창원지방법원 2025타경21818. 거제시 옥포동 삼도로얄맨션 105동 5층 505호 아파트입니다. 감정가는 48,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 23,520,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 소유자는 이미연이며, 2006.11.21 매매로 소유권을 취득한 기록이 있습니다.
등기 흐름에는 과거 여러 금융기관의 근저당이 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매는 현대라이프생명보험주식회사에서 푸본현대생명보험주식회사로 명칭이 변경된 뒤 한국자산관리공사에 확정채권이 양도된 근저당권과 연결돼 있고, 한국자산관리공사가 2025.08.18 임의경매를 신청했습니다. 제공된 매각 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21818 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 233 삼도로얄맨션 105동 5층505호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건 내 5층 505호 · 사용승인 1994.09.17 |
| 소유자 | 이미연 · 2006.11.21 소유권이전 · 거래가액 46,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 48,000,000원 / 23,520,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 88,617,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 정리, 현재 경매권리 확인
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다. 과거 한국주택은행·국민은행·현대해상화재보험· 마산시농업협동조합·현대캐피탈 명의의 근저당은 등기상 말소됐습니다. 2015.01.02 현대라이프생명보험주식회사 명의로 채권최고액 111,600,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 명칭 변경 및 2024.12.30 확정채권양도를 원인으로 2025.02.21 한국자산관리공사에 근저당권이 이전됐습니다. 이어 2025.08.18 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장도 하락 중
삼도로얄맨션 동일 평형의 최근 거래 12건 평균은 40,808,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 36,916,666원, 최신 거래는 2026.07의 35,000,000원입니다. 현재 최저가 23,520,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.93㎡ | 15 | 35,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 34,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 13 | 42,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 4 | 34,000,000원 |
| 2025.11 | 59.93㎡ | 2 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 59.93㎡ | 15 | 26,500,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 6 | 42,000,000원 |
| 2024.12 | 59.93㎡ | 15 | 48,000,000원 |
| 2024.10 | 59.93㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2024.08 | 59.93㎡ | 8 | 45,500,000원 |
| 2024.06 | 59.93㎡ | 15 | 44,700,000원 |
| 2024.04 | 59.93㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 36,916,666원 |
최근 거래군은 이전 거래군에 비해 17.4% 하락했습니다. 따라서 전체 12건 평균 40,808,333원만을 기준으로 싸다고 판단하면 시세를 높게 볼 수 있습니다. 그래도 현재 최저가는 최신 거래 35,000,000원과 최근 12개월 평균 36,916,666원 모두보다 낮습니다. 가격 차이는 존재하지만, 그 일부는 실제 시장가격 하락을 반영한 결과로 봐야 합니다.
③ 현재 회차 자금 흐름 (매각가 23,520,000원 가정)
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 823,360원 |
| 집행비용 차감 후 금액 | 22,696,640원 |
| 매수인 인수 | 0원 |
현재 회차 가정 매각가는 23,520,000원이며 집행비용은 823,360원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 청구액 88,617,495원이 확인되므로 실제 배당은 배당요구·채권잔액·조세 등 매각기일 기준 원본 서류를 함께 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 23,520,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 16,463,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 11,524,799원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰돼 평균보다 한 단계 더 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 16,463,999원, 그다음은 11,524,799원으로 낮아집니다. 다만 현재 최저가 자체가 최근 실거래보다 이미 낮기 때문에, 추가 유찰 여부와 별개로 실제 응찰 경쟁과 물건 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성지중학교 남서측 인근이며 학교·아파트단지·임야가 혼재한 지역입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물의 5층 505호이며 사용승인일은 1994.09.17입니다.
- 설비. 기본 급배수·위생설비, 승강기, 방재설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 포장도로에 접하고 주출입구는 남동측에 위치합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 422,200원/㎡입니다.
- 단지. 삼도로얄맨션은 384세대이며 동일 평형 최근 거래가 26,500,000원에서 50,000,000원 사이에 분포합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 40,808,333원보다 최근 12개월 평균 36,916,666원과 최신 거래 35,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 17.4% 낮습니다. 가격 상한을 정할 때 추가 가격 하락 가능성을 포함해야 합니다.
- 낮은 거래 사례 확인. 동일 평형 2025.10 거래가 26,500,000원으로 현재 최저가와 차이가 크지 않습니다.
- 권리 원본 대조. 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 경매 신청 관계, 실제 배당순위·채권잔액을 등기부와 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 노후도 점검. 사용승인일이 1994.09.17인 아파트이므로 내부 상태와 공용부 수선 여부를 현장 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘하락한 시세 안에서 얼마에 살지’가 핵심
이 물건의 현재 최저가는 23,520,000원으로 최근 12개월 평균 36,916,666원의 63.7%까지 낮아졌습니다. 임차인이 없고 매수인 인수도 0원이라 구조 자체는 단순한 편입니다. 하지만 시장 역시 최근 거래군 기준 17.4% 하락했고 최신 거래는 35,000,000원, 낮은 사례는 26,500,000원까지 내려와 있습니다.
따라서 결론은 “가격 차이는 확보됐지만 하락장 할인분까지 감안해 응찰가를 정해야 하는 물건”입니다. 2회 유찰로 최근 평균 대비 할인폭은 충분히 커졌으나, 과거 40,000,000원대 거래를 그대로 현재 가치로 보는 것은 위험합니다. 권리 인수 0원이라는 장점을 살리되, 최근 거래와 현장 상태를 기준으로 보수적인 가격 상한을 잡는 접근이 맞습니다.
