50,400,000원
창원지방법원 2026타경10003. 밀양시 교동 한마음타운 103동 11층 1105호, 전용 59.41㎡ 아파트입니다. 현 소유자 허인현은 2018년 12월 31일 거래가액 60,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사에 채권최고액 54,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 서민금융진흥원의 가압류와 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025년 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 그 순위와 말소기준의 성격은 그대로 유지됩니다. 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 교동 1227 한마음타운 제103동 제11층 제1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.41㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 허인현 (2018.12.31. 거래가액 60,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 43,187,198원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 정보 | 한마음타운 · 420세대 · 1994.12.14. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
1995년 한국주택은행 근저당권은 국민은행으로 승계된 뒤 2018년 12월 26일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018년 12월 31일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 54,000,000원이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 것은 채권자 변경일 뿐 새로운 선순위 권리가 추가된 것이 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 실거래 하단에 가깝다
한마음타운 동일 면적 59.41㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 67,833,333원, 최신 거래는 2026년 6월 66,000,000원이며, 거래 범위는 50,000,000원~82,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.41㎡ | 11 | 66,000,000원 |
| 2026.06 | 59.41㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 59.41㎡ | 15 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2026.02 | 59.41㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 59.41㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.01 | 59.41㎡ | 6 | 74,000,000원 |
| 2026.01 | 59.41㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 59.41㎡ | 13 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 59.41㎡ | 1 | 64,000,000원 |
| 평균 | 59.41㎡ | 12건 | 67,833,333원 |
현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%이고, 최신 거래 66,000,000원보다도 낮습니다. 등기상 인수액이 없으므로 실질취득 기준 역시 50,400,000원입니다. 다만 최근 실거래 최저가가 50,000,000원으로 확인되는 만큼, 현재 최저가가 거래 범위와 동떨어진 초저가라고 보기는 어렵습니다. 내부 상태와 수리비가 가격 메리트를 좌우할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 54,000,000원 | 49,092,800원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 5,769,180원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 59,769,180원 중 49,092,800원이 배당되고 미배당액은 10,676,380원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수분이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 밀양시 교동 소재 밀양향교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 11층으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남동측 약 35m, 서측 약 10m, 북동측 약 6m 내외 도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 국도24(25)와 접한 대로1류 등 도로계획이 확인됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 부정형 완경사지의 아파트 건부지이며 공시지가는 484,700원/㎡입니다.
- 거래성. 420세대 단지로 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없으나 임대관계가 미상입니다. 전입세대·외국인체류확인·사업자등록 여부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 인근 호수의 통상 상태를 기준으로 평가된 점을 감안해야 합니다.
- 응찰가 기준. 최저가 50,400,000원은 최근 평균보다 낮지만 실거래 최저 50,000,000원과 비슷합니다. 수리비를 반영한 상한을 정하세요.
- 근저당 이전 확인. 농협은행 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 경매 신청채권자 표시를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 관리비 확인. 체납관리비 중 공용부분은 매수인에게 부담될 수 있으므로 관리주체에 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단
이 물건은 등기상 말소기준이 분명하고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석은 단순한 편입니다. 현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균 67,833,333원의 74.3%이고 최신 거래 66,000,000원보다 낮아 가격 조건도 나쁘지 않습니다. 다만 실거래 최저가가 50,000,000원이고, 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았다는 점을 함께 봐야 합니다. 권리는 합격, 가격은 조건부 매력. 점유와 내부 상태를 확인한 뒤 실거래 하단을 기준으로 응찰가를 통제하는 것이 핵심입니다.
