광주지방법원 2025타경752. 광양시 중동 성호2차아파트 210동 9층 913호, 공동주택(아파트)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 근저당 말소형이 아니라 선순위 전세권과 대항력 임차인이 겹친 구조라는 점입니다. 등기부에는 김민경 명의 전세권이 2022.03.04. 설정돼 있고 전세금은 87,550,000원입니다. 반면 말소기준으로 계산된 권리는 2026.02.03. 임의경매개시결정이므로, 해당 전세권은 그보다 앞서며 자료상 “매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
여기에 김민경은 현황조사·매각물건명세서상 임차인으로도 확인됩니다. 전입일은 2020.03.13., 확정일자는 2020.03.03.이고 배당요구도 2026.02.27. 접수돼 대항력과 우선변제권이 모두 표시돼 있습니다. 다만 임차보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금과 등기 전세금이 완전히 동일한 채권인지, 중복 관계인지, 실제 승계 범위가 얼마인지는 원본 서류에서 반드시 맞춰봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경752 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 210동 9층 913호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 지하1층~지상24층 중 9층 |
| 소유자 | 권서현 (수탁자) · 2021.05.28. 소유권이전 신탁 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민경 / 87,550,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
현재 회차 49,000,000원을 가정한 배당계산에서는 집행비용 1,282,000원을 먼저 제외한 뒤 전세권자 김민경에게 47,718,000원이 배당되고, 전세금 중 39,832,000원이 미배당으로 남습니다. 따라서 최저가가 최근 시세보다 낮다는 사실만 보고 저가매수로 판단해서는 안 됩니다. 선순위 권리가 실제로 승계되는 구조라면 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 커지므로, 경제적 부담은 전세금 수준에서 쉽게 내려가지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민경 | 2020.03.13 / 2020.03.03 | 미상 등기 전세금 87,550,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 승계 위험 |
김민경은 배당요구를 2026.02.27. 했습니다. 대항력과 확정일자가 모두 확인되지만 임차보증금은 미상입니다. 따라서 임차보증금 자체를 87,550,000원이라고 단정할 수는 없습니다. 다만 같은 김민경 명의의 등기 전세권은 전세금 87,550,000원으로 확인되고, 이 권리가 자료상 매수인 인수로 분류돼 있으므로 실질취득 판단에서 무시할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
전용 59.79㎡ 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 56,316,666원이고, 최신 거래는 2026.04. 62,500,000원입니다. 거래 범위는 45,000,000원부터 70,200,000원입니다. 현재 최저가 49,000,000원만 놓고 보면 최근 평균의 87.0%라 싸 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 56,316,666원 |
하지만 가격 판단의 기준은 49,000,000원이 아닙니다. 선순위 전세권 87,550,000원의 인수 표시를 반영하면 실질취득 판단 기준은 87,550,000원 수준 이상입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 56,316,666원은 물론 최신 거래 62,500,000원과 실거래 최고 70,200,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건에 “최저가가 시세보다 싸다”는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 2. 을구 9번 전세권 · 김민경 | 87,550,000원 | 47,718,000원 |
| 미배당 | - | 39,832,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 전세권 채권 87,550,000원 가운데 47,718,000원이 배당되고 39,832,000원이 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금은 별도로 미상이며, 등기 전세권과 임차보증금의 관계 및 최종 승계액은 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동중학교 남서측 인근으로 초등학교·중학교·공동주택 부지·근린상가 등이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상24층 건물의 9층이며 승강기·도시가스 난방·주차장·소화전·화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 17m, 동측 약 21m, 남측 약 10m 아스팔트 포장도로에 접하고 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 거래·경매 환금성. 동일 전용면적 실거래 12건이 있으나 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.3회, 매각률은 0.5로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 여부 최우선 확인. 을구 9번 김민경 전세권 87,550,000원이 실제 매각 후 존속하는지 매각물건명세서 원문과 집행기록을 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 김민경의 전입·확정일자·배당요구는 확인되지만 임차보증금은 미상입니다. 등기 전세금과 동일 채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 김민경이 임차인·전세권자·신청채권자로 겹칩니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시된 만큼 계약서와 금전 지급 자료를 대조해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 소유권이 수탁자 권서현에게 있고 신탁주의사항이 기재돼 있으므로 신탁원부상 임대·처분 권한과 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 최저가로 시세 판단 금지. 49,000,000원은 최근 평균의 87.0%지만 실질취득 판단 기준은 선순위 전세금 87,550,000원 수준 이상입니다.
- 유찰 기대 금지. 2회·3회 유찰 시에도 전세권 미배당액이 각각 54,267,400원·64,372,180원으로 증가합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 서류를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “4,900만원짜리 아파트”로 보면 틀린다
이 사건의 최저매각가는 49,000,000원이고 최근 12개월 실거래 평균은 56,316,666원이어서 표면적으로는 싸 보입니다. 그러나 권리분석의 중심에는 87,550,000원의 선순위 전세권과 대항력 있는 김민경 임차인이 있습니다. 현재 회차 배당에서도 전세권 미배당액이 39,832,000원 남고, 더 유찰되면 이 미배당은 더 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가 49,000,000원을 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다. 실질취득 판단 기준을 전세금 87,550,000원 수준 이상으로 놓으면, 최근 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원, 실거래 최고 70,200,000원을 모두 웃돕니다. 여기에 임차보증금 미상, 동일인 관계 확인, 신탁원부 확인까지 남아 있습니다. 가격 메리트보다 권리 확인 부담이 훨씬 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
