부산지방법원 2025타경21606. 부산 연제구 거제동의 더엘스위트엠 12층 1203호 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 임차권입니다. 임차인 박소현의 임차보증금은 165,000,000원이고, 전입신고일은 2021년 11월 22일, 확정일자는 2021년 11월 4일입니다. 주택임차권은 2023년 12월 14일 등기되었으며, 경매개시결정일인 2025년 3월 19일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권의 미배당 보증금 잔액이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

현재 최저매각가 9,628,000원으로 낙찰받는다고 가정하면, 예상 집행비용 573,304원을 제외한 임차인 배당액은 9,054,696원입니다. 남는 보증금 155,945,304원을 매수인이 인수하는 계산이므로 낙찰가만으로 취득비용을 판단해서는 안 됩니다. 임차인과 경매신청 채권자의 이름이 모두 박소현으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 제기되어 있습니다. 다만 이름이 같다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 잔액 인수가 핵심

등기부상 확인되는 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 소유권은 이말연에게 이전되었고, 이후 박소현의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권등기는 경매개시결정보다 앞선 권리이며, 매각물건명세서에 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 경매개시결정 이후의 권리가 매각으로 소멸한다는 일반적인 설명만으로 이 물건을 판단해서는 안 됩니다.

임차인은 전입신고와 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로, 현재 산정에서는 대항력과 우선변제권을 인정한 상태로 인수 위험을 계산합니다. 실제 배당액과 인수액은 매각대금 및 배당 절차에 따라 달라질 수 있으나, 현재 회차 기준으로는 보증금 대부분이 미배당되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 여부

③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다

현재 최저매각가는 9,628,000원으로 감정가 167,000,000원의 약 5.77%입니다. 그러나 이 비율은 법원에서 정한 매각가격과 감정가의 관계일 뿐, 매수인이 실제로 부담하는 총취득비용이나 시장가격을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 미배당 잔액을 합산해야 합니다.

실질취득 추정은 각 시나리오의 매각가와 매수인 인수액을 합산한 값입니다. 별도 취득세·등기비용·수리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 9,628,000원 가정)

현재 회차의 배당 가정에서는 집행비용 573,304원, 임차인 배당 9,054,696원으로 매각대금 9,628,000원이 모두 소진됩니다. 임차보증금 미배당 잔액 155,945,304원은 매수인 인수액으로 계산했습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 연제구 거제동의 이사벨중학교 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 교대역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지상 20층 건물의 12층 오피스텔입니다. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·주차 설비와 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역 및 제3종일반주거지역, 방화지구, 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 4,733,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8회 유찰 이력이 있고, 비교 가능한 최근 실거래 가격을 바탕으로 한 시세 판단은 할 수 없습니다. 오피스텔의 임대 수요·매도 수요와 실제 취득비용을 별도로 검토해야 하며, 낮은 최저매각가만으로 환금성이나 가격 우위를 단정해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 권리 원본 대조. 박소현의 임대차계약서, 확정일자, 전입신고, 점유 및 임차권등기 내역을 확인하고, 매각물건명세서의 인수권리 기재와 일치하는지 대조하세요.
• 동일인명 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 박소현으로 기재되어 있습니다. 가장임차인 여부를 이름만으로 판단하지 말고 보증금 지급증빙, 채권 발생 경위 및 실제 점유관계를 확인하세요.
• 실질취득액 기준 자금 계획. 현재 회차의 매수인 인수 추정액은 155,945,304원입니다. 최저매각가만 준비해서는 안 되며, 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득액 및 별도 취득비용을 고려해야 합니다.
• 배당·인수액 재검증. 집행비용 추정치, 당해세, 최우선변제 등 미반영 항목을 확인하고 배당 결과에 따른 실제 미배당 잔액을 재산정하세요.
• 점유·명도 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임차권등기 이후의 점유 상태가 어떠한지, 인도 과정에서 추가 협의나 법적 절차가 필요한지 확인하세요.
• 시세와 환금성 검증. 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 임대 시세를 별도로 확인하세요. 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰 전 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료의 원본을 확인하고 권리 변동 여부를 재검토하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수액은 사라지지 않는다”

이 물건의 핵심은 감정가 167,000,000원 대비 최저매각가 9,628,000원이라는 숫자가 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 있는 임차인의 보증금 165,000,000원 중 현재 계산상 155,945,304원이 미배당되어 매수인에게 인수된다는 점입니다. 현재 회차의 실질취득 추정액은 165,573,304원이며, 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액이 늘어 총액은 거의 유지됩니다.

여기에 8회 유찰 이력과 임차인·신청채권자의 동일인명이라는 확인 사항이 겹쳐 있습니다. 가장임차인 여부는 자료를 통해 검증해야 하고, 실제 시세 비교 자료 없이 가격 메리트도 단정할 수 없습니다. 이 사건은 최저가만 보고 입찰할 물건이 아닙니다. 임차권의 효력과 실제 인수 잔액을 먼저 확인하고, 실질취득액을 기준으로 자금 계획과 입찰 여부를 판단해야 합니다.