창원지방법원 2025타경21849. 거제시 아주동 덕산아내프리미엄3차 303동 702호, 전용 84.7023㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 옥재혁은 2018년 9월 28일 거래가 190,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020년 1월 7일 국민은행 앞으로 채권최고액 161,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 엘하비스트대부 근저당과 서민금융진흥원 가압류는 낙찰로 소멸합니다.

말소기준 근저당은 2024년 12월 5일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 135,376,106원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 최저매각가는 감정가의 70%인 116,200,000원입니다. 배당액이 채권총액보다 부족해 채권자 측에는 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니므로 계산상 실질취득액은 116,200,000원으로 유지됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

말소기준은 2020년 1월 7일 설정된 국민은행 근저당 161,700,000원입니다. 해당 근저당은 2024년 12월 5일 한국주택금융공사로 이전됐으나, 권리의 기준일은 최초 설정일인 2020년 1월 7일입니다. 2022년 엘하비스트대부 근저당 75,000,000원, 2024년 서민금융진흥원 가압류 9,619,228원, 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 74.3%

가격 판단은 과거 거래가 모두 섞인 전체 평균 154,500,000원보다 최근 12개월 평균 156,333,333원과 최신 거래 152,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래 흐름은 이전 표본보다 2.4% 상승한 것으로 집계돼, 하락 추세로 보기는 어렵습니다.

현재 최저가 116,200,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 최신 거래인 2026년 2월 152,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 시세와 비교해야 할 실질취득액 역시 116,200,000원이며, 권리 외 추가 인수금이 붙어 가격 우위가 사라지는 구조는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 116,200,000원 가정)

채권자 총 청구액 246,319,228원 중 113,773,200원이 배당돼 132,546,028원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 별개이며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 회차별 자금 구조

유찰이 이어지면 채권자의 미배당액은 늘지만, 등기상 후순위 권리가 낙찰자에게 이전되지는 않으므로 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차만으로도 최근 시세 대비 74.3%이므로, 추가 유찰 가능성만 기다리기보다 물건 상태와 점유관계를 확인해 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 거제고등학교 북서측 인근에 있으며, 주변은 아파트·로변상가·원룸 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 단지. 덕산아내프리미엄3차는 243세대이며 사용승인일은 2013.11.04입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 7층으로, 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 대지권 토지는 남측·동측·서측 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 거래 흐름. 최근 거래가는 145,000,000원부터 165,000,000원 범위이며, 최근 12개월 평균은 156,333,333원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 전입세대열람과 현장 방문이 우선입니다.
• 매각물건명세서 대조. 임차인·점유자·배당요구 여부와 인수되는 권리 유무를 최신 명세서에서 다시 확인하세요.
• 근저당 이전 확인. 국민은행 근저당이 한국주택금융공사로 이전된 내역과 경매 신청채권자의 지위를 등기부 원본에서 대조하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가가 외부관찰과 통상적인 상태를 기준으로 이뤄졌으므로 수리비와 실제 내부 상태가 가격 변수입니다.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 체납 관리비와 주차·시설 운영 현황을 확인하세요.
• 최근 거래 비교. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 156,333,333원과 최신 거래 152,000,000원을 응찰가 판단 기준으로 삼으세요.
• 원본 대조. 등기부·현황조사서·감정평가서·매각물건명세서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리와 가격은 합격, 점유 확인이 조건

이 물건은 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 모두 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 116,200,000원은 최근 12개월 평균 156,333,333원의 74.3%이며, 최신 거래 152,000,000원보다도 낮아 가격 조건도 우호적입니다. 최근 거래 추세 역시 이전 표본 대비 2.4% 상승해 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황은 아닙니다.

다만 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상으로 남았습니다. 따라서 결론은 권리 합격·가격 합격, 점유 확인 후 응찰입니다. 전입세대와 실제 점유자, 내부 수리 상태에서 예상 밖 비용이 발견되지 않는지가 최종 판단을 좌우합니다.