창원지방법원 2025타경22227. 통영시 무전동 374-43의 토지 200.1㎡와 지상 3층 건물로, 감정평가상 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 일반상업지역의 대지이며 주상용으로 이용되고 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 349,935,400원입니다.
권리 구조의 기준점은 2018.12.13 미륵도새마을금고 근저당권 260,000,000원입니다. 2000.06.02 근해통발수산업협동조합 근저당권 200,000,000원은 같은 날인 2018.12.13 해지로 이미 말소됐고, 그 뒤 설정된 김정희 근저당권 120,000,000원과 2025.11.19 현 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전입 임차인이 존재하기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22227 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 374-43 · 경상남도 통영시 안개로 14-16 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1·2층 근린생활시설 · 3층 주택 |
| 토지 | 대 200.1㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김석기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 349,935,400원 / 349,935,400원 (신건) |
| 청구금액 | 214,365,782원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㉠, ㉡) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 근저당
등기상 핵심은 단순합니다. 2018.12.13 설정된 미륵도새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2021.11.15 김정희 근저당권과 2025.11.19 통제영새마을금고의 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 국민건강보험공단 압류와 2016년 강제경매개시결정, 통영시 압류, 2024년 임의경매개시결정은 각각 이미 말소·취하된 이력이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고두환 | 2층 전부 | 2001.04.22 | 1,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 1,000원 인수 |
| 정우태 | 미상 | 2023.12.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 등기 기준 없음 |
정우태의 전입일은 2023.12.05로 말소기준인 2018.12.13 이후입니다. 따라서 현재 확인된 날짜 관계상 대항력은 없습니다. 다만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계와 임대차 조건을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 349,935,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,699,096원 |
| 인수 · 임차인 고두환 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 미륵도새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김정희 | 120,000,000원 | 84,236,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 380,000,000원 중 344,236,304원이 배당되고 35,763,696원 미배당이 발생합니다. 고두환 보증금 1,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 349,935,400원 | 344,236,304원 | 35,763,696원 | 1,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 279,948,320원 | 275,229,044원 | 104,770,956원 | 1,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 223,958,656원 | 220,023,235원 | 159,976,765원 | 1,000원 |
유찰되더라도 고두환 보증금 1,000원은 그대로 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 이 사례에서는 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이 아니므로, 낙찰가 하락에 따라 실질취득액도 함께 낮아집니다. 현재 회차 기준 실질취득은 349,936,400원, 1회 유찰 시에는 279,949,320원, 2회 유찰 시에는 223,959,656원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시청 제2청사 북서측 인근이며, 근린시설과 주택이 혼재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로, 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택입니다.
- 설비. 제반 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 200.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 675,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고두환 점유 확인. 2층 전부 점유와 2001.04.22 전입이 확인된 대항력 임차인입니다. 보증금 1,000원의 인수뿐 아니라 실제 인도 범위와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 정우태 임대차 확인. 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 확인되지 않았습니다. 입찰 전 임대차 조건을 반드시 대조하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 감정서상 ㉠, ㉡이 일괄매각에 포함되므로 현장에서 위치·형태·사용 상태를 확인해야 합니다.
- 근린생활시설 + 주택 구조 확인. 층별 이용이 다르므로 명도, 활용, 임대수익 판단을 한 덩어리로 보지 말고 층별로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적 접근. 신건 최저가가 감정가와 동일한 349,935,400원이므로 감정가 할인만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 임차관계와 매각 범위를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 점유 확인이 핵심
이 물건의 등기 권리 자체는 말소기준이 명확합니다. 2018.12.13 미륵도새마을금고 근저당 이후의 김정희 근저당과 현재 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 2층 전부에 말소기준보다 17년 이상 앞서 전입한 고두환이 존재하고, 보증금 1,000원을 낙찰자가 인수합니다. 정우태는 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았습니다.
또한 1·2층 근린생활시설과 3층 주택이 결합된 3층 건물이고, 토지와 제시외 건물이 함께 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건은 “후순위 등기는 소멸하지만 현황조사는 반드시 깊게 봐야 하는 혼합용도 물건”으로 보는 편이 맞습니다. 신건 가격의 저렴함을 입증할 실거래 비교 근거 없이 349,935,400원을 곧바로 가격 메리트로 평가하기보다는, 임차·점유·제시외 건물과 실제 활용 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 안전합니다.
