창원지방법원 2025타경22162. 경남 거제시 아주동 석호해와루아파트 102동 1202호입니다. 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 108,500,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려온 아파트지만, 단순히 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다. 등기부 을구에는 박세준의 임차보증금 155,000,000원에 관한 주택임차권등기가 남아 있고, 이는 2025.11.07. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이기 때문입니다.

원래라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액을 매수인이 부담하게 되어 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건은 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 미변제 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약 반영 전후를 명확히 구분해야 올바른 입찰 판단이 가능합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 해소한다

등기부상 국민은행 및 삼성생명보험의 과거 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 핵심 권리는 2024.09.04. 접수된 을구 9번 주택임차권등기입니다. 임차인 박세준은 2022.08.31. 주민등록 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.05.25.입니다. 따라서 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관은 승계인

임차인 박세준은 배당요구를 한 것으로 표시되어 있고, 확정일자와 대항요건을 갖추어 우선변제권 행사도 가능한 상태입니다. 임차권등기의 승계인은 주택도시보증공사입니다. 주택도시보증공사는 별도의 신규 임차인이 아니라 기존 임차권을 승계한 기관이므로, 실제 임차인은 1명이며 보증금도 155,000,000원 한 번만 산정해야 합니다.

확약에 따른 0원 인수 판단은 박세준 임차권 및 그 승계인의 잔존 보증금 청구권에 관한 것입니다. 확약의 적용 범위 밖에 별도 권리나 점유관계가 있다면 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 현장 내부조사가 불가능했던 점을 고려하여 실제 점유관계도 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 여력은 있다

석호해와루아파트는 350세대 규모로, 비교 대상은 전용 84.95~84.99㎡대의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 132,416,666원이지만 가격 판단에는 상대적으로 최근 시장을 반영하는 최근 12개월 9건 평균 131,333,333원을 우선 적용합니다. 최신 거래는 2026년 8월의 139,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -3.2%로 하락 방향입니다.

확약 반영 시의 실질취득 108,500,000원은 최근 12개월 평균 131,333,333원의 82.6%입니다. 최신 거래 139,000,000원보다도 낮으므로, 현재 회차는 가격상 할인 여지가 있는 구간입니다. 다만 최근 거래가 이전 기간보다 3.2% 하락한 추세이므로, 과거 평균과 현재 가치가 같다고 단정해서는 안 됩니다. 내부 상태와 층별 조건에 따른 가격 편차 역시 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

집행비용 2,319,000원은 추정액입니다. 임차인 보증금의 계산상 미배당액은 48,819,000원이나, 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 유효하게 적용되면 해당 잔액을 매수인이 실질적으로 인수하지 않습니다. 신청채권자 배당 0원은 제시된 배당 시뮬레이션 결과이며, 실제 배당은 법원 확정 결과에 따릅니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무가 가격을 바꾼다

일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 배당 부족액이 늘어나 매수인 실질 부담은 임차보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 하지만 이 사건은 대항력포기확약서가 있으므로 확약 반영 여부에 따라 결과가 완전히 달라집니다.

확약 전 인수 추정액은 각 회차별 배당 시뮬레이션 수치입니다. 실질 인수 0원은 동일 확약이 해당 임차권에 계속 유효하고 그 내용대로 이행된다는 전제입니다. 후속 회차의 실제 매각 여부·기일은 확정된 것으로 보지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제고등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 로변상가, 원룸 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지 내 차량 진출입은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다. 대지 북서측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 12층으로, 위생·급배수·난방설비와 승강기 및 각층 소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 교육환경 보호구역 및 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 공시지가 806,200원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 350세대 단지로 동일 평형 실거래가 확인되나, 최근 거래 추세가 -3.2%이고 실거래 가격 편차도 커 매도 시 가격 설정에 주의가 필요합니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능했습니다. 외부 관찰·탐문 및 공부에 따른 평가이므로 실제 수리 상태와 점유상태 확인이 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력포기확약서 원본. 2026.07.23. 제출된 확약서의 원문과 제출 주체, 박세준 임차권에 대한 적용 범위를 확인하세요.
• 잔존 보증금 청구권 포기. 미배당액 48,819,000원에 대해 매수인에게 청구하지 않는다는 확약의 효력이 실제로 적용되는지 확인하세요.
• 임차권등기 말소. 을구 9번 주택임차권등기의 말소 동의와 실제 말소 절차가 어떻게 이행되는지 확인하세요.
• 보증기관 승계관계. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아닌 임차권 승계인입니다. 실제 임차인 1명과 보증금 155,000,000원을 기준으로 검토하고 중복 산정하지 마세요.
• 실제 점유·명도. 내부조사가 이루어지지 않아 현재 점유관계를 단정할 수 없습니다. 별도 점유자와 명도 비용·절차를 확인하세요.
• 하락 시세. 최근 12개월 평균은 131,333,333원이나 최근 추세는 -3.2%입니다. 2026년 8월 최신 거래와 저가 거래도 함께 고려하세요.
• 부대비용. 관리비 체납, 세금, 내부 수리비 등 별도 비용을 검토하여 실질 총투입액을 계산하세요.
• 경매 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 확약서 및 법원 공고의 최신 내용을 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력은 위험하지만, 확약은 판을 바꾼다”

이 물건은 등기부만 보면 결코 단순한 경매가 아닙니다. 보증금 155,000,000원의 선순위 임차권이 남아 있고, 현재 최저매각가 108,500,000원으로는 보증금 전액 배당이 불가능합니다. 원칙대로라면 미배당 보증금을 인수하는 유형이어서, 낙찰가가 감정가의 70%라는 사실만으로는 가격 매력을 설명할 수 없습니다.

하지만 2026.07.23. 주택도시보증공사의 대항력포기확약서가 결정적인 변수입니다. 그 내용이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소까지 이행된다면 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이때 실질취득 108,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 82.6%로, 가격상 접근 가능한 구간입니다.

다만 최근 거래가 3.2% 하락 추세이고, 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 확약의 효력·범위·말소 이행과 실제 점유상태를 확인하지 않고 입찰하면 현재의 할인율은 의미가 없어질 수 있습니다. 확약이 검증되면 가격은 긍정적, 확약이 불확실하면 인수 위험이 우선입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 추가 유찰을 기다리는 것만이 아니라 확약의 확실성과 실질취득액을 함께 검증하는 것입니다.