말소기준권리 2016.05.13보다 늦기 때문에 매수인에게 대항할 수 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 이 사건의 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 할인율만 보고 싸다고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 249,311,000원으로 감정가 508,796,500원의 49% 구간이며 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 174,517,700원, 4회 유찰 시 122,162,389원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건은 감정가 대비 할인율 자체가 가격 메리트의 증거가 되기 어렵습니다. 매각물건명세서가 본건 토지 일부의 타인 점유 추정을 직접 적시하고 있으며, 최저매각가격 역시 그 영향을 받는 가격이라고 명시합니다. 따라서 입찰가 판단의 중심은 “감정가보다 얼마나 싸졌는가”가 아니라 실제 점유 범위와 경계관계가 어느 정도의 사용·처분 제약을 만드는가에 있어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 249,311,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,290,354원 |
| 2. 근저당 · 밀양축산업협동조합 | 370,000,000원 | 245,020,646원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 27,072,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 마산시농업협동조합 | 15,335,753원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당모델입니다. 채권자 총 청구액 412,407,753원 중 245,020,646원이 배당되고 미배당은 167,387,107원입니다. 신청채권자도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사지마을회관 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 1,187.0㎡, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함·접합니다.
- 공시지가. 107,000원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택과 창고시설·단독주택 등으로 이용 중이며, 기본 위생 및 급배수 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 타인 점유 범위 확인. 법흥리 677번지 측이 점유하는 것으로 추정되는 본건 토지 부분의 실제 위치와 면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계관계 확인. 토지가 부정형이고 일부 점유 문제가 제기되어 있으므로 현황 경계와 이용 가능한 범위를 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
- 임차인 확인. 고대훈은 후순위 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유부분은 미상입니다. 현장 점유 상태와 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 목록의 이용상태와 실제 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 타인 점유가 가격에 영향을 주고 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2016.05.13 밀양축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 고대훈도 2025.02.11 전입으로 말소기준보다 늦어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다. 본건 토지 일부를 인접 법흥리 677번지 측이 점유하는 것으로 추정되고, 최저매각가격도 그 영향을 받는 가격입니다. 2회 유찰로 249,311,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띄지만, 그 숫자만으로 저가매수라고 결론 내릴 수는 없습니다. 등기권리는 합격, 현황점유는 확인 필수. 이 물건은 경계와 점유관계를 확인한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 사건입니다.
