창원지방법원 2025타경21770. 거제시 장평동 대한아파트 105동 4층 401호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 감정가 92,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 45,080,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자는 정효성이며, 2021.12.07 매매를 원인으로 2021.12.08 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 100,000,000원입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 대한1차 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 77,416,666원, 최신 거래는 2026.06의 81,000,000원인데 현재 최저가는 45,080,000원입니다. 다만 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 구간보다 14.5% 하락한 상태입니다. 게다가 임차인의 보증금이 확인되지 않아 낙찰가 외 인수금액이 생길 가능성을 제거할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21770 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 13-1 대한아파트 105동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인 | 1993.05.17 · 대한1차 312세대 |
| 소유자 | 정효성 · 2021.12.08 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 45,080,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 101,842,702원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인과 선행 근저당의 관계가 핵심
등기 연혁에는 2016.10.27 삼성화재해상보험주식회사 명의의 채권최고액 134,400,000원 근저당권이 설정되어 있고, 2024.12.24 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전된 기록이 있습니다. 별도로 2025.08.06 한국자산관리공사의 임의경매개시결정이 말소기준으로 제시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 옥규진 | 전부 | 2023.04.05 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 신청 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
옥규진은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.08.14 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정할 수 없고, 현재 단계에서는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 내려왔지만 시장도 하락 중
대한1차 전용 59.97㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 83,958,333원보다 최근 12개월 평균 77,416,666원과 최신 거래 81,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 거래구간은 이전 거래구간보다 14.5% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.97㎡ | 8 | 81,000,000원 |
| 2026.06 | 59.97㎡ | 6 | 60,500,000원 |
| 2026.05 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 12 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 12 | 79,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2024.05 | 59.97㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 59.97㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2024.01 | 59.97㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 6건 | 77,416,666원 |
현재 최저가 45,080,000원은 최근 12개월 평균의 58.2%입니다. 표면가격 자체는 최근 거래가격보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 최신 실거래가 81,000,000원인 동시에 최근 추세가 -14.5%이고, 임차보증금까지 미상이므로 낙찰가만 가지고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실질취득가는 ‘45,080,000원 + 최종 인수금액’으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,211,440원 |
| 신청채권자 · 한국자산관리공사 | 101,842,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,868,560원 |
현재 배당 시뮬레이션은 매각대금 45,080,000원 중 집행비용 1,211,440원, 소유자 잔여 43,868,560원으로 구성되어 있고 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 다만 임차인의 보증금·우선변제 여부가 미상인 만큼 이 수치를 근거로 매수인 인수액이 실제로 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평초등학교 동측 인근이며 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 4층 401호이며 사용승인일은 1993.05.17입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 898,700원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 대한1차 312세대, 동일 전용 59.97㎡ 실거래가 존재하지만 최근 12개월 평균은 77,416,666원으로 이전 거래구간보다 14.5% 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2016년 근저당 원본 대조. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 설정일 2016.10.27과 2024.12.24 한국자산관리공사 이전관계가 실제 말소기준에 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 옥규진의 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류에서 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 확정일자가 미상이라 배당순위와 미배당 보증금의 승계 가능성을 함께 확인해야 합니다.
- 시세는 최근 거래 우선. 전체 평균 83,958,333원보다 최근 12개월 평균 77,416,666원과 최신 거래 81,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래구간이 이전 구간보다 14.5% 낮으므로 과거 110,000,000원·118,000,000원 거래를 현재 가치의 중심값으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 반복 유찰 위험. 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수 12.0회와 낙찰률 0.0%를 환금성 판단에 반영해야 합니다.
맺으며 — “45,080,000원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 물건의 표면가격은 분명 크게 낮아졌습니다. 감정가 92,000,000원에서 2회 유찰돼 45,080,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 77,416,666원의 58.2%입니다. 그러나 실제 임차인 옥규진의 보증금과 확정일자가 미상이라 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
더구나 등기 연혁에는 2016.10.27 근저당 설정과 2024.12.24 한국자산관리공사로의 권리이전이 존재하는 반면, 경매개시결정일 2025.08.06이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 이 관계를 원본으로 정리하기 전에는 임차인의 대항력과 승계 여부도 확정하기 어렵습니다. 최근 실거래 추세 역시 -14.5%이고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 12.0회인 만큼, 가격은 매력적으로 보이지만 권리와 환금성 확인이 먼저인 물건입니다. 결론은 표면가격은 관심, 실질취득가는 보류입니다.
