부산지방법원 2025타경20498. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 9층 903호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 260,000,000원의 약 1%인 2,519,000원이며, 13회 유찰된 상태입니다. 그러나 이 사건은 일반적인 무인수 저가 경매와 다릅니다. 임차인 강민나는 2020년 전입·점유했고, 임차보증금 262,500,000원에 관한 임차권등기가 존재합니다. 매각물건명세서에는 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

현재 매각가를 가정하면 집행비용 추정액 445,342원을 제외한 2,073,658원이 임차인에게 배당되고, 나머지 260,426,342원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 최저가가 더 낮아지더라도 인수액이 커지는 구조입니다. 낙찰가만 낮다고 취득비용까지 낮아지는 물건이 아닙니다. 임차권의 실체와 인수 범위를 원본 서류로 확인하기 전에는 입찰가를 정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 임차보증금 미배당 인수

등기부상 2019년 11월 13일 설정된 대저농업협동조합 근저당권은 채권최고액 5,160,000,000원으로 기재되어 있지만, 2019년 11월 29일 근저당권설정등기 말소 기록이 존재합니다. 따라서 이를 현재 살아 있는 담보권으로 단정해서는 안 됩니다. 권리 분석 자료상 기준권리는 2024년 7월 16일 접수된 부산은행의 가압류이며, 청구금액은 592,812,922원입니다.

임차인 강민나는 2020년 10월 26일 전입 및 점유를 시작했습니다. 이는 위 가압류 기준일보다 앞서므로, 자료상 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 2024년 10월 31일 임차권등기가 접수됐고, 같은 날 배당요구가 확인됩니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권과 관련하여 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수된다고 기재되어 있습니다.

임대차계약은 2020년 9월 16일, 보증금 증액은 2022년 9월 23일로 기재되어 있습니다. 최초 보증금 250,000,000원에 12,500,000원이 증액되어 총 보증금은 262,500,000원입니다. 배당요구일과 임차권등기 접수일은 2024년 10월 31일입니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 보라

실거래 비교 대상은 대동레미안센트럴시티5의 53.06㎡ 거래입니다. 확인되는 개별 거래는 2023년 3월 8층 거래 1건, 265,000,000원입니다. 단지 통계에는 최근 12개월 평균도 265,000,000원으로 기재되어 있지만, 함께 열거된 거래 내역은 2023년 3월 1건뿐입니다. 거래 시점과 최근 12개월 집계가 일치하는지 확인할 필요가 있어, 이 가격을 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다.

현재 매각가 기준 실질취득액 262,945,342원은 위 거래가의 약 99.2%입니다. 그러나 이는 2023년 거래 1건과 비교한 산술값일 뿐입니다. 현재 시세가 검증되지 않은 상태에서 0.8% 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더 중요한 점은 실질취득액이 감정가 260,000,000원을 넘어선다는 사실입니다.

③ 예상배당표 (현재 매각가 2,519,000원 가정)

집행비용 추정액 445,342원과 임차인 배당액 2,073,658원을 합하면 현재 매각가 2,519,000원입니다. 부산은행 가압류 및 경매 신청채권의 배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차보증금과 신청채권 청구액이 동일한 금액으로 나타나므로 두 항목을 별개의 실질 채무로 단순 합산하지 말고, 실제 청구원인과 배당관계를 확인해야 합니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 늘어난다

자료에 제시된 회차별 매각가와 매수인 인수액을 합산하면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득액은 약 2억 6,293만 원대로 유지됩니다. 이 사건의 경제성은 표면적인 최저가가 아니라 미배당 보증금의 인수 구조로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 범천동, 도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근입니다. 주변에는 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설이 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 범내골역이 있어 교통 여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물의 9층입니다. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 도시가스, 주차타워 및 공동현관기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 주상복합용 건부지로 이용 중이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 단지 규모. 대동레미안센트럴시티5는 187세대로 기재되어 있고, 사용승인일은 2019.11.05입니다. 확인되는 비교 거래는 1건뿐이므로 실제 환금성과 현재 매수 수요는 추가 확인이 필요합니다.
• 유찰·환금성. 이 물건은 13회 유찰됐습니다. 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.6회이며 매각률은 0.89로 기재되어 있습니다. 현재 물건의 반복 유찰과 임차보증금 인수 위험을 고려하면 최저가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 범위. 매각물건명세서에 기재된 을구 3번 주택임차권등기와 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 조건을 원본으로 재확인하세요.
• 실제 임대차 확인. 2020년 임대차계약, 2020.10.26 전입·점유, 2022.09.23 보증금 증액, 2024.10.31 임차권등기 및 배당요구 내역을 서로 대조하세요.
• 신청채권과 보증금의 관계. 강민나가 임차인과 경매 신청채권자로 모두 표시되어 있습니다. 동일인·동일금액으로 나타나는 두 청구의 관계를 확인하고 중복 채무로 계산하지 마세요.
• 실질취득액 산정. 현재 회차에서는 매각가 2,519,000원과 미배당 인수액 260,426,342원을 합한 262,945,342원이 기본 비교 금액입니다. 집행비용·당해세 등 실제 추가 부담도 별도로 점검하세요.
• 시세 원본 대조. 확인되는 거래는 2023.03의 265,000,000원 거래 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 표시된 수치의 산정 근거와 최신 실거래를 확인하기 전에는 현재 시세 대비 가격 우위를 단정하지 마세요.
• 공유자·등기 확인. 황의순 95%, 김미향 5%의 공유 지분과 2019년 근저당권 말소 기록, 부산은행 가압류 및 국의 압류 기록을 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 점유·명도. 임차인의 실제 점유와 인도 가능 시점, 임차권등기의 처리 범위 및 명도 관련 비용을 확인하세요. 인수 위험이 해소됐다고 확인되기 전에는 무인수 물건으로 간주하지 마세요.

맺으며 — “최저가 251만 원”이 “251만 원에 취득”을 뜻하지 않는다

이 사건은 최저가가 감정가의 약 1%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 훨씬 큰 구조입니다. 현재 매각가 가정에서 미배당 인수액은 260,426,342원이며, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 262,945,342원입니다. 이는 감정가 260,000,000원을 웃돕니다.

더구나 비교 가능한 거래는 2023년 3월 1건뿐이며, 임차인과 경매 신청채권자가 동일인으로 표시되는 점도 법적 확인이 필요합니다. 가장임차인 의심이 있다는 사정만으로 임차권을 배제할 수도 없고, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수도 없습니다. 인수 위험과 임차권의 실체가 명확히 정리되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수의 확정 여부와 실질취득액입니다.