창원지방법원 2026타경10000. 밀양시 상남면 예림리 남선그린빌 비동 3층 302호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 이윤호는 2021.03.24. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 193,000,000원입니다. 같은 날 대봉천신용협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인 장명희의 전입일은 2021.04.12.로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 없고, 2026.03.05. 배당요구도 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당 결과 자체는 확정적으로 단정할 수 없습니다. 현재 제공된 배당계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10000 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 상남면 예림리 942-111 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 4층 건내 3층 302호 |
| 소유자 | 이윤호 (2021.03.24. 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 79,870,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대봉천신용협동조합 / 87,043,932원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차인, 인수 0원
핵심 기준일은 2021.03.24.입니다. 이윤호의 소유권이전과 동시에 대봉천신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 장명희가 2021.04.12. 전입했으므로 말소기준권리보다 후순위이며 대항력은 없습니다. 2021.09.06. 설정된 김호섭의 39,000,000원 근저당은 2021.10.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 이번 임의경매개시결정은 2026.01.05. 접수됐고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장명희 | 2021.04.12. | 미상 | 2026.03.05. | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 숫자상 할인은 크지만 거래 표본이 얇다
남선그린빌 동일면적 66.36㎡ 거래는 제공된 자료에서 2건입니다. 평균은 149,500,000원, 최신 거래는 2023.07.의 129,000,000원입니다. 현재 최저매각가 79,870,000원은 거래평균의 53.4%에 해당하고, 최신 거래가격보다도 낮습니다. 따라서 제공된 실거래만 놓고 보면 현재 회차의 가격 할인 폭은 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 66.36㎡ | 1 | 129,000,000원 |
| 2023.02 | 66.36㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 평균 | 66.36㎡ | 2건 | 149,500,000원 |
다만 최신 거래가 2023.07.이고 표본도 2건뿐이라는 점은 분명한 한계입니다. 2026.08.31. 매각기일과 시차가 크므로 79,870,000원이 현재 시장가 대비 정확히 53.4% 수준이라고 단정해서는 안 됩니다. 가격 메리트는 수치상 뚜렷하지만 실제 응찰가 결정에는 최신 현장 매물과 추가 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,870,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,837,660원 |
| 1. 근저당 · 대봉천신용협동조합 | 108,000,000원 | 78,032,340원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대봉천신용협동조합 채권최고액 108,000,000원 중 78,032,340원이 배당되고 29,967,660원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 87,043,932원도 전액 충족되지 않습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 79,870,000원 | 78,032,340원 | 29,967,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 55,909,000원 | 54,502,638원 | 53,497,362원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 39,136,300원 | 38,031,847원 | 69,968,153원 | 0원 |
가격이 더 내려가면 대봉천신용협동조합의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 현재 자료 기준으로 낙찰가 하락이 곧바로 임차보증금 인수 증가로 연결되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양경찰서 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 단독주택 등이 있는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 302호이며, 급·배수설비·위생설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 각 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 252,500원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 남선그린빌은 14세대이며 제공된 동일면적 실거래가 2건으로 거래 표본이 적습니다. 가격 할인폭과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 장명희는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구 내용과 실제 임대차계약 자료를 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당순위가 현재 계산과 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 재확인. 제공된 최근 거래는 2023.07.까지입니다. 2026년 현장 매물·실거래를 추가 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
- 저환금성 감안. 14세대 다세대이고 거래 표본이 적어, 매수 후 되팔 때 걸리는 시간과 가격 협상폭을 함께 계산해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 우선하는 항목이 있는지 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 매력적이지만 ‘현재 시세 확인’이 마지막 관문
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 대봉천신용협동조합 근저당이 2021.03.24. 말소기준이고, 장명희의 전입은 2021.04.12.로 뒤이므로 대항력은 없습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 163,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 79,870,000원까지 내려왔고, 이는 제공된 동일면적 거래평균 149,500,000원의 53.4%입니다.
다만 판단을 후하게 만들기 어려운 이유도 분명합니다. 실거래는 2건뿐이고 최신 거래가 2023.07.이며, 임차인의 보증금과 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원의 단순한 권리 + 큰 명목 할인”이 장점이지만, 실제 입찰가는 최신 시세와 임차관계 원문을 확인한 뒤 결정해야 하는 유형입니다.
