창원지방법원 2025타경22202. 거제시 연초면 연사리 716 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 기타조적구조 기타지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2013.03.25입니다. 토지는 424.0㎡, 지목은 대, 자연녹지지역에 속합니다. 말소기준은 2013.04.09 설정된 거제중앙신용협동조합 근저당권이고, 현재 배당가정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 먼저 주의할 부분은 가격과 현장 상태입니다. 현재 최저매각가는 149,456,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 이것만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 게다가 매각물건명세서에는 건물 내부 누수가 확인됐고, 제시외 건물과 토지 위 조경수가 일괄매각에 포함된다고 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22202 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 연사리 716 · 경상남도 거제시 연초면 연사4길 119-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 기타조적구조 기타지붕 2층 · 사용승인 2013.03.25 |
| 토지 | 424.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 김미주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 305,012,370원 / 149,456,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 269,179,325원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2013.04.09 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이고 근저당권자는 거제중앙신용협동조합입니다. 이후 같은 조합의 2016.03.09 근저당 39,000,000원, 2016.09.22 근저당 26,000,000원과 현재의 2025.11.19 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
과거에는 삼성카드 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2022년과 2023년 임의경매개시결정도 있었지만 각각 말소 또는 취하된 상태입니다. 현재 권리관계에서 배당가정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강동훈 | 2020.12.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 강동훈 1명입니다. 전입일은 2020.12.14로 말소기준권리인 2013.04.09 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 규모 자체는 별도 확인이 필요하지만, 현재 제공된 권리관계와 배당가정에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 149,456,000원으로 감정가 305,012,370원의 49% 수준입니다. 2회 유찰된 가격이지만 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,456,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,892,384원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 거제중앙신용협동조합 | 260,000,000원 | 146,563,616원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 거제중앙신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 거제중앙신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액 325,000,000원 중 예상배당은 146,563,616원이고, 미배당은 178,436,384원입니다. 현재 배당가정상 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상리마을 남측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 기타조적구조 기타지붕 2층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 시설된 것으로 조사됐지만 정상 작동 여부는 미상입니다.
- 토지. 424.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 293,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최저가가 감정가의 49%라고 해서 시장가보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 주변 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 누수 확인. 건물 내부 누수가 확인됐으므로 누수 위치와 범위, 보수 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 강동훈은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유관계와 보증금, 명도 일정은 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 토지 지상 조경수가 매각에 포함됩니다. 현황과 감정평가 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 경계. 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인됐으므로 정확한 경계가 필요하면 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 설비 작동. 위생·급배수·난방설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 현장과 시세 확인 뒤
본건은 2013.04.09 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강동훈의 2020.12.14 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 확인된 것은 아닙니다. 실거래 비교자료가 없고, 건물 내부 누수와 보증금 미상 점유자, 제시외 건물, 조경수, 토지 경계 확인 사항이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장조사와 시세 검증이 입찰가를 결정하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
