창원지방법원 2025타경21698. 경상남도 거제시 연초면 죽토리 524의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 권리의 기준점은 2013년 설정된 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 이후 창원시 압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
권리만 보면 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 명확합니다. 그러나 다가구주택은 점유자별 보증금과 우선변제 관계를 별도로 확인해야 합니다. 강웅제·신현아·강래경의 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않았으므로, 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아니더라도 최우선변제 등 실제 배당순위가 예상배당표와 달라질 가능성은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21698 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 524 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 |
| 토지 | 280.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 염일보 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 362,240,250원 / 177,498,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 | 174,037,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013.09.02. 을구 1번 거제수산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 180,000,000원입니다. 2024.09.19. 창원시 압류와 2025.07.22. 거제수산업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2024.02.06.의 앞선 임의경매개시결정은 2024.02.23. 취하되어 2024.02.26. 등기가 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강웅제 | 미상 | 2013.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신현아 | 미상 | 2023.12.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강래경 | 미상 | 2015.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 전입일이 2013.09.02. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 사안도 없습니다. 다만 세 사람 모두 보증금이 미상이고 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않아, 배당 단계의 최우선변제 가능성은 확정할 수 없습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 49%, 그러나 시세 우위는 별도
감정가는 362,240,250원, 현재 최저매각가는 177,498,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 124,248,599원, 4회 유찰 시 86,974,019원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 177,498,000원 | 174,213,028원 | 5,786,972원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 124,248,599원 | 121,709,119원 | 58,290,881원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 86,974,019원 | 85,008,487원 | 94,991,513원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 174,037,616원에 대해 충족으로 표시되어 있지만, 3회 유찰 시와 4회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,498,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,284,972원 |
| 을구 1번 근저당권 · 거제수산업협동조합 | 180,000,000원 | 174,213,028원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 177,498,000원 가정 시 집행비용 3,284,972원과 근저당권 배당 174,213,028원으로 매각대금이 소진되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,786,972원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 연초면 죽토리 ‘야부마을’ 내에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 석재 및 드라이비트 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 280.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 270,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 기타. 지상 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 3명의 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 최우선변제 가능성과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 점유부분 확인. 세 임차인의 점유부분이 모두 미상입니다. 다가구 형태에서 각 점유 호실과 실제 점유상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 감정평가서의 제시외 건물 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 주변 단독·다가구주택 및 토지 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2013.09.02. 거제수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 3명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 세 임차인의 보증금과 우선변제 관계가 미상이라 실제 배당에는 추가 확인이 필요하고, 현재 최저가 177,498,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세와 비교되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리되어 있으나, 임대차 세부와 시장가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 결정해야 하는 사건입니다.
