창원지방법원 2025타경21698. 경상남도 거제시 연초면 죽토리 524, 야부마을 내 위치한 주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용은 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층이고 토지면적은 280.0㎡입니다. 제시외 건물도 매각에 포함되어 있습니다.
채무자는 염규철, 소유자는 염일보입니다. 2013년 거제수산업협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되고 있습니다. 신청채권자의 청구액은 174,037,616원입니다. 이미 3회 유찰되어 최저가가 크게 내려갔지만, 거래 시세를 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 투자 가치를 판단하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21698 (임의경매 · 통영지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 524 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 실제 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 지상 3층 |
| 토지 | 280.0㎡ · 지목 대 · 완경사 · 사다리형 |
| 소유자 / 채무자 | 염일보 / 염규철 |
| 감정가 | 362,240,250원 |
| 최저매각가 | 124,249,000원 (3회 유찰 · 감정가 약 34%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 거제수산업협동조합 / 174,037,616원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 말소기준권리 | 2013.09.02 거제수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2013.09.02 설정된 거제수산업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하고, 그 이후 등기된 창원시 압류와 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
2024년에도 거제수산업협동조합이 임의경매를 신청한 이력이 있지만 그 경매는 취하되어 개시결정등기가 말소되었습니다. 현재 진행되는 사건은 2025.07.22 개시결정된 임의경매입니다.
② 전입·점유 관계 — 확인 대상 3명
현황조사와 매각물건명세서에 강웅제·강래경·신현아가 확인됩니다. 세 명 모두 전입일이 말소기준권리 설정일보다 늦으므로, 제시된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부와 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 실제 임대차관계 및 명도 부담은 추가 조사가 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강웅제 | 2013.12.09 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 확인 필요 | 선순위 인수 확인되지 않음 |
| 강래경 | 2015.07.27 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 확인 필요 | 선순위 인수 확인되지 않음 |
| 신현아 | 2023.12.14 | 미상 / 미상 | 전입 기준 없음 | 확인 필요 | 선순위 인수 확인되지 않음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 것입니다. 확정일자·보증금·점유 부분·배당요구 및 실제 임대차 성립 여부는 별도 확인해야 합니다. 전입 확인 대상 3명을 모두 보증금이 확정된 임차인으로 간주하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
현재 최저매각가는 124,249,000원으로 감정가 362,240,250원의 약 34.3%입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 상당한 가격 조정이 이루어진 것은 사실입니다.
하지만 이 비율은 감정가 대비 비율이지, 실제 거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 다가구주택과 토지의 최근 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 수는 없습니다. 건물의 실제 상태, 토지 가치, 임대수요, 매각범위까지 비교해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 124,249,000원 | 34.3% | 58,290,486원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 86,974,300원 | 24.01% | 94,991,237원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 60,882,009원 | 16.81% | 120,613,867원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 더 낮아질 수 있지만, 가격이 내려갈수록 담보권자의 미회수 채권액이 증가합니다. 이는 채권자 회수의 문제이며, 해당 미배당액이 곧 매수인의 추가 부담이 되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 124,249,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,539,486원 |
| 1. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 180,000,000원 | 121,709,514원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 미배당 | — | 58,290,486원 |
집행비용을 우선 공제하고 거제수산업협동조합에 배당하는 단순 추정입니다. 미배당 58,290,486원은 매각대금에서 지급되지 못하는 채권액이므로 도넛 차트의 배분 금액에 포함되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 근저당 채권액은 채권최고액 기준이며 확정 채권잔액을 의미하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 죽토리 야부마을 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다.
- 토지. 면적 280.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 270,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물입니다. 외벽은 석재·드라이비트 등으로 마감되고, 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 매각범위. 주택과 토지의 일괄매각이며 감정서상 제시외 건물 ㉠, ㉡이 포함됩니다. 토지 위 조경수 등은 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 다가구주택 이용과 매각범위는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 주택·토지를 함께 취득하는 물건으로 향후 재매각 시 건물 상태와 토지 가치, 임대차관계가 중요합니다. 최근 거래 시세가 확인되지 않아 구체적인 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 3명 확인. 강웅제·강래경·신현아의 실제 거주 여부, 점유 부분, 임대차계약 존재, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하세요.
- 대항력 재검토. 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준보다 늦지만, 실제 점유관계나 다른 권리 발생 경위가 없는지 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 감정서상 ㉠·㉡ 건물의 위치, 구조, 사용상태 및 매각범위를 확인하세요.
- 실거래 시세 확인. 거제시 연초면 일대의 유사한 다가구주택과 토지 거래를 비교하고, 현재 최저가 124,249,000원이 실제 가치보다 낮은지 검토하세요.
- 건물 현장 조사. 지상 3층 건물의 외벽·방수·설비 상태와 보수 필요 여부를 확인하고 예상 비용을 입찰가에 반영하세요.
- 조세·관리비 확인. 창원시 압류 관련 조세채권, 당해세 가능성, 공과금 및 관리비 성격의 미납액을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 58,290,486원은 근저당 채권자의 미회수 추정액이며 매수인의 자동 인수액은 아닙니다. 다만 별도 인수 위험이나 점유 부담이 없는지는 최종 확인해야 합니다.
- 매각조건 재확인. 2026.10.26 입찰 전 사건 진행상태, 최저매각가, 매각물건명세서 및 등기 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34%”보다 중요한 것은 실제 취득 가치
이 물건은 감정가 362,240,250원에서 3회 유찰되어 최저가가 124,249,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 가격 하락 폭은 상당하지만, 그것이 곧 시세 대비 저가 매수 기회를 의미하지는 않습니다.
등기상으로는 2013년 거제수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 매수인 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 전입 확인 대상 3명의 보증금과 점유관계가 미상이고, 실제 이용이 다가구주택인 만큼 명도와 임대차관계를 가볍게 볼 수 없습니다. 제시외 건물을 포함한 일괄매각 조건도 확인해야 합니다.
현재 판단은 권리 구조는 비교적 단순하지만, 가격 적정성과 점유 위험은 보류입니다. 최근 거래 시세와 실제 임대차관계가 확인되기 전까지 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 입찰의 핵심은 싸게 보이는 숫자가 아니라, 최종적으로 무엇을 얼마에 취득하는지 확인하는 것입니다.
