창원지방법원 2025타경22218. 거제시 장평동 1198-1에 위치한 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물과 토지가 경매에 나왔습니다. 사용승인일은 2005년 5월 31일이고, 감정평가 조사에서는 주택 및 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됐습니다. 토지는 308.3㎡의 준주거지역 대지이며, 장평초등학교 동측 인근에 자리합니다.

등기부상 소유자는 정민입니다. 2011년 5월 11일 설정된 멍게수하식수산업협동조합의 채권최고액 520,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 같은 금융기관이 추가로 설정한 근저당권 3건과 가압류가 붙었고, 2025년 11월 임의경매가 개시됐습니다.

매각 후 근저당권과 가압류가 소멸한다는 점은 유리합니다. 다만 권리의 소멸과 실제 점유관계의 정리는 서로 다른 문제입니다. 특히 주거·상업 이용이 혼합된 건물에서 신고일과 실제 임대차관계를 확인하지 않고 인수액 0원을 확정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

현재 말소기준은 2011.05.11 멍게수하식수산업협동조합 근저당권입니다. 2005년에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권 3건은 2011년 1월 이미 말소됐으며, 거제새마을금고 근저당권도 2011년 5월 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당권을 지금의 선순위 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준 근저당권 이후 설정된 같은 채권자의 추가 근저당권은 채권최고액 104,000,000원·156,000,000원·180,000,000원입니다. 2025년 농림수산업자신용보증기금관리기관의 가압류 299,450,000원도 후순위입니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 점유·임차관계 — 신고일은 후순위, 보증금은 미확인

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유·임차 신고 관계인은 3건입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고는 포함돼 있지 않아 중복으로 합산할 보증금은 없습니다. 다만 회사명과 개인명이 함께 기재된 경우 실제 계약주체 및 점유주체를 추가 확인해야 합니다.

대항력 표시는 기재된 신고일과 2011.05.11 말소기준권리를 비교한 판단입니다. 신고일이 모두 말소기준일 이후이므로 제시된 신고일 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 상가임대차의 사업자등록 시점, 실제 인도 및 점유개시일, 임대차계약 내용은 별도 확인이 필요합니다. 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제권의 최종 순위를 확정할 수 없습니다.

아울러 회사 2곳의 점유 부분이 모두 2층 일부로 기록돼 있습니다. 동일 층의 실제 사용구역이 어떻게 구분되는지, 전대차 또는 공동사용 관계가 있는지, 성일환의 점유 부분이 어디인지 확인해야 합니다. 실제 계약주체 및 명도 대상이 정리되지 않으면 낙찰 이후 인도 절차에서 추가 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

③ 가격 점검 — 감정가 70%와 시장가치는 다르다

감정가는 1,506,051,110원, 현재 최저매각가는 1,054,236,000원입니다. 감정가에서 451,815,110원 낮아졌지만, 이 차액 자체가 투자이익이나 시세차익을 의미하지는 않습니다.

특히 이 물건은 일반 아파트가 아니라 주택·근린생활시설 혼합 건물과 토지입니다. 일반적인 아파트 평균가격을 그대로 대입할 수 없고, 인근의 토지 및 수익형 건물 거래 사례, 임대수익, 공실, 건물 상태를 함께 검토해야 합니다. 현 단계에서는 최저가 1,054,236,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판정하기 어렵습니다.

각 회차 금액은 해당 매각가격으로 낙찰된 경우의 가정입니다. 미배당금은 채권자가 받지 못하는 금액이지 매수인이 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다. 인수 추정액 0원은 점유관계 등의 추가 위험이 없다는 전제의 계산값입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,054,236,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 12,942,360원을 제외하고, 멍게수하식수산업협동조합의 4건 근저당권에 채권최고액 기준 합계 960,000,000원이 배당됩니다. 남는 81,293,640원이 가압류채권에 배분되는 시뮬레이션입니다.

이에 따라 가압류채권 299,450,000원 중 218,156,360원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 그러나 채권최고액은 실제 확정채권액과 같지 않을 수 있고, 공동담보에 따른 배당관계와 우선권 있는 세금·임차보증금에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 입지. 거제시 장평동 장평초등학교 동측 인근에 소재합니다. 주변에는 근린생활시설, 상업시설, 주거시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
• 토지. 308.3㎡의 대지로 준주거지역에 속합니다. 사다리형 평지이고 중로 한 면에 접하며, 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합합니다.
• 건물. 2005.05.31 사용승인된 지상 4층 철근콘크리트 건물입니다. 외벽은 화강석붙임 및 드라이비트 마감 등이며 위생·급배수·난방·화재경보 설비가 구비돼 있습니다.
• 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용되는 것으로 탐문됐지만, 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 직접 확인하지 못했습니다. 실제 층별 사용현황과 건물 상태의 불확실성이 남아 있습니다.
• 토지이용 제한. 준주거지역이고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 개별공시지가는 1㎡당 1,616,000원입니다. 공시지가를 매매 시세나 건물 포함 가격으로 직접 간주해서는 안 됩니다.
• 건축물 및 매각범위. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시돼 있지 않습니다. 다만 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ)이 일괄매각에 포함되므로 정확한 위치·구조·사용 상태를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼합된 개별 건물은 일반 아파트보다 매수자별 활용 목적이 달라질 수 있습니다. 실제 임대수익, 공실 가능성, 시설 유지비와 주변 유사 거래가격을 검증하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 등기 확인. 을구 6번의 2011.05.11 근저당권이 말소기준인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 다시 대조해야 합니다. 선순위로 존재했던 과거 근저당권은 이미 말소된 이력과 구별해야 합니다.
• 점유 신고 3건 확인. 주식회사 세빈·이철, 주식회사 비오티이엔지·김상무, 성일환의 실제 계약주체, 보증금, 임대료, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력·우선변제 재확인. 신고일은 모두 2011년 말소기준 이후지만, 상가임대차의 사업자등록 시점, 실제 인도일, 주택 부분의 주민등록 관계, 확정일자와 소액임차인 해당 여부를 점검해야 합니다.
• 2층 사용관계 조사. 회사 2곳이 모두 2층 일부를 사용하는 것으로 기록돼 있어 점유구역 중복 여부와 전대차·공동사용 관계를 확인해야 합니다. 성일환의 실제 점유 부분도 특정할 필요가 있습니다.
• 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄹ 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다. 현장 위치, 면적, 이용상태, 관리 및 보수비용을 확인해야 합니다.
• 내부 상태 조사. 감정평가 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 누수, 설비 노후, 층별 용도와 사용 상태 등 실제 수리비에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
• 시세 및 임대수익 검증. 최저가 1,054,236,000원이 인근 유사 근린시설·주택 혼합 건물의 최근 거래가격과 비교해 경쟁력이 있는지, 현실적으로 확보 가능한 임대수익이 얼마인지 확인해야 합니다.
• 공동담보·배당 검토. 근저당권에 토지 공동담보가 설정돼 있으므로 건물과 토지의 실제 매각 범위 및 배당관계를 살펴야 합니다. 채권최고액 기준 배당표가 확정 배당표는 아닙니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 매각조건, 변경된 임차관계와 최신 등기 변동을 확인해야 합니다.
• 추가 비용 반영. 취득세 등 취득 부대비용, 체납 관리비 중 승계 가능한 비용, 명도·인도 비용, 건물 수리비 및 유지관리 비용을 별도 산정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리돼도, 가격과 점유는 아직 숙제”

거제 장평동 1198-1 경매물건의 장점은 말소기준과 후순위 등기권리의 관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 2011년 근저당을 기준으로 이후 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 회차 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 여기에서 곧바로 안전하고 저렴한 경매물건이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 점유·임차 신고 3건의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았고, 내부 이용상태도 직접 확인되지 않았습니다. 주택과 근린생활시설이 혼합된 건물이라는 특성상 명도와 실제 임대수익의 검증이 필요합니다.

더 중요한 것은 가격에 대한 판단 보류입니다. 현재 최저가가 감정가의 약 70%라는 사실은 분명하지만, 감정가와의 차이가 실제 시세 할인율을 의미하지는 않습니다. 1회 유찰이라는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없고, 추가 유찰을 가정하더라도 시장가격과 예상 취득·운영 비용을 따져야 합니다.

따라서 이 사건은 등기상 후순위 권리 정리는 긍정적이나, 점유관계·내부 현황·가격 경쟁력을 확인하기 전에는 적극적인 응찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다. 종합 평가는 C등급입니다. 승부처는 단순한 할인율이 아니라 실제 인수 위험을 제거하고, 거래시세와 운영가치를 확인해 적정 입찰가를 정하는 것입니다.