129,360,000원
부산지방법원 2025타경2476. 부산진구 부전동 창덕더파크 3층 304호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 264,000,000원이지만 2회 유찰돼 최저매각가는 129,360,000원까지 내려왔습니다. 가격표만 보면 자료상 최신 거래 220,000,000원의 58.8%에 불과해 큰 할인처럼 보입니다.
하지만 이 사건의 승부처는 감정가 할인율이 아니라 304호 점유자의 임차보증금입니다. 신기홍의 전입신고일은 2019.01.18로, 말소기준권리인 신한은행 근저당 설정일 2019.01.22보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 수치만으로 안전하다고 판단하면 안 되는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2476 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 474-107 창덕더파크 3층 304호 도로명주소: 부산광역시 부산진구 부전로 102 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 14층 건물 내 3층 304호 · 사용승인일 2016.11.07 |
| 비교 대상 면적 | 72.7㎡ |
| 소유자 | 이성규 · 2019.01.12 매매, 거래가액 230,850,000원 · 2019.01.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 149,340,919원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준권리는 2019.01.22 접수된 신한은행 근저당권이며 채권최고액은 168,000,000원입니다. 그 뒤의 현대카드 가압류 6,995,202원, 우리은행 가압류 81,404,076원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 우리카드 가압류 5,452,813원은 2026.02.09 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신기홍 | 304호 | 주거 | 2019.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 신기홍 1명입니다. 다만 2019.01.18 전입은 말소기준일 2019.01.22보다 앞서며, 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인율보다 하락 추세와 임차보증금 확인이 우선
창덕더파크는 18세대, 사용승인일 2016.11.07인 소규모 건물입니다. 비교 거래는 총 5건이며, 거래금액은 220,000,000원에서 255,000,000원 사이입니다. 전체 평균은 237,400,000원이지만 과거의 높은 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 자료상 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 70.55㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2022.01 | 66.35㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 2022.01 | 66.35㎡ | 9 | 236,000,000원 |
| 2021.12 | 73.65㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.11 | 71.15㎡ | 9 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 237,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
최저가는 전체 평균의 54.5%, 최근 12개월 평균의 58.8%입니다. 그러나 최근 12개월 평균과 자료상 최신 거래는 모두 220,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.0% 하락했습니다. 따라서 전체 평균 237,400,000원만을 기준으로 할인폭을 크게 평가하면 하락 추세를 놓칠 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 168,000,000원 | 126,748,960원 | 41,251,040원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,995,202원 | 0원 | 6,995,202원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 81,404,076원 | 0원 | 81,404,076원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 256,399,278원 중 채권자 배당액은 126,748,960원이며, 총 미배당액은 129,650,318원입니다. 신청채권자 청구액 149,340,919원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·최우선변제와 보증금 미상 임차인의 배당·인수액은 반영되지 않았습니다.
회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 129,360,000원 | 126,748,960원 | 129,650,318원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 90,552,000원 | 88,522,064원 | 167,877,214원 | 미충족 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 63,386,399원 | 61,845,444원 | 194,553,834원 | 미충족 |
유찰이 진행될수록 등기상 채권자의 미배당액은 커집니다. 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않는 구조라면, 낙찰가 하락분만큼 매수인 인수액이 늘어 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 부암역·서면역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린시설이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 15미터, 남측 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역의 기준높이는 85미터, 최고높이는 120미터입니다.
- 공시지가. 4,450,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 18세대 소규모 건물이고 거래 표본이 5건에 그치며, 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.0% 하락했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 신기홍의 임대차계약서, 보증금, 계약기간, 확정일자, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인해야 미배당 보증금 및 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 금액으로 최신 거래 220,000,000원과 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설과 감정상 주거용 오피스텔 이용상태에 따른 사용·대출·세금 조건을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 237,400,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 220,000,000원을 우선하고, 9.0% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 소규모 환금성. 18세대이고 단지 경매 낙찰률이 0.0%이므로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 304호 주거 점유자가 확인되므로 협의명도 가능성과 법적 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 기록과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “58.8% 할인”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
이 물건은 감정가 264,000,000원에서 2회 유찰돼 129,360,000원까지 내려왔고, 자료상 최신 거래 및 최근 12개월 평균 220,000,000원의 58.8%입니다. 그러나 이 수치는 신기홍의 보증금이 반영되지 않은 실질취득액의 하한일 뿐입니다.
전입일 2019.01.18은 말소기준일 2019.01.22보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 매수인은 이를 인수할 수 있고, 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 여기에 최근 거래군의 9.0% 하락, 18세대 소규모 건물, 단지 경매 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다.
등기상 권리는 정리되지만 임차관계는 미완성입니다. 임차보증금과 배당 여부가 확인되기 전까지는 “시세의 58.8%”를 가격 메리트로 인정하지 말고, 실질취득액 산정을 보류하는 것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
