광주지방법원 2025타경552. 영암군 학산면 금계리 1094-1 소재 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 사무실·캐노피 및 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 주유소용지, 면적 1,472㎡, 토지이용상황은 상업용이며 계획관리지역에 속합니다. 현재 최저매각가는 288,331,000원으로 감정가의 70%인 1회 유찰 회차입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 현 소유자 윤영현은 2015.11.17. 소유권을 취득했고 같은 날 우리새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 전남신용보증재단, 신용보증기금, 비엔케이캐피탈, 케이비국민카드, 서민금융진흥원, 소상공인시장진흥공단 등의 가압류와 영암군 압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경552 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 학산면 금계리 1094-1 · 전라남도 영암군 학산면 영암로 135 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 사무실·캐노피 · 제2종근린생활시설 |
| 토지 | 주유소용지 · 1,472㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 소유자 | 윤영현 |
| 감정가 / 최저가 | 411,901,700원 / 288,331,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 278,359,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 대항력 임차인이나 임차권등기 인수 문제는 확인되지 않으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2015.11.17. 설정된 우리새마을금고 근저당입니다. 등기에는 이후 2017.12.14. 변경등기로 채권최고액 299,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 제공된 예상배당은 근저당 채권액 234,000,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전 최신 채권계산서와 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.
② 핵심 리스크 — 등기보다 물건을 봐야 한다
③ 예상배당표 (매각가 288,331,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,836,634원 |
| 2. 근저당 · 우리새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 22,916,689원 | 22,916,689원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 26,577,677원 |
| 5. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 6,954,667원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,532,673원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 4,834,935원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,561,836원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 17,473,735원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 401,274,535원, 예상배당은 283,494,366원, 미배당은 117,780,169원입니다. 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리이므로 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 288,331,000원 | 283,494,366원 | 117,780,169원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 201,831,700원 | 198,206,056원 | 203,068,479원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 141,282,190원 | 138,504,239원 | 262,770,296원 | 0원 |
유찰이 더 진행되어 매각가가 내려가더라도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 그러나 이 물건은 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 기계기구의 실제 작동 상태와 법정지상권 불확실성은 낙찰가와 별개의 비용·사용성 문제로 이어질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영암군 학산면 금계리 ‘청용제’ 남동측 인근으로, 주변은 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남동측 영암로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 토지. 주유소용지 1,472㎡, 상업용, 평지·부정형·중로한면이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 55,200원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 계획관리지역에 포함되고, 본건 토지 일부가 접도구역에 저촉됩니다.
- 건물. 기호 4는 조적조 및 철골조 슬래브지붕 1층, 기호 5는 일반철골조 슬래브지붕 1층입니다.
- 설비. 기호 4·5에 전기설비, 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 7.1㎡ 제시외 창고가 타지번 일부에 걸쳐 있으므로 경계·점유·토지소유관계와 법정지상권 성립 가능성을 원본 서류와 현장으로 확인해야 합니다.
- 기계기구 작동 확인. 내용년수 도과 및 정상 작동 여부 미확인 상태이므로, 감정가에 포함된 기계기구의 실제 사용 가능성을 별도 점검해야 합니다.
- 운휴 상태 확인. 현재 외관상 운휴중인 만큼 영업 재개 가능성, 시설 보수 범위와 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 관정 위치 확인. 관정은 1094-1 지상에 있으나 지하수 이용개발 신고 위치는 1094-3으로 회신되어 있어 인허가와 실제 위치를 대조해야 합니다.
- 공부 차이 확인. 목록 5가 등기상 수리점, 건축물대장상 세차장으로 기재되어 있어 사용승인·용도 관련 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 변경내역 확인. 2017.12.14. 변경등기의 채권최고액 299,000,000원과 예상배당표의 234,000,000원 기준 차이를 최신 채권계산서로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사·감정평가서·기계기구목록·공장 및 광업재단저당법 제6조 목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어, 현재 회차의 실질취득은 288,331,000원, 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 제시외 창고의 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 기계기구는 내용년수를 도과했으며 정상 작동 여부가 확인되지 않았고, 목적물은 외관상 운휴중입니다. 토지 일부의 접도구역 저촉과 관정 위치·신고 위치 차이도 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만, 현장·시설·법정지상권 검증이 선행돼야 하는 특수 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
