창원지방법원 2025타경22195. 통영시 한산면 두억리 919, 도로명 문어포길 360 소재 물건입니다. 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 요항표에서는 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물(2-1)은 목조 도단지붕 단층, 사용승인일은 1937이며 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다. 토지는 79.0㎡의 대지로 계획관리지역·자연취락지구에 포함됩니다.
등기상 권리관계는 복잡하지 않습니다. 현재 소유자는 김정자이고, 근저당권과 압류 등 별도의 담보·보전권리 없이 2025.11.17. 채권자 강산의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 데이터상 이 경매개시결정이 말소기준으로 선언되어 있으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자 청구액은 10,000,000원이고, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22195 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 한산면 두억리 919 · 경상남도 통영시 한산면 문어포길 360 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정요항표상 현황 단독주택 |
| 토지 | 79.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 건물(2-1) 목조 도단지붕 단층 · 사용승인일 1937 · 건물(2-2) 현황 멸실 |
| 소유자 | 김정자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 23,905,000원 / 23,905,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강산 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 담보권 없이 경매개시결정이 기준
등기부에는 근저당권이 없고, 별도의 압류도 확인되지 않습니다. 소유권은 정이순에서 김부곤, 김만년, 강민혜를 거쳐 2024.12.12. 김정자에게 이전됐습니다. 이후 2025.11.17. 채권자 강산의 강제경매개시결정이 등기되었고, 데이터상 이 권리가 말소기준으로 지정돼 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 유찰돼도 물리적 리스크는 그대로다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 23,905,000원입니다. 1회 유찰 시 19,124,000원, 2회 유찰 시 15,299,200원으로 내려가는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 신청채권자 청구액 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 23,905,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 19,124,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 15,299,200원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
다만 이 건은 단순히 최저가가 내려간다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 제시외 건물 일부와 건물(2-1) 일부가 인접 필지 두억리 920번지에 걸쳐 소재하고, 건물(2-2)은 멸실된 상태이기 때문입니다. 유찰은 매각가를 낮추지만 이러한 현황 자체를 없애주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 830,290원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 강산 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,074,710원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 10,000,000원이 전액 배당되고 13,074,710원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 실제 잔여금은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 통영시 한산면 소재 한산도 내에 위치하며, 주변은 단독주택 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 도서지역으로 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황을 직접 확인하지 못했으나, 현황 단독주택으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 건물(2-1)은 목조 도단지붕 단층으로 외벽 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호 마감이며 건물(2-2)은 현황 멸실입니다.
- 토지. 79.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 공시지가. 85,200원/㎡이며 토지이용상황은 단독, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 환금성. 감정평가상 도서지역으로 교통이 다소 불편하다는 점과 현황 확인사항이 많은 점을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인접 필지 경계 확인. 제시외 건물 일부와 목록2 건물(2-1) 일부가 두억리 920번지에 걸쳐 소재하므로 현장 경계와 건물 위치를 직접 대조하세요.
- 멸실 상태 확인. 건물(2-2)은 현황 멸실로 기재돼 있으므로 공부상 목록과 실제 존치 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 일괄매각에 포함되므로 실제 구조와 위치를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가 당시 폐문으로 임대관계가 미상이었습니다. 실제 점유자를 확인하세요.
- 도서지역 접근성 확인. 차량 진입은 가능하지만 교통상황이 다소 불편한 것으로 평가돼 실제 이동 동선과 이용 편의성을 점검하세요.
- 회차별 가격만 보지 말 것. 1회 유찰 시 19,124,000원, 2회 유찰 시 15,299,200원으로 내려가도 인접 필지 걸침과 멸실 상태는 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현장은 단순하지 않다
이 물건은 등기 권리만 보면 비교적 읽기 쉽습니다. 담보권이나 압류 없이 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 무게중심은 다른 곳에 있습니다. 제시외 건물과 건물(2-1)의 인접 필지 걸침, 건물(2-2)의 멸실, 폐문으로 확인되지 않은 임대관계, 한산도 도서지역의 교통 여건입니다.
따라서 신건 최저가 23,905,000원이라는 숫자만으로 유리함을 판단하기보다는, 실제 건물 위치와 경계, 점유상태를 먼저 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 바로 그 차이에 있습니다.
