최저가 28,068,000원이 아니라, 실질취득은 165,905,224원 — 더엘스위트엠 1203호

부산지방법원 2025타경21606. 부산 연제구 거제동 ‘더엘스위트엠’ 12층 1203호 오피스텔입니다. 표면만 보면 감정가 167,000,000원짜리 물건이 5회 유찰돼 28,068,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격 기준은 최저매각가가 아닙니다. 임차인 박소현은 2021.11.22. 주민등록, 2021.12.02. 점유 개시, 2021.11.04. 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2025.03.19. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 28,068,000원에서 집행비용 905,224원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 27,162,776원입니다. 보증금 165,000,000원 중 나머지 137,837,224원이 낙찰자에게 넘어오므로, 실제 부담은 28,068,000원 + 137,837,224원 = 165,905,224원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인의 미배당 보증금이 그만큼 늘어납니다. 이 사건에서 “5회 유찰”은 실질취득가격의 큰 할인으로 연결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 남는다

등기부상 최초 신탁 소유권보존은 이미 말소됐고, 현재 소유자는 이말연입니다. 별도의 선순위 근저당이나 압류는 확인되지 않으며, 말소기준은 2025.03.19. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 임차관계입니다. 박소현의 임대차계약·확정일자·주민등록·점유가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제도 행사합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박소현은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 분석됩니다. 보증금은 중복 합산되지 않습니다. 다만 임차인 박소현과 강제경매 신청채권자 박소현이 동일인으로 나타나므로, 이 사정만으로 임대차의 실체를 단정해서는 안 됩니다. 임대차계약 원본, 보증금 지급 내역, 주민등록과 점유 자료, 신청채권 172,032,053원의 발생 근거를 서로 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 최저가 16.81%의 착시

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 이 사건의 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 금액은 낙찰대금 28,068,000원과 인수액 137,837,224원을 합한 165,905,224원입니다. 이는 감정가 167,000,000원의 약 99.3%입니다.

6회·7회 유찰을 가정해도 실질취득액은 계속 165,000,000원대에 머뭅니다. 최저가가 19,647,600원, 13,753,320원으로 내려가는 동안 인수액은 각각 146,106,057원, 151,894,240원으로 증가하기 때문입니다. 따라서 최저가 하락만을 근거로 “싸다”거나 “유찰될수록 메리트가 커진다”고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,068,000원 가정)

집행비용 905,224원을 우선 공제한 뒤 남은 27,162,776원이 임차보증금에 배당되는 추정입니다. 임차보증금 부족분 137,837,224원은 매수인이 인수하며, 신청채권자 청구액 172,032,053원과 소유자 잔여액은 모두 미배당으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.10.12.입니다. 철근콘크리트구조 지상 20층 건물의 12층 1203호입니다.
• 입지. 부산광역시 연제구 거제동 이사벨중학교 북동측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 교대역이 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 설비. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차, 도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 7m, 북서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있으며 방화지구, 일반경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,733,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층·대출·관리비 구조가 다르므로, 감정가가 아니라 동일 용도·인근 입지의 실제 거래와 임대수요를 기준으로 매각 가능성을 점검해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰가보다 총부담 계산. 낙찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 실질취득액을 계산하세요. 현재 기준은 165,905,224원입니다.
• 임차권등기 인수 확인. 매각물건명세서에 을구 순번 1번 주택임차권등기의 미배당 보증금 인수가 명시돼 있습니다.
• 동일인 관계 검증. 임차인과 신청채권자가 박소현으로 동일합니다. 임대차계약, 보증금 지급, 점유, 채권계산서와 청구액 발생 근거를 교차 확인하세요.
• 현 점유 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 내부 상태와 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다.
• 오피스텔 비용 점검. 관리비 체납, 주차 조건, 업무시설·주거 사용에 따른 비용과 금융 조건을 관리주체 및 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약, 배당요구와 채권계산서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총액은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 5회 유찰도, 28,068,000원이라는 최저가도 아닙니다. 말소기준보다 앞선 박소현의 대항력 있는 임차보증금 165,000,000원입니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 27,162,776원이고, 나머지 137,837,224원은 낙찰자가 인수합니다. 그 결과 실질취득액은 165,905,224원으로 감정가의 약 99.3%에 이릅니다.

더 유찰되면 입찰표에 쓰는 금액은 낮아지지만 매수인 인수액은 오히려 커집니다. 따라서 이 물건을 최저가 기준의 초저가 오피스텔로 해석해서는 안 됩니다. 권리는 고위험 인수형, 가격은 실질취득액 기준 재검토, 동일인 관계는 원본 검증 필수. 이 세 가지가 확인되지 않으면 낮은 최저가는 투자 메리트가 아니라 숫자 착시에 가깝습니다.