부산지방법원 2025타경2766. 연제구 연산동 삼보아파트 제2동 4층 411호입니다. 등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 이동화가 2020.11.09. 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행이 채권최고액 188,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2022.10.13. 윤한직의 채권최고액 104,000,000원 근저당이 뒤따랐고, 2025.07.02. 우리은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건은 통상적인 구축 아파트 경매로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고와 2026.06.18.자 조합 사실조회 회신에 따르면 2024.01.31. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가가 있었고, 2026.02.05. 종전 건축물 철거가 완료됐습니다. 특히 현 소유자는 조합원분양계약을 체결하지 않은 세대이므로, 매수인은 아파트 조합원 지위를 얻는 것이 아니라 현금청산자의 지위를 승계합니다. 현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2766 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 580-4 삼보아파트 2동 4층 411호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 4층 411호 |
| 소유자 | 이동화 · 2020.11.09. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 200,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 166,880,826원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 정비사업 | 2024.01.31. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가 · 2026.02.05. 종전 건축물 철거 완료 |
| 매수인 지위 | 조합원이 아닌 현금청산자의 지위 승계 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0, 핵심은 정비사업 지위
말소기준은 2020.11.09. 을구 13번 우리은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 가등기·가압류·근저당권들은 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 말소기준 이후 윤한직 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘정상 아파트 가격’ 비교가 아니다
삼보맨션 거래자료에서 대상 면적은 77.79㎡로 매칭됐습니다. 전체 12건 평균은 296,726,666원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 11건 평균은 291,883,636원, 제공 거래 중 최신인 2024.12 거래가는 318,290,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -16.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 84.96㎡ | 5 | 318,290,000원 |
| 2024.11 | 77.25㎡ | 3 | 288,090,000원 |
| 2024.11 | 77.25㎡ | 8 | 290,900,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 8 | 321,590,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 4 | 318,290,000원 |
| 2024.11 | 84.96㎡ | 5 | 318,290,000원 |
| 2024.11 | 77.25㎡ | 1 | 278,850,000원 |
| 2024.11 | 77.25㎡ | 3 | 287,100,000원 |
| 2024.11 | 77.25㎡ | 4 | 288,420,000원 |
| 2024.11 | 77.25㎡ | 9 | 290,900,000원 |
| 2024.08 | 77.25㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2023.12 | 84.87㎡ | 2 | 350,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 291,883,636원 |
현재 최저가 200,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%, 전체 평균의 67.7%입니다. 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 거래표는 종전 공동주택의 거래 이력이고, 본건은 2026.02.05. 이미 종전 건축물이 철거 완료된 데다 매수인이 조합원 지위를 얻지 못하고 현금청산자 지위를 승계합니다. 따라서 200,900,000원과 과거 아파트 실거래가의 단순 차액을 안전마진으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,612,600원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 188,100,000원 | 188,100,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 윤한직 | 104,000,000원 | 9,187,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 292,100,000원 중 예상 배당액은 197,287,400원, 미배당은 94,812,600원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 200,900,000원 | 197,287,400원 | 94,812,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 160,720,000원 | 157,669,920원 | 134,430,080원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 128,576,000원 | 125,975,936원 | 166,124,064원 | 0원 |
유찰이 이어져도 매수인 인수액은 시뮬레이션상 계속 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 166,880,826원도 전액 충족되지 않는 구조로 바뀝니다. 이 회차표는 등기상 배당 구조를 보여줄 뿐, 현금청산으로 실제 회수할 수 있는 금액을 보여주는 표가 아닙니다.
⑤ 입지·정비사업 메모 (감정요항표·조합 회신 기준)
- 입지. 연서초등학교 북서측 인근. 기존주택·중소규모 공동주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장, 지하철1호선 및 동해선 교대역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 정비사업. 2024.01.31. 사업시행계획인가 및 관리처분계획인가, 2026.02.05. 종전 건축물 철거 완료.
- 이용상태. 감정요항표상 공동주택(아파트)이며 가로주택정비사업에 편입돼 이주가 완료된 상태로 평가됐습니다. 이후 조합 회신에서 철거 완료가 확인됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 교육환경보호구역 · 대 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 · 토지면적 7,513.4㎡ · 공시지가 2,560,000원/㎡.
- 규모. 삼보맨션 209세대 · 1984.10.22. 준공.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이며, 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현금청산액 확인이 최우선. 조합 회신에도 현금청산 액수 등 자세한 사항은 조합에 확인해야 한다고 명시돼 있습니다.
- 조합원 분양권으로 계산 금지. 현 소유자는 조합원분양계약을 체결하지 않은 세대이며 매수인이 승계하는 것은 조합원 지위가 아니라 현금청산자의 지위입니다.
- 소유권 상실 가능성 반영. 현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다는 문구를 입찰가 산정의 핵심 위험으로 반영해야 합니다.
- 실거래 할인율 맹신 금지. 최저가는 최근 12개월 평균의 68.8%지만, 비교 거래는 종전 아파트 거래이고 현재는 종전 건축물 철거가 완료된 상태입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -16.6%로 하락했습니다. 전체 평균 296,726,666원만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2020.11.09. 우리은행 근저당, 윤한직 후순위 근저당 및 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다
이 사건은 표면적으로는 감정가 287,000,000원짜리 아파트가 2회 유찰돼 200,900,000원까지 내려온 경매입니다. 최근 12개월 실거래 평균 291,883,636원과 비교하면 최저가는 68.8% 수준이고, 등기상 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 그런 숫자보다 먼저 봐야 할 사실이 있습니다. 종전 건축물은 2026.02.05. 이미 철거 완료됐고, 현 소유자는 조합원분양계약을 체결하지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 것은 정상적인 아파트와 조합원분양권이 아니라 현금청산자의 지위입니다. 조합 회신에는 현금청산 결과 매수인이 소유권을 상실할 수도 있다고까지 적혀 있습니다.
결론은 명확합니다. 등기 권리는 비교적 깨끗하지만 투자 구조는 고위험입니다. 최저가와 과거 실거래가의 차이를 수익으로 계산하기 전에 현금청산 금액과 절차를 조합에서 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마나 할인됐는가”가 아니라 “현금청산자로서 얼마를 회수할 수 있는가”입니다.
