창원지방법원 2025타경22218. 거제시 장평동 1198-1에 있는 토지와 4층 철근콘크리트 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 당시 건물은 내부를 확인하지 못했으나 주택 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 매각은 토지·건물의 일괄매각이며, 감정서상 제시외 건물 ㄱ~ㄹ도 매각에 포함됩니다.
권리 구조의 기준점은 2011.05.11. 설정된 멍게수하식수산업협동조합 근저당권 520,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 조합의 근저당권 3건과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 점유자로 조사된 3명도 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 낙찰자에게 임대차보증금을 승계시키는 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22218 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 1198-1 · 경상남도 거제시 장평1로 57 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주택 및 근린생활시설 이용 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2005.05.31 |
| 토지 | 대 308.3㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로 한 면 접면 |
| 소유자 | 정민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,506,051,110원 / 1,054,236,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 멍게수하식수산업협동조합 / 996,333,359원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 포함 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2011.05.11. 을구 6번 근저당권입니다. 2016년, 2021년, 2023년에 추가 설정된 멍게수하식수산업협동조합 근저당권과 2025년 가압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2019년 노유진 명의의 주택임차권 80,000,000원도 말소기준보다 늦고, 2019.09.05. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 세빈,이철 | 2층 일부 | 2025.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 비오티이엔지,김상무 | 2층 일부 | 2025.07.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 성일환 | 미상 | 2025.05.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 임차인은 3명입니다. 세 임차인의 전입일은 2025.05.26.~2025.07.01.로, 말소기준일인 2011.05.11.보다 모두 늦습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자에게 대항할 수 없고 보증금 인수액은 0원입니다.
③ 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 1,054,236,000원으로 감정가 1,506,051,110원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,054,236,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 1,054,236,000원 | 1,041,293,640원 | 218,156,360원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 737,965,200원 | 728,185,548원 | 531,264,452원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 516,575,639원 | 509,009,883원 | 750,440,117원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,054,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,942,360원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 을구 11번 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 을구 12번 근저당 · 멍게수하식수산업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 5. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 299,450,000원 | 81,293,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,259,450,000원 중 1,041,293,640원이 배당되고 218,156,360원이 미배당되는 추정입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세와 임차인의 최우선·우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장평초등학교 동측 인근으로, 근린생활시설·상업시설·주거시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 폐문과 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했으며, 주택 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·화재경보 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 308.3㎡의 대지로 준주거지역이며, 평지·사다리형 토지로 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,616,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 중로1류 접합, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차내역 보완. 실제 임차인 3명의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 구체적인 점유 범위를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 2층 일부 점유자 2건과 점유부분이 특정되지 않은 성일환의 실제 사용 공간, 영업 여부, 인도 가능성을 조사해야 합니다.
- 내부 이용 확인. 감정 당시 폐문으로 내부가 확인되지 않았습니다. 주택·근린생활시설의 실제 배치와 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄹ 제시외 건물이 일괄매각에 포함됩니다. 위치·면적·구조와 이용 상태를 감정서 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당변수 확인. 당해세와 임차인의 최우선·우선변제 가능성에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제
이 사건은 권리 순서만 보면 비교적 명확합니다. 2011.05.11. 근저당권이 말소기준이고, 이후 담보권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 실제 임차인 3명도 전입일이 모두 2025년으로 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 근린시설과 주택이 섞인 4층 건물이고 내부 이용상태가 직접 확인되지 않았으며, 임차인들의 보증금·확정일자·배당요구도 미상입니다. 여기에 제시외 건물까지 포함되므로 단순한 공실 토지나 단일 점포보다 현장 확인과 명도 검토가 중요합니다. 현재 최저가 1,054,236,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단할 근거도 부족합니다. 권리는 소멸형, 승부처는 실제 점유·건물 상태·가격 검증입니다.
