창원지방법원 2025타경22162. 거제시 아주동 석호해와루아파트 102동 12층 1202호, 전용면적 기준 84.9926㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이재경으로 2020.11.13. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 설정됐던 삼성생명보험주식회사 근저당권 102,300,000원은 2022.08.31. 해지로 이미 말소됐습니다.

핵심은 그 다음입니다. 박세준은 2022.08.31. 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.25.입니다. 2024.09.04. 보증금 155,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐으며, 자료상 말소기준일인 2025.11.07.보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 매수인이 인수

이 사건의 실제 임차인은 박세준 1명입니다. 보증금은 155,000,000원, 전입·점유개시는 2022.08.31., 확정일자는 2022.05.25.이며 배당요구도 이뤄졌습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인된 임차인으로, 현재 최저가 108,500,000원 가정에서는 집행비용 2,319,000원을 뺀 106,181,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 48,819,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최저가는 82.6%지만, 실질취득은 최근 시세의 119.8%

석호해와루 전용 84.95~84.99㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 132,416,666원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 131,333,333원, 최신 거래는 2026.08. 139,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -3.2%의 하락 추세입니다.

최저가 108,500,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 82.6%로 보입니다. 그러나 현재 회차 인수액까지 더한 실질취득 157,319,000원은 최근 12개월 평균 131,333,333원보다 25,985,667원 높아 약 119.8%이고, 최신 거래 139,000,000원보다도 18,319,000원 높아 약 113.2%입니다. 더구나 최근 가격 추세가 -3.2%이므로, 전체 평균 대비 할인율만 보고 가격 가점을 줄 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 임차인 박세준의 보증금 중 106,181,000원이 배당되고 48,819,000원이 미배당됩니다. 매각물건명세서에 따라 이 잔액과 주택임차권등기는 매수인에게 인수되는 구조입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 164,163,647원은 예상배당 0원이며, 미배당액도 164,163,647원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·로변상가·원룸 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 북서측 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물 중 12층으로, 공동주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기·각층 소화전 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류·소로1류와 접하는 토지가 포함됩니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 단지·거래. 석호해와루는 350세대, 사용승인일은 2005.12.16.입니다. 동일 면적 실거래 12건은 113,000,000원~150,000,000원 범위이고, 최근 추세는 -3.2%입니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문·관련공부·외부관찰을 통해 통상적인 상태를 기준으로 평가했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차 기준 108,500,000원에 인수 예상액 48,819,000원을 더한 157,319,000원을 출발점으로 비교해야 합니다.
• 임차보증금 잔액 재확인. 박세준의 보증금은 155,000,000원이며 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액과 주택임차권등기를 매수인이 인수한다고 명세서에 기재돼 있습니다.
• 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 75,950,000원·53,165,000원으로 내려가지만 인수액은 80,817,100원·103,191,970원으로 증가합니다.
• 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 131,333,333원과 최신 거래 139,000,000원을 기준으로 보수적으로 판단해야 하며, 최근 가격 추세는 -3.2%입니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 이뤄지지 못했으므로 실제 내부 상태와 점유현황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가”보다 “155,000,000원 보증금”을 먼저 봐야 한다

이 사건의 숫자는 겉으로는 매력적으로 보입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 108,500,000원, 최근 12개월 평균 대비 82.6%입니다. 그러나 대항력 있는 박세준의 보증금 155,000,000원이 먼저 배당을 받고, 현재 매각가에서는 48,819,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어옵니다.

결국 현재 회차의 실질취득은 157,319,000원으로 최근 12개월 평균 131,333,333원보다 약 19.8% 높고 최신 거래 139,000,000원보다도 약 13.2% 높습니다. 더 유찰돼도 인수액이 함께 늘어 2회 유찰 시 156,767,100원, 3회 유찰 시 156,356,970원으로 실질 원가는 보증금 수준에 머뭅니다. 최근 추세 역시 -3.2%입니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 낙찰가 하락이 임차보증금 인수 증가로 상쇄되는 대항력 인수형 구조입니다.