부산지방법원 2025타경21580. 부산 연제구 연산동, 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중인 10층 건물의 10층 1001에이호입니다. 등기상 소유자는 주식회사강민산업개발이고, 말소기준은 2025.03.11. 정병곤의 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 국세·지방세 압류와 김용기·유문찬의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 정병곤은 2022.01.24. 전입했고 2025.05.11. 배당요구를 했습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수 없습니다. 이 물건은 대항력 가능·미상으로 보는 것이 정확합니다. 더욱이 정병곤은 경매 신청채권자와 동일인으로 표시돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21580 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1065-8 10층1001에이호 · 도로명 부산광역시 연제구 과정로265번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택) · 10층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 주식회사강민산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 36,135,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정병곤 / 219,126,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인 판단은 미완성
말소기준 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 정병곤은 2022.01.24. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 가능성은 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정병곤 | 1001에이호 | 2022.01.24 | 미상 | 미상 | 2025.05.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘실질취득’은 아직 모른다
강민연산럭채움의 최근 거래는 3건이며 최근 12개월 평균은 156,666,666원입니다. 최신 거래는 2025.08. 100,000,000원, 현재 최저매각가 36,135,000원은 최근 12개월 평균의 23.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 53.57㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 48.75㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 53.57㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 156,666,666원 |
숫자만 보면 감정가 215,000,000원에서 5회 유찰돼 36,135,000원까지 내려온 상태라 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가 36,135,000원이 곧 실질취득액이라는 전제가 성립하지 않습니다. 보증금 미상 임차인의 승계 여부와 규모가 확정되지 않았기 때문입니다. 따라서 ‘최근 시세의 23.1%라 싸다’는 결론은 금지해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,050,430원 |
| 2. 경매개시결정 · 정병곤 | 219,126,000원 | 35,084,570원 |
| 3. 가압류 · 김용기 | 35,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유문찬 | 2,502,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 정병곤도 전액 배당받지 못합니다. 국세·지방세 압류 3건이 있고 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인의 최우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 2021.08.05. 준공, 총 8세대입니다.
- 입지. 연천초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 10층 건물의 10층 호실이며, 승강기·소화전·화재탐지·타워주차·가스보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 3m, 북동측 약 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 지적재조사사업지구에 해당합니다. 공시지가는 1,934,000원/㎡입니다.
- 환금성. 최근 거래 표본은 3건이고 총 8세대에 불과합니다. 단지 경매 평균 유찰 5.0회·낙찰률 0.0%이므로 환금성은 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 정병곤의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 지급내역을 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 전입은 2022.01.24.로 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로만 판단해야 합니다.
- 실질취득액. 최저가 36,135,000원을 취득원가로 확정하지 말고, 미배당 보증금이 존재할 경우의 승계액까지 합산해야 합니다.
- 신청채권자와 점유자 관계. 동일인 정병곤의 채권 발생원인과 임차관계를 함께 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대, 최근 거래 3건, 평균 유찰 5회라는 거래 체질을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금이다”
현재 최저가는 감정가 215,000,000원의 약 17%, 최근 12개월 실거래 평균 156,666,666원의 23.1%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 2022.01.24. 전입한 정병곤의 보증금이 얼마인지 모른다는 점입니다. 보증금과 임대차 실체가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
여기에 정병곤이 신청채권자이자 임차인으로 함께 등장하는 특수성, 국세·지방세 압류, 5회 유찰, 총 8세대 소규모 다세대라는 환금성 부담이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸니 접근”하는 유형이 아니라 “임대차 실체를 먼저 확정해야 하는 유형”입니다. 권리 불확실성이 해소되기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
