창원지방법원 2026타경49. 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 8-4, 도로명 초곡길 305에 있는 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 당시 실제 이용상태는 1층 소매점, 2층 단독주택입니다. 토지는 439.0㎡의 ‘대’로, 보전관리지역에 위치합니다. 현재 최저매각가는 121,080,000원으로 감정가 247,102,580원의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리구조의 중심은 2021.03.15 설정된 영산농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 156,000,000원이며 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.09.16 국의 압류, 2026.01.12 영산농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당가정에서도 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경49 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 8-4 · 경상남도 창녕군 장마면 초곡길 305 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 김나윤 · 단독소유 |
| 토지 | 439.0㎡ · 대 · 보전관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 247,102,580원 / 121,080,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 영산농업협동조합 / 144,085,137원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.03.15 영산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 156,000,000원이고 채무자는 김창용입니다. 이후 국의 압류와 영산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저매각가 121,080,000원은 감정가 247,102,580원의 49% 수준입니다. 2회 유찰만 놓고 보면 할인폭은 크지만, 이 물건은 1층 소매점·2층 단독주택으로 이용되는 토지 포함 복합 물건입니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.
특히 토지는 보전관리지역이고, 성장관리계획구역에 포함되며 가축사육제한구역에도 해당합니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 49,600원/㎡입니다. 가격 판단에서는 이런 토지조건과 실제 건물 이용상태를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,120원 |
| 1. 근저당 · 영산농업협동조합 | 156,000,000원 | 118,584,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 영산농업협동조합 채권최고액 156,000,000원 중 118,584,880원이 배당되고, 미배당액은 37,415,120원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 121,080,000원 | 118,584,880원 | 37,415,120원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 84,756,000원 | 82,830,392원 | 73,169,608원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 59,329,199원 | 57,861,273원 | 98,138,727원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 84,756,000원, 다시 유찰되면 59,329,199원까지 내려가는 시나리오입니다. 반대로 영산농업협동조합의 미배당은 37,415,120원에서 73,169,608원, 98,138,727원으로 커집니다. 다만 어느 시나리오에서도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창녕군 장마면 초곡리 ‘여초마을’ 남측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·소규모 공장 등으로 형성된 근교 농경지대입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건물은 1층 소매점, 2층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 목조(징크)지붕 2층 건물로 기재돼 있으며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 몰탈 위 페인팅·벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 439.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가), 공시지가 49,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역(창녕16 혼합형)이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 접도구역 및 고속국도법상의 접도구역과도 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 목록2 건물 구조 표기는 등기사항전부증명서와 건축물대장 사이에 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 1층 소매점과 2층 주택의 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물(2-1)이 포함되므로 매각 범위와 현황을 대조해야 합니다.
- 건물 구조 표기. 등기사항전부증명서의 ‘일반목구조’와 건축물대장의 1층 ‘철근콘크리트구조’·2층 ‘일반목구조’ 표기를 함께 확인해야 합니다.
- 토지규제. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 접도구역 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 121,080,000원이 감정가의 49%라는 점만으로 시세보다 싸다고 보지 말고, 실제 이용상태와 토지조건을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 물건의 성격을 먼저 봐야 한다
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 영산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리보다 물건과 가격입니다. 건물은 실제로 1층 소매점·2층 단독주택으로 이용되고, 토지 439.0㎡가 함께 매각됩니다. 여기에 제시외 건물과 건물 구조 표기 차이도 있습니다.
최저가는 121,080,000원까지 내려와 감정가의 49%지만, 그 숫자 자체가 곧 시세 대비 49%를 뜻하는 것은 아닙니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 큰 유찰폭에 끌려가기보다 점유·건물 구조·제시외 건물·토지조건을 확인한 뒤 실제 활용가치를 기준으로 가격을 정하는 데 있습니다.
