부산지방법원 2025타경20498. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 9층 903호, 전용 53.0631㎡ 아파트입니다. 등기부상 김미향이 지분 100분의 5, 황의순이 지분 100분의 95를 소유하고 있습니다. 표면적인 최저매각가는 7,344,000원으로 감정가 260,000,000원의 2.82%에 불과하지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다.
임차인 강민나는 2020.09.16. 확정일자를 받고 2020.10.26. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2024.07.16. 부산은행의 황의순 지분 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 배당액이 줄고 인수액이 늘어나므로, 전체 취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20498 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10, 9층 903호 (범천동, 대동레미안센트럴시티5) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.0631㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 단지 | 대동레미안센트럴시티5 · 187세대 · 2019.11.05. 준공 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 7,344,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강민나 / 262,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2019.11.13. 설정된 대저농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019.11.29. 일부포기를 원인으로 본건 등기에서 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.16. 부산은행의 황의순 지분 가압류입니다. 이후의 임차권등기, 강제경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하지만, 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 미배당 잔액의 인수는 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강민나 주거 · 임차권등기 | 전유부분 전부 | 262,500,000원 | 전입·점유 2020.10.26. 확정일자 2020.09.16. 증액 확정일자 2022.09.23. | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 | 미배당 잔액 인수 현재 회차 255,688,192원 |
강민나는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인으로 분류되므로, 보증금 262,500,000원을 임차보증금 채권으로 봐야 합니다. 전입일은 말소기준일보다 약 4년 앞서고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 그러나 매각대금 자체가 지나치게 낮아 보증금 대부분을 배당으로 회수하지 못하고 매수인에게 넘기게 됩니다.
③ 최저가 착시 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차인 배당액이 줄고, 매수인이 떠안는 미배당액이 늘어납니다. 따라서 최저가만 낮아질 뿐 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 약 263,000,000원으로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 7,344,000원 | 255,688,192원 | 263,032,192원 |
| 11회 유찰 시 | 5,140,800원 | 257,851,734원 | 262,992,534원 |
| 12회 유찰 시 | 3,598,560원 | 259,366,214원 | 262,964,774원 |
실질취득은 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액의 합계입니다. 현재 회차 합계가 보증금 262,500,000원보다 532,192원 큰 이유는 집행비용이 매각대금에서 먼저 차감되기 때문입니다.
④ 시세 비교 — 최저가 2.8%가 아니라 실질취득 99.3%
확인된 동일면적 비교거래는 대동레미안센트럴시티5 전용 53.06㎡, 8층의 2023.03. 거래 1건이며 거래금액은 265,000,000원입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 시세 판단의 폭은 제한적이지만, 이 사건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 비교 기준 | 53.0631㎡ | 9 | 실질취득 263,032,192원 |
최저가 7,344,000원은 실거래 265,000,000원의 2.8%에 불과하지만, 이는 보증금 인수를 제외한 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 263,032,192원은 실거래가의 99.3%로, 차이는 불과 1,967,808원입니다. 취득세·명도비·미납 관리비·수리비를 고려하기 전부터 가격 안전마진이 거의 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 7,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 532,192원 |
| 1. 임차인 강민나 보증금 | 262,500,000원 | 6,811,808원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 592,812,922원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 강민나 | 262,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 강민나는 우선변제로 6,811,808원을 배당받고, 보증금 부족분 255,688,192원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 공부와 이용상태의 차이는 없습니다.
- 입지. 부산 도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 9층이며 승강기·난방·도시가스·주차타워·공동현관기 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 약 18미터, 남동측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,396,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 1,252.6㎡이며 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 7,344,000원과 인수액 255,688,192원을 합친 263,032,192원이 가격 비교 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 매각물건명세서의 인수 문구와 배당요구 종기, 배당표 작성 결과를 직접 대조해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 신청채권자가 동일하므로 계약서, 보증금 이체자료, 증액계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 공유지분과 매각범위 대조. 등기부상 황의순 95%, 김미향 5%의 공유관계와 매각대상 범위를 매각목록 원본에서 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부, 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장조사로 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분과 당해세가 추가 부담으로 연결될 수 있으므로 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 확인된 거래가가 1건뿐이고 실질취득이 그 거래가의 99.3%이므로 추가 비용을 반영한 응찰가 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·배당요구서와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “734만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 최저매각가만 보면 감정가 260,000,000원짜리 아파트를 7,344,000원에 취득하는 물건처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 262,500,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 회수되지 않는 255,688,192원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 현재 회차의 실질취득 부담은 263,032,192원입니다.
확인된 동일면적 실거래 265,000,000원과 비교하면 실질 할인은 1,967,808원에 불과합니다. 10회 유찰이라는 숫자도 가격 메리트가 커졌다는 신호라기보다, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 총부담이 거의 줄지 않는 구조를 보여줍니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 과제, 공유관계와 매각범위 점검까지 남아 있습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질가격은 시세에 붙어 있는 대항력 인수형 사건으로, 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.