창원지방법원 2025타경21714. 거제시 장승포동 대호마전빌1차 602호 아파트입니다. 권리 구조의 핵심은 2015년 설정된 부산화명새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고 이후 발생한 다수의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21714 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장승포동 625 대호마전빌1차 6층602호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택 이용 중 |
| 소유자 | 김현수 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 부산화명새마을금고 / 100,913,020원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 14번 부산화명새마을금고 근저당권(2015.05.08)입니다. 이후 갑구에 설정된 경남신용보증재단, 농업협동조합중앙회, 거제수산업협동조합, 수협은행 등 다수 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 보증금 인수 위험은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 시세 수준
대호마전빌1차 동일 평형 실거래는 2건 확인됩니다. 전체 평균 거래가는 75,000,000원이지만 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선하면 현재 시장 가격은 60,000,000원 수준으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.81㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.07 | 84.81㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 평균 | 84.81㎡ | 2건 | 75,000,000원 |
최저가 60,200,000원은 최근 거래 60,000,000원의 100.3%입니다. 전체 평균 75,000,000원만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 최근 거래 기준으로는 가격 메리트가 크지 않습니다. 최근 거래가 과거 90,000,000원 대비 낮아져 하락 추세(-33.3%)도 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,483,600원 |
| 부산화명새마을금고 근저당 | 150,800,000원 | 58,716,400원 |
| 후순위 가압류 등 | 1,094,800,913원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 마전초등학교 남측 인근이며 간선도로변 근린생활시설과 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.
- 교통. 공동주택으로 차량 출입 및 접근은 용이하며 관내 교통사정은 보통입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로3류·중로3류 접함, 가축사육제한구역 및 학교 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 기준 확인. 최저가 6,020만원이 최근 거래 6,000만원과 비슷하므로 단순 할인으로 판단하지 마세요.
- 권리 안전성. 후순위 가압류는 소멸 대상이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 거래량 확인. 45세대 소규모 단지로 추가 거래 흐름 확인이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따져야 한다”
이 물건은 권리 분석만 보면 깔끔한 유형입니다. 부산화명새마을금고 근저당 이후의 가압류들은 매각으로 정리되고 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 시장 가격 측면에서는 최근 거래 6,000만원과 최저가 6,020만원이 거의 같고, 과거 거래 대비 하락 흐름도 있습니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
