창원지방법원 2025타경22178. 거제시 상동동 벽산이-솔렌스힐3차 306동 6층 603호, 동일 면적 실거래 비교 기준 59.8862㎡ 아파트입니다. 소유자 송상민은 2019.12.12. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사우리은행 명의로 채권최고액 121,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.06.30. 한국주택금융공사로 이전된 뒤 한국주택금융공사가 임의경매를 신청한 구조입니다.
말소기준 이후 남아 있는 케이비캐피탈 가압류 7,536,095원, 삼성카드 가압류 2,959,364원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매각가 116,000,000원에서 채권자 미배당액이 발생하지만, 이는 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 권리보다 더 큰 판단 요소는 신건 가격과 점유 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 54-9 벽산이-솔렌스힐3차 제306동 제6층 제603호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 상동5길 117-50 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물 중 6층 |
| 비교 대상 면적 | 59.8862㎡ |
| 소유자 | 송상민 (2019.12.12. 거래가 160,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 98,807,870원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.12. 설정된 주식회사우리은행 근저당권 121,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.06.30. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 존속하는 케이비캐피탈·삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년 거제시 압류와 2023년 삼성카드·롯데카드 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 신건 116,000,000원은 최근 평균의 108.1%
벽산e-솔렌스힐3차는 506세대, 2015.03.30. 사용승인 단지입니다. 비교 면적과 일치하는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 107,291,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.85㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.05 | 59.85㎡ | 19 | 116,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 13 | 109,500,000원 |
| 2026.03 | 59.85㎡ | 19 | 108,000,000원 |
| 2026.02 | 59.85㎡ | 15 | 93,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2026.01 | 59.85㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.85㎡ | 9 | 103,000,000원 |
| 2025.11 | 59.85㎡ | 4 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 16 | 110,000,000원 |
| 2025.08 | 59.85㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 12 | 108,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.85~59.89㎡ | 12건 | 107,291,666원 |
최근 거래 범위는 93,000,000원부터 116,000,000원까지이며, 신건 최저가 116,000,000원은 최근 실거래 최고가와 같습니다. 최근 12개월 평균보다 8,708,334원 높고, 2026.06. 같은 6층에서 거래된 최신 실거래 105,000,000원보다 11,000,000원 높습니다. 따라서 현재 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 113,576,000원 | 17,919,459원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 90,729,600원 | 40,765,859원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 72,503,680원 | 58,991,779원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 증가하지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 후순위 채권의 미배당과 매수인이 떠안는 권리는 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 한국주택금융공사로 이전 | 121,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 7,536,095원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 2,959,364원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 금액입니다. 채권 총액 131,495,459원 중 113,576,000원이 배당되고 17,919,459원이 미배당됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 거제상동초등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며, 거제시 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물 중 6층으로, 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지의 부정형 토지로 아파트용 건부지로 이용 중이며, 북측과 동측으로 포장도로가 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 797,800원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12건이 93,000,000원부터 116,000,000원 사이에서 거래됐지만, 단지 경매 집계상 평균 유찰 횟수는 5.7회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 116,000,000원은 최근 평균 107,291,666원보다 8,708,334원 높습니다. 권리상 인수 0원만 보고 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 최신 거래 대조. 2026.06. 같은 6층의 59.85㎡ 거래가 105,000,000원입니다. 해당 호수의 향·상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 주민등록 전입세대·점유자·매각물건명세서를 재확인하세요.
- 내부 상태. 폐문·부재로 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다. 내부 수리비와 하자를 확인하지 못한 상태라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원으로 계산됩니다. 각 회차 가격과 최신 실거래를 별도로 비교하세요.
- 배당 외 비용. 당해세·임차인 최우선변제·체납 관리비 등 예상배당표에 반영되지 않은 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원도 비싼 가격을 상쇄하지 못한다”
이 물건은 2019년 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기 순위만 보면 구조는 단순합니다. 그러나 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 107,291,666원의 108.1%이며 최신 동일 층 거래 105,000,000원보다도 높습니다.
또한 신고된 임차인은 없지만 현장조사에서 폐문·부재로 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 단지 경매 집계상 평균 유찰 5.7회와 낙찰률 0.0%까지 고려하면, 권리는 통과하더라도 신건 가격은 보류가 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 인수금이 아니라, 최근 실거래보다 높은 가격과 확인되지 않은 현장 상태입니다.
