창원지방법원 2026타경18. 밀양시 단장면 법흥리 680 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 단독주택 외에 창고시설 및 주택 용도로 이용되는 건물이 있고, 토지정보에는 대지 1,187.0㎡가 표시되어 있습니다. 소유자는 석광희이며, 2016년 밀양축산업협동조합이 설정한 채권최고액 370,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권에 기초해 임의경매가 진행되고 있습니다.

가격 변화는 큽니다. 감정가 508,796,500원에서 출발한 물건이 4회 유찰되어 최저매각가 122,163,000원까지 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 일반 아파트와 달리 농촌지역 단독주택·토지·부속 용도의 건물과 점유 문제가 함께 존재합니다. 감정가 대비 낙찰가격의 차이와 실제 시장가치의 차이는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별개

등기상 말소기준권리는 2016.05.13 설정된 밀양축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 370,000,000원이고, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 경남신용보증재단의 가압류 27,072,000원, 마산시농업협동조합의 가압류 15,335,753원 및 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

2001년부터 2014년까지 설정된 과거 근저당권 중 등기상 이미 말소된 권리는 현재 인수 대상이 아닙니다. 따라서 확인된 등기상 권리만 기준으로 하면 매수인에게 승계될 담보권은 확인되지 않습니다. 다만 이는 임차관계나 타인 점유 토지의 인도 문제가 모두 해결된다는 의미가 아닙니다.

② 전입·임차관계 — 고대훈 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 고대훈의 전입 사실이 확인됩니다. 전입일은 2025.02.11로, 말소기준 근저당권 설정일인 2016.05.13보다 늦습니다. 이 전입일을 기준으로 한 임차인의 선순위 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리됩니다.

확정일자·보증금·임대차 목적 부분·배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 아닙니다.

③ 가장 큰 쟁점 — 토지 일부 타인 점유 추정

이 문구는 이 사건 가격을 판단할 때 특히 중요합니다. 토지 일부가 실제로 인접 부동산의 사용 범위에 포함되어 있다면, 낙찰자가 등기상 소유권을 취득하더라도 해당 부분을 즉시 자유롭게 사용하지 못할 수 있습니다.

토지 경계를 둘러싼 문제는 담보권이 말소되는 것과 다릅니다. 점유 사실, 경계 위치, 점유 근거, 시설물 설치 여부 등에 따라 반환 협의나 별도 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 감정가의 24%까지 가격이 내려갔다는 사실보다 실제로 이용 가능한 토지 범위와 분쟁 해결 가능성을 확인하는 일이 앞섭니다.

• 지적 경계. 법흥리 680번지와 677번지의 정확한 경계 및 타인 점유 추정 범위를 확인합니다.
• 현장 이용. 담장, 진입로, 건축물, 기타 시설물이 경계와 어떻게 맞물려 있는지 확인합니다.
• 점유 근거. 인접 토지 관계자에게 점유 경위와 사용 권원 및 반환 가능성을 확인합니다.
• 가격 영향. 이미 타인 점유 영향을 반영한 최저매각가격이라는 점을 고려하여 추가 할인 여지를 단순 중복 계산하지 않습니다.

④ 가격 비교 — 감정가 24%는 시세 24%가 아니다

현재 최저매각가 122,163,000원은 감정가 508,796,500원의 약 24.01%입니다. 할인 폭 자체는 크지만, 이를 시세 대비 저평가로 단정할 근거는 부족합니다. 농촌지역 단독주택과 토지는 건물 상태, 토지 형상, 접근성, 점유관계, 실제 이용 가능 면적에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

후속 회차는 유찰 시의 가격 시나리오이며 실제 매각 일정과 가격을 확정한 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자 측의 추정 부족액으로 매수인 인수액과 구별됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 122,163,000원 가정)

현재 최저가 낙찰을 가정하면 매각대금 122,163,000원 중 집행비용 2,510,282원을 제외한 119,652,718원이 밀양축산업협동조합의 근저당권 배당으로 배분됩니다. 후순위 가압류 채권자는 배당을 받지 못하고 소유자 잔여금도 없습니다.

표상 전체 채권액은 412,407,753원, 예상배당은 119,652,718원, 미배당액은 292,755,035원입니다. 다만 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 경매 청구액은 277,984,747원으로 별도로 기재되어 있습니다. 채권최고액이 실제 확정 채무액과 동일하다는 뜻은 아닙니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 채권신고 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 밀양시 단장면 법흥리 사지마을회관 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 대지 1,187.0㎡, 완경사의 부정형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 107,000원/㎡로 표시되어 있습니다.
• 건물. 기호2는 벽돌조 슬래브지붕 단층 단독주택이고, 기호3은 철근콘크리트조·철골조·벽돌조 등의 건물로 창고시설 및 단독주택 용도 등에 이용되고 있습니다.
• 설비. 기본 위생설비와 급배수설비가 있으며, 실제 작동 상태와 노후도는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
• 공부·현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 타인 점유 추정과는 별개의 사항입니다.
• 환금성. 농촌지역 단독주택과 토지는 매수자별 활용 목적이 달라 거래가격의 편차가 클 수 있습니다. 4회 유찰 이력이 있는 만큼 실제 매각 가능성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 토지 경계 및 점유. 법흥리 677번지와 접한 부분의 경계측량, 실제 점유 범위, 시설물 존재 여부, 점유자의 사용 권원을 우선 확인합니다.
• 전입자 고대훈. 전입일 2025.02.11의 후순위 관계뿐 아니라 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다.
• 일괄매각 범위. 매각물건명세서와 감정평가서의 목록별 토지·건물 및 부속시설을 현장에서 대조합니다.
• 건물 상태. 단독주택과 창고시설의 구조, 누수, 균열, 설비 및 유지보수 부담을 점검합니다.
• 가격 검증. 감정가 508,796,500원 대비 최저가 122,163,000원이라는 할인율보다는 실제 이용 가능 면적과 주변 매매사례에 기초해 응찰 상한을 결정합니다.
• 명도·분쟁비용. 선순위 보증금 인수가 없더라도 점유 해소, 경계확정 및 시설물 철거 등에 비용이 발생할 수 있음을 고려합니다.
• 후속 유찰 전략. 추가 유찰 시 85,514,100원 및 59,859,869원의 가격 시나리오를 검토하되, 가격이 더 낮아져도 물건 자체의 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 지적 관련 서류를 직접 확인합니다.

맺으며 — “감정가 24%보다 중요한 것은 실제 사용할 수 있는 땅”

이 사건의 장점은 분명합니다. 2016년 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류가 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수금액이 0원이라는 점입니다. 감정가 508,796,500원에서 최저가 122,163,000원까지 내려온 것도 눈에 띕니다.

하지만 높은 감정가 대비 할인율이 매수 안전성을 보장하지는 않습니다. 본건 토지 일부에 대한 타인 점유 추정이 명시되어 있고, 전입 확인자 고대훈의 보증금 및 임대차관계도 추가 확인이 필요합니다. 여기에 농촌지역 단독주택·토지의 환금성과 4회 유찰 이력이 겹칩니다. 실거래 비교 없이 현재 최저가가 시세보다 낮다고 결론 내리기는 어렵습니다.

결론은 등기상 권리 소멸은 긍정적, 현장·가격 판단은 보류입니다. 토지 경계와 점유 문제가 해소 가능하고, 주택 및 창고시설의 상태와 실질적인 매각가치가 검증될 때 비로소 입찰 적정성을 평가할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 온전히 사용할 수 있으며, 그 가치가 얼마인가입니다.