창원지방법원 2025타경22138. 거제시 연초면 죽토리 개고지마을에 위치한 건물·토지 경매입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설과 단독주택입니다. 여기에 토지 1,083㎡, 제시외 건물, 다락, 조경시설까지 얽혀 있습니다. 일반적인 공동주택 경매처럼 전용면적과 동일 평형 거래만으로 단순 비교할 수 있는 구조가 아닙니다.

등기상 권리의 기준점은 2015.04.13 옥포새마을금고 근저당권 297,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 이후 근저당권자가 엠씨아이대부주식회사로 변경되고, 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정되어 채권관계는 단순하지 않습니다. 이 복잡한 채권구조와 별개로, 매수인이 실제 확인해야 할 핵심은 매각 범위·점유관계·실제 시세입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유관계는 미확인

말소기준권리는 2015.04.13 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 옥포새마을금고이고 채권최고액은 297,000,000원입니다. 이후 을구 4번 41,000,000원, 5번 54,000,000원, 6번 91,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다.

이 근저당권들의 채권최고액 합계는 483,000,000원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 동일한 개념이 아닙니다. 또한 2025.03.06 근저당권 이전 및 근질권 설정은 기존 담보채권에 관한 권리변동이므로, 기존 근저당 채권최고액에 이전·근질권 금액을 다시 합산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

현재 최저매각가는 213,709,000원으로 감정가 623,060,200원의 약 34.3%입니다. 3회 유찰만으로도 감정가 대비 가격 하락폭은 상당합니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정평가액 대비 비율입니다.

동일 지역·유사 용도·유사 대지면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상황에서는, 현재 최저가가 시장에서 실제 거래 가능한 가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 농촌지역의 토지·근린생활시설·단독주택 복합 물건은 개별 건물 상태와 토지 활용성이 가격에 크게 반영될 수 있습니다.

4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 미배당은 채권최고액 기준의 추정치입니다.

③ 예상배당표 (매각가 213,709,000원 가정)

집행비용 3,791,926원은 추정치입니다. 채권최고액 기준으로 배당액을 산정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 배당수령자는 확정 채권액 및 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 가격에 매각된다고 가정하면 매각대금 213,709,000원 중 집행비용 3,791,926원을 제외한 209,917,074원이 말소기준 근저당권에 배정됩니다. 후순위 근저당권에는 배당 여력이 없고, 채권최고액 기준 전체 미배당은 273,082,926원입니다.

주의할 것은 배당표의 옥포새마을금고가 근저당권 최초 설정자라는 점입니다. 관련 근저당권은 2025.03.06 엠씨아이대부주식회사로 이전되었으며 느티나무제사차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 따라서 실제 배당수령자와 근질권자 간 지급관계는 확인이 필요합니다. 회차별 추정에서는 신청채권자 직접 배당액이 0원으로 산정되어 있어, 이전된 담보권에 대한 배당 배분과 구별해 검토해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주변환경. 거제시 연초면 죽토리 개고지마을 내에 위치합니다. 지방도변 농경지, 일반주택, 임야 등이 혼재한 농촌지대이며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 실제 진입로의 폭, 차량 교행 및 건물별 접근성은 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 면적 1,083㎡, 지목 대, 완경사·부정형 토지입니다. 개별공시지가는 180,100원/㎡이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 농림지역과 임업용산지가 접하는 것으로 표시되어 있으므로 경계와 토지 이용계획을 확인해야 합니다.
• 근린생활시설. 기호 1은 경량철골조립식판넬 구조의 단층 건물로 1996.04.18 사용승인되었으며 일부 증축이 있습니다. 현재 건축물 상태와 면적의 적법성을 확인해야 합니다.
• 단독주택. 기호 2는 철근콘크리트조 2층 건물로 2016.04.05 사용승인되었습니다. 2층 위 다락도 건물에 포함하여 평가되었습니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 동일 평형 거래를 적용하기 어려운 근린생활시설·주택·토지 복합 물건입니다. 농촌 입지와 개별 건물 상태를 고려할 때 매수 수요 및 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 건물 면적·일괄매각 — 놓치면 안 되는 부분

매각물건명세서에는 일괄매각과 함께 제시외 건물 ㉠~㉤의 포함이 명시되어 있습니다. 또한 목록 1의 등기상 면적은 135.35㎡인데 대장상 면적은 160.51㎡로 다릅니다. 감정평가는 대장상 면적과 실측면적이 부합하는 것으로 보고 이를 기준으로 진행했습니다.

목록 2의 2층 위 다락은 건물에 포함 평가되었고, 목록 3의 소나무 등 조경수와 화단·자연석·디딤돌·잔디·자바라·진입로 등의 조경시설은 토지가격에 포함 평가되었습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 확정. 1동과 2동의 건물등기 및 공동담보 관계를 대조하고, 실제 일괄매각 대상 건물과 토지의 범위를 확인합니다.
• 건물 면적 차이. 목록 1의 등기 135.35㎡와 대장 160.51㎡ 차이를 건축물대장, 증축 이력 및 현장 구조와 대조합니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서 ㉠~㉤의 위치·규모·소유관계와 실제 현존 여부를 확인합니다.
• 다락 및 조경시설. 건물 평가에 포함된 다락과 토지가격에 포함된 조경시설의 실제 상태를 확인합니다.
• 점유·임대관계. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 상가건물 임대차 관련 등록, 실제 점유자를 확인하고 대항력·보증금 인수 가능성을 별도 판단합니다.
• 근저당권 이전과 근질권. 엠씨아이대부주식회사로의 채권양도 및 느티나무제사차유한회사의 근질권 설정을 확인하고 실제 배당수령 주체를 대조합니다.
• 농촌 토지 이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 인접 산지, 진입로 및 토지 형상을 토대로 실제 이용 가능성을 점검합니다.
• 시세 검증. 토지 1,083㎡와 근린생활시설·단독주택이 함께 거래되는 유사 사례, 실제 임대수익, 건물 유지보수 비용과 재매각 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 결정합니다.
• 명도·공과금. 현장 점유자, 관리 상태, 미납 관리비·공과금, 체납 관련 부담을 확인하고 실질취득 비용을 별도 산정합니다.
• 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 토지이용계획 및 최신 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 재확인합니다.

맺으며 — “34%에 산다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다

이 사건의 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 623,060,200원에서 최저가 213,709,000원으로 내려왔고, 추정 배당상 인수금액은 0원입니다. 근저당권 미배당 273,082,926원도 매수인에게 자동 승계되는 채무는 아닙니다.

그러나 가격에 대한 결론은 다릅니다. 3회 유찰은 확인되지만 시세 대비 할인은 확인되지 않았습니다. 근린생활시설·단독주택 혼합 이용, 면적 차이, 제시외 건물, 1동과 2동의 구분, 임대관계 미상, 농촌지역의 제한적인 환금 가능성을 감안하면 감정가 대비 하락만으로 매수 매력을 평가하기 어렵습니다.

따라서 현재 판단은 권리상 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 취득대상과 점유·가격 검증이 선행되어야 하는 신중 검토형입니다. 실제 매각 범위와 점유관계가 확정되고, 유사 물건의 최근 거래에 비추어 최저가의 경쟁력이 입증될 때 비로소 투자 판단이 가능합니다. 지금은 저가 낙찰을 기대하기보다 물건의 실체를 확인하는 것이 먼저입니다.