197,400,000원
창원지방법원 2025타경22131. 거제시 양정동 ‘거제수월힐스테이트’ 107동 204호, 전용 약 84.93㎡인 공동주택입니다. 소유자 신연재가 2017년 5월 15일 거래가 290,000,000원에 취득했고, 같은 날 농협은행의 채권최고액 297,600,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈과 롯데카드의 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
과거 등기에는 전세금 300,000,000원의 전세권도 있었지만, 해당 전세권은 2017년 5월 15일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 배당 모형상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 조사된 임차인은 없더라도 감정평가 당시 점유자의 폐문·부재로 내부와 임대관계를 확인하지 못했습니다. 미확인 점유자가 발견될 경우 보증금·전입일·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22131 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 양정동 885 거제수월힐스테이트 제107동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 84.9281㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 23층 중 2층 |
| 소유자 | 신연재 (2017.05.15. 거래가 290,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 197,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 191,403,173원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 단지 | 거제수월힐스테이트 · 715세대 · 2012.04.19. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2017년 5월 15일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 2025년 설정된 두 건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 농협은행의 신청 청구액은 191,403,173원으로 근저당 채권최고액 297,600,000원보다 작습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 87,016,666원 낮다
거제수월힐스테이트 전용 84.8~84.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 284,416,666원, 최신 거래는 2026년 6월 280,000,000원입니다. 현재 최저가 197,400,000원은 최근 평균의 69.4%이며, 최신 거래보다도 82,600,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.93㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 21 | 293,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 22 | 307,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 15 | 293,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 84.8㎡ | 17 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 284,416,666원 |
최근 거래 범위는 265,000,000원~307,000,000원입니다. 감정가 282,000,000원은 최근 평균과 비슷하지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 실거래 최저가보다도 67,600,000원 낮습니다. 등기·배당 모형상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준도 197,400,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,563,600원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 297,600,000원 | 193,836,400원 |
| 2. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 17,851,034원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 22,513,721원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 337,964,755원 중 채권자 배당액은 193,836,400원이며, 미배당액은 144,128,355원입니다. 신청채권자 청구액 191,403,173원은 현재 회차 배당 모형상 충족되는 것으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 제산초등학교 북측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·아파트·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남서측으로 왕복 4차선, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로2류에 접합니다. 학교 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 23층 건물의 2층이며, 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 715세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 265,000,000원~307,000,000원에 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문·부재로 임대관계가 미상이므로 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 대항력 판정. 점유자가 발견되더라도 보증금·전입일·확정일자를 확인하기 전에는 대항력 유무를 단정하지 마세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 197,400,000원은 최근 평균의 69.4%, 최신 2층 거래가 280,000,000원보다 82,600,000원 낮습니다.
- 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 물건이므로 2층 204호의 실제 이용상태와 설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 점유관계 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유는 확인”
이 물건의 장점은 숫자로 분명합니다. 감정가 282,000,000원이 한 차례 유찰되어 197,400,000원까지 내려왔고, 동일 면적 최근 12개월 평균 284,416,666원의 69.4%입니다. 등기와 현재 배당 모형상 인수액도 0원이어서, 최저가가 그대로 실질취득 기준이 됩니다.
권리 흐름 역시 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가 당시 폐문·부재였고 임대관계가 미상이므로, 점유관계 확인 전까지는 완전히 닫힌 권리분석으로 볼 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 적극 검토, 점유는 반드시 확인입니다.
