창원지방법원 2025타경22138. 경상남도 거제시 연초면 죽토리 885-4 1동을 포함한 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 노경석·정지일로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 권리분석의 출발점은 2015.04.13 설정된 옥포새마을금고 근저당권 297,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 41,000,000원·54,000,000원·91,000,000원의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 기호 1은 근린생활시설, 기호 2는 단독주택으로 이용 중이고 임대관계는 미상입니다. 따라서 확인된 보증금·확정일자·전입관계가 없는 상태에서 대항력을 단정할 수 없으며, 점유자 및 대항력 여부는 미상으로 보고 현장과 관련 원본을 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22138 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 885-4 1동 · 도로명 경상남도 거제시 연초면 죽동길 64-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 기호 1 근린생활시설 · 기호 2 단독주택 |
| 소유자 | 노경석 2분의 1 · 정지일 2분의 1 |
| 토지 | 1,083.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 623,060,200원 / 305,299,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부주식회사 / 331,968,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
2015.04.13 옥포새마을금고의 채권최고액 297,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 2015.09.22에는 계약인수로 채무자가 노경석으로 변경됐고, 같은 날 41,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 이후 2016.06.07 54,000,000원, 2018.10.01 91,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
2025.03.06에는 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정이 등기됐습니다. 2025.11.13에는 엠씨아이대부주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준 이후 권리이므로 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
이 사건의 감정가는 623,060,200원, 현재 최저매각가는 305,299,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 실제 응찰가의 적정성은 감정가 대비 비율이 아니라 현재 주변 거래가격과 물건의 이용상태, 점유관계, 일괄매각 조건을 함께 놓고 판단해야 합니다.
특히 본건은 일반적인 단일 주택과 달리 감정평가상 근린생활시설과 단독주택으로 각각 이용되고, 토지 1,083.0㎡와 제시외 건물·다락·조경시설 등이 함께 평가되는 구조입니다. 따라서 감정가 49%라는 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,299,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,074,186원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 옥포새마을금고 | 297,000,000원 | 297,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 옥포새마을금고 | 41,000,000원 | 3,224,814원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 옥포새마을금고 | 54,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 옥포새마을금고 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 근저당권 채권최고액 합계 483,000,000원 중 300,224,814원이 배당되고, 총 미배당액은 182,775,186원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 연초면 죽토리 소재 개고지마을 내에 위치하며, 부근은 지방도변 농경지·일반주택·임야 등이 혼재된 순수 농촌지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 관내 일반적 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 1은 근린생활시설, 기호 2는 단독주택으로 각각 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,083.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 임업용산지·농림지역은 접합니다.
- 공시지가. 180,100원/㎡입니다.
- 건물. 기호 1은 경량철골조립식판넬 기타지붕 단층, 사용승인일자 1996.04.18이며 일부 증축됐습니다. 기호 2는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층, 사용승인일자 2016.04.05입니다.
- 설비. 위생설비 및 난방시설이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물도 매각에 포함되므로 현장에서 건물·부속시설의 실제 범위를 확인해야 합니다.
- 면적 차이. 목록 1은 등기상 면적 135.35㎡와 대장상 면적 160.51㎡가 다르며, 대장상 면적과 실측면적이 부합해 이를 기준으로 평가됐습니다.
- 다락 포함. 목록 2의 2층 위 다락은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 조경 포함. 목록 3의 소나무 등 조경수와 화단·자연석·디딤돌·잔디·자바라·진입로 등 조경시설은 토지가격에 포함 평가됐습니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입·사업자등록 여부와 점유시점을 원본 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 주변 거래가격과 복합용도의 실제 환금성을 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 등기 원본 대조. 근저당권 이전·근질권 및 경매개시결정까지 최신 등기사항과 매각물건명세서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 말소구조와 물건 난도는 별개”
이 사건은 등기부만 보면 기준점이 선명합니다. 2015.04.13 옥포새마을금고 297,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 실제 입찰 판단에서는 임대관계 미상, 근린생활시설·단독주택 복합 이용, 일괄매각, 면적 차이, 제시외 건물·다락·조경 포함 조건을 함께 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 그 비율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 현황과 가격 검증은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 실제 점유·이용상태와 현재 시장가치를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
