창원지방법원 2025타경22098. 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층 102호입니다. 이름에 아파트가 들어가지만, 경매 대상은 주거용 아파트 세대가 아니라 근린생활시설인 상가입니다. 감정평가상 현재 공실이며 임대관계도 없는 것으로 조사됐습니다. 감정가 117,000,000원에서 세 차례 유찰된 결과, 최저매각가는 40,131,000원까지 하락했습니다.
겉으로 보이는 할인율은 상당합니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 얼마나 하락했는가뿐만 아니라 실제 상가 시장에서 얼마에 거래되고 얼마나 쉽게 다시 팔 수 있는가입니다. 특히 이 물건에 연결된 실거래 자료는 다른 용도와 면적의 아파트 거래여서 상가 적정가격을 판단하는 근거로 쓰기 어렵습니다. 권리 측면에서는 인수액이 없다는 장점이 있지만, 등기와 배당 관계에 확인해야 할 부분이 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 하청면 하청리 502 거제하청엘에이치아파트 상가동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 하청면 거제북로 554 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 상가동 1층 102호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 윤성현 (소유자 요약 기준 · 소유권이전등기 상태 대조 필요) |
| 감정가 | 117,000,000원 |
| 최저매각가 | 40,131,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청채권자 | 하청농업협동조합 (경매개시등기 기준) |
| 청구금액 | 332,745,630원 |
| 점유·임대관계 | 공실 · 임대관계 없음 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 등기 확인은 필요
이 사건에서 말소기준으로 제시된 권리는 2024.05.22 경남신용보증재단 가압류입니다. 청구금액은 63,480,000원이며, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류돼 있습니다. 현재 진행 중인 하청농업협동조합의 임의경매개시결정도 매각에 따른 소멸 대상으로 기재돼 있습니다.
다만 그보다 앞서 2015.12.09 하청농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 최초 48,000,000원에서 2018.06.28에 56,400,000원, 2023.07.06에 74,100,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 최초 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시되어 있으나, 후속 변경등기의 표시까지 함께 살펴보면 기존 근저당의 최종 말소 상태와 말소기준권리 선정이 적절한지 원본 등기부로 대조할 필요가 있습니다.
2024.06.25에도 하청농업협동조합이 신청한 임의경매가 개시된 이력이 있지만, 해당 사건은 2025.07.11 취하돼 2025.07.16 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025.10.23 새로 개시된 2025타경22098 사건입니다. 과거 사건과 현재 사건을 구분해서 보아야 합니다.
② 시세 비교 — 35.5%라는 숫자의 함정
연결된 실거래 자료에는 거제하청엘에이치아파트의 2022.06 거래 1건이 확인됩니다. 거래금액은 113,000,000원입니다. 그러나 거래 대상은 전용 59.97㎡, 4층의 아파트인 반면, 경매 물건은 상가동 1층 근린생활시설입니다. 용도와 면적이 달라 직접적인 가격 비교가 성립하지 않습니다.
| 구분 | 대상 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 경매 감정가 | 상가동 1층 102호 | 117,000,000원 | 감정 기준 |
| 현재 최저가 | 상가동 1층 102호 | 40,131,000원 | 감정가의 34.3% |
| 참고 거래 | 2022.06 · 아파트 59.97㎡ · 4층 | 113,000,000원 | 상가와 비교 불가 |
| 최저가 ÷ 참고 거래 | 용도가 다른 거래의 단순 비율 | 35.5% | 가격 할인율로 해석 금지 |
단순 계산으로 최저가 40,131,000원은 참고 거래금액 113,000,000원의 35.5%입니다. 그러나 이 수치를 근거로 상가를 시세의 35.5%에 산다고 표현하면 잘못된 판단이 됩니다. 주거용 아파트와 근린생활시설의 가격 형성 방식은 다르며, 2022년 거래를 현재 상가 시세의 대표값으로 쓰기도 어렵습니다.
특히 최근 12개월 평균으로 집계된 참고 금액도 113,000,000원, 표본은 1건으로 표시돼 있지만, 확인되는 실제 거래 시점은 2022.06입니다. 이 거래를 2026년의 최근 12개월 상가 시세라고 볼 수 없습니다. 따라서 현재 확인 가능한 거래만으로는 상가의 최신 시세나 가격 추세를 신뢰성 있게 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,131,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,122,358원 |
| 1. 가압류 · 경남신용보증재단 | 63,480,000원 | 39,008,642원 |
| 미배당 · 경남신용보증재단 | — | 24,471,358원 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 40,131,000원에서 추정 집행비용 1,122,358원을 제외한 39,008,642원이 경남신용보증재단에 배당되는 단순 계산입니다. 가압류 채권의 미배당은 24,471,358원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당이 커진다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (34.3%) | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 24,471,358원 | 0원 |
| 4회 유찰 (24.01%) | 28,091,700원 | 27,186,049원 | 36,293,951원 | 0원 |
| 5회 유찰 (16.81%) | 19,664,190원 | 18,910,235원 | 44,569,765원 | 0원 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 하락하고, 계산상 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 다만 각 회차의 매수인 인수 추정액은 모두 0원으로 제시돼 있습니다. 이는 미배당이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니라는 뜻입니다. 그렇다고 미배당액이 커진다는 이유만으로 상가 가치가 높아지거나 낮은 가격의 매수 기회가 보장되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 하청면 하청리 소재 성동마을회관 서측 인근입니다. 주변에는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 단지 사방으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 상가동 1층 102호로, 외부 돌붙임 등 마감과 샷시 창호가 적용됐으며 기본적인 위생·급배수설비가 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 가능한 상태이나 현재 공실입니다. 임대관계가 없으므로 기존 임대수익을 전제로 수익률을 계산할 수 없습니다.
- 토지·규제. 감정요항표에는 계획관리지역과 소하천구역이, 토지 관련 사항에는 농림지역·농업보호구역·상대보호구역·가축사육제한구역 등의 저촉 정보가 나타납니다. 실제 적용 범위와 이용 제한은 해당 필지의 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 거제하청엘에이치아파트는 376세대 규모이며 2015.09.16 준공된 것으로 확인됩니다. 다만 아파트 단지의 규모가 상가 매수수요를 직접 보장하지 않으므로 실제 상가 유동인구와 임차 수요를 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 확인. 동일 상가동 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래금액을 확보하세요. 2022년 아파트 거래금액은 가격 판단 근거로 사용하지 마세요.
- 임대수익 검증. 공실 상가이므로 가능한 월세·보증금 수준, 임차인 수요, 공실 지속 가능성을 확인하고 수익성을 별도로 산정하세요.
- 말소기준권리 확인. 2015년 하청농업협동조합 근저당권과 2018년·2023년 변경등기의 말소 상태를 확인하고, 2024.05.22 가압류가 실제 말소기준으로 적용되는지 대조하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구금액 332,745,630원인 하청농업협동조합이 예상배당에서 0원으로 표시되는 이유를 채권신고와 배당순위 관련 서류로 확인하세요.
- 과거 경매와 현 사건 구분. 2024년 개시됐다가 취하된 과거 경매와 2025.10.23 개시된 현재 경매를 구분해 등기변동을 확인하세요.
- 공실·점유 재조사. 감정평가상 공실이지만 입찰 전 실제 사용 상태와 신규 임대차 또는 점유 변동 여부를 확인하세요.
- 관리비·시설 상태. 상가 공용관리비 체납 여부, 전기·급배수설비 및 원상복구 필요성을 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 계획관리지역·농림지역 등으로 나타나는 토지 관련 규제 정보를 원본으로 대조하고, 희망 업종의 영업 가능 여부를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 117,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가가 40,131,000원까지 내려왔습니다. 임차인도 없고 예상 인수액도 0원이라 매수인이 추가로 부담할 보증금 문제는 확인되지 않습니다.
하지만 상가 가격의 적정성을 판단할 거래 근거가 부족하다는 문제가 남습니다. 참고 거래 113,000,000원은 2022년 아파트 거래여서 현재 상가의 시장가치나 환금성을 뒷받침하지 못합니다. 더구나 3회 유찰과 공실 상태는 임대 및 매각 수요를 신중히 살펴야 한다는 신호입니다.
권리에서는 과거 근저당의 말소 상태, 말소기준권리, 신청채권자 배당 내역을 확인해야 합니다. 인수 0원이라는 긍정적 요소만으로 권리검토가 끝났다고 보기 어렵습니다.
결론은 가격 할인은 크지만 적정가 검증과 등기 확인이 선행돼야 하는 근린시설입니다. 현재 최저가 자체가 매력적인지 판단하기보다는, 실제 상가 매매·임대 시장에서 감당할 수 있는 가격인지 먼저 검증해야 합니다. 감정가 할인은 확인, 시세 메리트는 미확인, 권리 원본은 재검증. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
