창원지방법원 2025타경22098. 거제시 하청면 하청리 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층 102호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 감정가 117,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,330,000원입니다. 권리 쪽에서는 임차인이 없고 예상 인수액도 0원입니다. 다만 가격 판단에서는 주거용 아파트 거래 한 건을 그대로 상가 시세로 대입하기 어렵다는 점이 핵심입니다.
등기 흐름도 특이점이 있습니다. 2015년 하청농업협동조합 근저당이 설정됐고 이후 채권최고액이 56,400,000원, 다시 74,100,000원으로 변경된 이력이 있으나, 근저당 본등기는 등기부상 이미 말소로 표시되어 있습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2024.05.22 경남신용보증재단 가압류 63,480,000원이며, 이후 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22098 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 하청면 하청리 502 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황-공실) |
| 소유자 | 윤성현 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 332,745,630원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없다
임차인 없음. 감정평가상 현재 공실이고 임대관계도 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2024.05.22 경남신용보증재단 가압류이며, 2025.10.23의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 비교 — 50.7%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
제공된 거래 표본은 거제하청엘에이치아파트의 2022.06 거래 1건입니다. 전용 59.97㎡, 4층, 거래가 113,000,000원입니다. 현재 최저가 57,330,000원은 이 금액의 50.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 59.97㎡ | 4 | 113,000,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 1건 | 113,000,000원 |
문제는 비교 조건입니다. 이 경매물건의 시세 비교 대상면적은 31.05㎡인데 거래 표본은 59.97㎡이고, 거래 대상도 아파트입니다. 본건은 감정평가상 근린생활시설입니다. 따라서 113,000,000원을 본건 상가의 직접 시세로 볼 수 없고, 최저가가 비교값의 50.7%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 현재 물건도 이미 2회 유찰되어 감정가 117,000,000원에서 57,330,000원까지 내려왔습니다. 낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 용도와 면적이 맞는 시세 표본이 없어 ‘현재 가격이 시장가보다 충분히 낮다’는 결론까지 이어지지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 63,480,000원 | 55,898,060원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 57,330,000원 가정 시 경남신용보증재단 채권 중 7,581,940원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 57,330,000원 | 7,581,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,131,000원 | 24,471,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,091,700원 | 36,293,951원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가 감소분만큼 승계되는 유형이 아니므로 이 사건에서는 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 하청면 하청리 성동마을회관 서측 인근이며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 임대관계는 없습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 건물의 1층 102호이며 기본적인 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 사방으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 소하천구역에 해당합니다. 공시지가는 299,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 376세대 단지 내 근린생활시설이지만 현재 공실이고, 확인된 거래 표본은 용도·면적이 맞지 않아 상가 자체의 매매·임대 수요를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 재확인. 113,000,000원 비교 거래는 59.97㎡ 아파트 거래이므로 본건의 31.05㎡ 근린생활시설 가격 근거로 그대로 사용하지 마세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 현재 공실입니다. 실제 내부 상태와 즉시 사용·임대 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수익 확인. 임대관계가 없는 상태이므로 실제 임대료와 예상 공실 기간을 주변 근린생활시설 기준으로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 이미 감정가 117,000,000원에서 57,330,000원까지 내려왔지만, 유찰 자체가 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 가정에서 채권자 미배당 7,581,940원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 비교 가능한 상가 시세다
이 사건의 권리 쪽 결론은 비교적 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 현재 최저가가 더 내려가더라도 별도 임차보증금 인수가 붙는 구조도 아닙니다.
하지만 가격은 다릅니다. 감정가 117,000,000원에서 57,330,000원으로 내려와 49%가 됐고 비교 거래 113,000,000원의 50.7%라는 숫자도 보이지만, 그 거래는 2022.06의 59.97㎡ 아파트입니다. 본건은 근린생활시설이고 비교 대상면적도 31.05㎡라 직접 비교가 맞지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 상가시세 확인 후 판단이 맞습니다. 2회 유찰이라는 할인율보다 실제 임대수요와 동일 용도의 거래가격이 입찰가를 결정해야 합니다.
